Возможно ли найти адекватную замену льготной ипотеке, как будет развиваться рынок новостроек в ближайшее время, и на что сегодня обращают внимание покупатели квартир, "ДП" разбирался вместе с заместителем председателя совета директоров холдинга "РСТИ" Ниной Креславской.
Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке строящейся недвижимости? Смог ли он адаптироваться после отмены льготной ипотеки?
— Ситуация очень сложная. После отмены прошлым летом программы господдержки ипотеки, а также льгот для работников IT-сферы в Москве и Петербурге спрос на новостройки держался в основном за счёт семейной ипотеки. Однако новые условия значительно сузили круг тех, кто может ей воспользоваться. Взять ипотеку под 6% годовых теперь могут только те семьи, где есть ребенок в возрасте до шести лет или где воспитывается ребёнок-инвалид. При этом получить одобрение банка, как показывает практика, совсем не просто.
Заместитель председателя совета директоров холдинга "РСТИ" Нина Креславская
Всё это неизбежно стало причиной снижения объёмов продаж. В среднем по рынку, по оценкам аналитиков, оно составляет 30-40%. Как следствие — сокращается предложение, некоторые застройщики не торопятся выводить на рынок новые проекты.
Доступная ипотека была драйвером развития рынка новостроек, на неё приходилось до 95% сделок, так как она давала людям реальный шанс приобрести жильё. Поэтому сегодня с уверенностью можно говорить о том, что адекватной замены льготной ипотеке нет. Рынок находится в ожидании новой информации от Центробанка, и пока не понятно, что будет дальше.
Какие инструменты сегодня используют застройщики для стимулирования продаж? Насколько они эффективны?
— Наиболее распространённый инструмент — это рассрочки. На фоне падения количества ипотечных продаж, приобретение квартир в рассрочку в нашей компании по итогам прошлого года увеличилось в три раза — до 18%. Однако данный инструмент нельзя считать полноценной заменой ипотеке. Для застройщика продажи в рассрочку не дают желаемого наполнения эскроу-счетов и формируют большую задолженность без гарантий на конец строительства. Таким образом, снижается рентабельность проектов. Поэтому для стабилизации ситуации на рынке недвижимости и развития строительной отрасли необходимо понижение ключевой ставки и формирование приемлемых для широких слоев населения условий ипотечных программ.
Что происходит с ценами на недвижимость? Какие прогнозы на 2025-й год?
— Цены продолжат расти, и это вполне естественно с учётом увеличения стоимости земельных участков, роста цен на строительные материалы, рабочие руки, а также на фоне общей инфляции. Сегодня Центробанк борется с инфляцией, что правильно, вопрос только в том — какими методами и как долго это продлится.
Из-за снижения объемов продаж некоторые застройщики не торопятся выводить свои объекты. Планируется ли старт новых проектов "РСТИ" в этом году?
— Каждая компания сама решает, какой вектор развития выбрать в той или иной ситуации. Что касается нас, мы продолжаем работать. В этом году планируем представить рынку два новых проекта. По одному планируем открыть старт продаж этой весной, по другому — ближе к концу лета. Надеемся, что наши покупатели оценят их по достоинству.
Расскажите о покупателе и его предпочтениях. Правда ли, что среди покупателей квартир большинство — женщины? Каковы сегодня пожелания представительниц прекрасного пола к проектам жилых комплексов и квартир?
— Решение о приобретении недвижимости, как правило, принимается совместно — женщиной и мужчиной. А вот выбирают жильё действительно именно представительницы прекрасного пола. В первую очередь они обращают внимание на планировку, представляют, как на имеющихся площадях сможет разместиться вся семья. Причём квартира не обязательно должна быть большого метража. Главное — такие её характеристики, как эргономичность и функциональность. Кроме того, женщина всегда смотрит на доступность социальной инфраструктуры, наличие закрытой территории и благоустроенного уютного двора.
Какие характеристики квартир выходят на первый план сегодня? В каком направлении продолжат развиваться и совершенствоваться проекты жилой недвижимости на рынке в целом и в вашей компании в частности?
— Уже не первый год среди покупателей востребованы квартиры евроформата: в них разумно и эргономично используется пространство. В целом мы сейчас наблюдаем тренд на уменьшение площадей: покупатели хотят жить в комфортных квартирах, с просторной кухней-гостиной, где может собраться вся семья, с лоджией, но при этом не готовы переплачивать за "лишние" метры, например, в спальне или прихожей. Также сейчас пользуются большим спросом квартиры с отделкой — это не сильно утяжеляет ежемесячный платёж, если речь идёт об ипотеке, при этом в них уже всё готово для того, чтобы переехать и жить.
В то же время есть те, кто отдаёт предпочтение предчистовой отделке, а также те, кто выбирает "голые стены", чтобы сделать ремонт самостоятельно "с нуля". Мы можем предложить покупателям любой из вышеперечисленных вариантов. Кроме того, отделку можно заказать после приобретения квартиры.
Термин "Авторские дома" в полной мере отражает особенность архитектурного облика проектов "РСТИ". Насколько он близок вашим дизайнерским предпочтениям? Бывает ли так, что вы не утверждаете проект из-за того, что он не соответствует вашим представлениям о прекрасном?
— Над созданием проекта работает большая команда. Но и мне лично нравится всё, что мы делаем. Даже в небольших наших проектах мы стараемся продумать всё — от гармоничного внешнего облика домов и комфортных планировок квартир до развивающих детских площадок и спортивных площадок, подходящих любым возрастам.
В новых проектах мы предусматриваем впечатляющие центральные входные группы. Эта опция "перекочевала" в комфорт-класс из наших премиальных проектов — входная группа на 120-150 кв.м, с дизайнерской отделкой и освещением, высокими потолками, с ресепшен, гостевой зоной, lounge-зоной и Coffee Point.
У каждого нашего проекта есть и своя характерная особенность. Например, на территории жилого комплекса "Академик" у пруда спроектирована благоустроенная зона отдыха, а в самом сердце жилого комплекса "БелАрт" появится уникальный пешеходный променад. Его украсят оригинальные скульптуры и арт-объекты, а главным символом станет скульптурная композиция "Аисты" от известного петербургского мастера Владислава Маначинского.
Что больше помогает вам делать прогнозы и находить верные решения для развития компании — большой опыт работы в строительной сфере или женская интуиция?
— Чтобы грамотно управлять компанией, выстраивать верные стратегии, конечно, важны и опыт, и интуиция. Именно они помогают мне в моей повседневной работе. Однако решения я принимаю не одна — у нас отличная команда профессионалов, и мы хорошо друг друга дополняем. Думаю, наша сплочённость, в том числе, позволила нам добиться в 2024-м году высоких результатов. В прошлом году холдинг "РСТИ" побил свой собственный рекорд по вводу жилья — площадь квартир (с учетом лоджий, террас) в сданных домах составила 129,5 тыс. м2. Таким образом, по подсчетам Единого ресурса застройщиков, компания заняла четвертое место по вводу жилья в Петербурге.
