Число банкротств среди застройщиков упало почти в 10 раз за последние пять лет

В 2024 году в стране 23 застройщика были признаны судом несостоятельными, в отношении них было открыто конкурсное производство. При этом за последние 10 лет пик банкротств строительных компаний пришёлся на 2019 год. Тогда финансовый крах потерпели 222 строительные компании.

Таким образом, число застройщиков–банкротов за последние 5 лет снизилось почти в 10 раз. Такие данные приводятся в исследовании, проведённом юридической фирмой "BFL / Арбитраж.ру" совместно с Федресурсом.

Почему застройщики стали реже банкротиться

"Основной фактор, который повлиял на сокращение числа банкротов–застройщиков, только один — проектное финансирование в жилом строительстве, которое постепенно внедряется уже на протяжении 6 лет", — уверена руководитель адвокатской практики Ulezko.legal Александра Улезко. Банк контролирует все этапы строительства, а застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до окончания реализации проекта. Если говорить упрощённо, то недобросовестные схемы, когда бенефициары бизнеса или топ–менеджмент компаний аккумулировали деньги дольщиков и скрывались с ними в неизвестном направлении, несовместимы с механизмом проектного финансирования, считают эксперты.

Средства дольщиков аккумулируются на эскроу–счетах. Это минимизирует риски их нецелевого использования, отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Мария Славич.

Вместе с тем следует отметить, что в последние 5 лет, начиная с периода пандемии, и сейчас, в период СВО, государство прибегает к самым различным механизмам поддержки строительной отрасли.

Во–первых, можно говорить о реализации крупных инфраструктурных проектов, к примеру трасса М–12 "Восток", административно–деловой центр "Коммунарка", в которых участвует множество подрядчиков и субподрядчиков.

Тут же стоит упомянуть, что помимо государственных проектов в России запущено много относительно частных проектов, к примеру — технопарк ПАО "Сбербанк".

Во–вторых, субсидирование ипотеки для граждан, приобретающих жильё. Хотя тут следует заметить, что в итоге льготные программы открыли доступ к приобретению недвижимости финансово не готовым к этому категориям покупателей. И, соответственно, данные механизмы получили неоднозначную экономическую оценку.

Ещё один момент: введение моратория на взыскание финансовых санкций по договорам долевого участия. Последнее, по мнению экспертов, особенно важно с учётом того, что объёмы штрафов за нарушение сроков сдачи объектов бьют рекорды. В адвокатском бюро "S&K Вертикаль" приводят пример: за январь–июнь прошлого года группа "Самолет" выплатила покупателям жилья 7,9 млрд рублей штрафов за нарушение сроков.

Недавний пример

"Важно понимать: риск банкротства по–прежнему остаётся, как и случаи, когда застройщик не справляется со своими обязательствами. Пример — компания Seven Suns в Санкт–Петербурге и их проект “е.волюция” на Московском проспекте. Компания банкротится, объект фактически заморожен и, судя по состоянию, не будет достроен, по крайней мере этим застройщиком", — обращает внимание директор по инвестиционному развитию девелопера AAG Виталий Правдухин.

Напомним, что осенью прошлого года петербургское ООО "ССД СПБ инвестиции" (структура "Севен санс девелопмент") получило банкротный иск от Московского кредитного банка, который в 2021–2022 годах кредитовал другую петербургскую "дочку" девелопера — ООО "ССД СПб Восток", выдав ей заём в размере 4,23 млрд рублей. "ССД СПБ инвестиции" выступало по этому кредиту поручителем.

Однако, как следует из материалов арбитражных дел, заёмщик в июле 2024 года допустил просрочку по уплате процентов за II квартал — 205,9 млн рублей, а в октябре того же года за III квартал — 223,9 млн рублей.

Поэтому банк обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением о несостоятельности поручителя "ССД СПБ инвестиции", указав размер долга 900 млн рублей.

Добавим, что банкротный процесс в отношении "ССД СПб Восток" был инициирован ранее, и в начале текущего года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти ввёл в отношении компании процедуру наблюдения, указано в сервисе "Контур.Фокус". Этот застройщик планировал освоить 16 участков в Буграх, однако ему, предположительно, не хватило ликвидности. Судя по материалам арбитражного дела, размер его реестра требований кредиторов может превысить 5 млрд рублей, прогнозируют в адвокатском бюро "S&K Вертикаль".

Решение по кейсу ООО "ССД СПБ инвестиции" арбитражным судом пока не принято, ближайшее заседание назначено на середину мая.

Ранее "ДП" писал о том, что у девелопера в Северной столице два активных проекта и два земельных участка. Первый проект — это ЖК "е.волюция" на Московском пр., 114. Здесь возведена коробка, но фасады выложены примерно на треть. Официально ЖК должен быть сдан в III квартале 2025 года, но, по оценкам экспертов, сейчас он готов в лучшем случае на 60%. Кроме того, по информации двух источников на рынке, у объекта есть вопросы с подключением к инженерным сетям.

По данным ЕИСЖС, на конец марта 2025 года продано 153 из 822 квартир в этом ЖК. С января этого года не меняется ситуация на стройплощадке второго проекта компании — "Светлый мир. Внутри" рядом с Сестрорецком. Тут тоже строительство началось и находится в замороженном состоянии. В комитете по строительству Петербурга "ДП" заявили, что завершение строительства указанных объектов находится на особом контроле.

"Эскроу–счета и проектное кредитование существенно снижают риски, но не устраняют их полностью, — считает Виталий Правдухин. — Они гарантируют дольщику возврат вложенных средств, если проект не реализуется".

Однако есть нюансы: деньги возвращаются в номинале, без учёта инфляции, роста цен на недвижимость или затрат на аренду, пока человек ждал свою квартиру. Убытки, неустойки, проценты — всё это можно взыскать только через суд, и в случае банкротства застройщика сделать это, как правило, невозможно.

"То есть — да, модель работает, и работает лучше, чем раньше, но 100%–ную защиту она не даёт", — резюмирует директор по инвестиционному развитию девелопера AAG.

Что дальше

Из позитивных тенденций руководитель уголовной практики адвокатского бюро CTL Ася Борзова отмечает снижение в последние несколько лет не только количества банкротных дел среди застройщиков, но и количества уголовных дел.

"С появлением проектного финансирования и соответствующего банковского контроля за использованием денежных средств риски вывода денег со строек значительно уменьшились. Кроме того, с сокращением банкротных дел снижается и количество обычно сопутствующих проблем, связанных с невыплатой зарплат и претензиями от налоговых инспекций", — говорит эксперт.

По мнению экспертов, с учётом широкой господдержки строительной отрасли массовое банкротство застройщиков является маловероятным.

"Банки в большинстве своём заинтересованы скорее в сохранении платёжеспособности должника, чем в инициировании его банкротства, — рассуждает Мария Славич. — Поэтому ожидать значительного роста подобных процедур в самое ближайшее время не приходится".

Вместе с тем, как полагает Александра Улезко, в ближайшие несколько лет, возможно, некоторые застройщики обанкротятся, что связано с сохраняющейся высокой ключевой ставкой и вынужденным ростом цен на рынке первичной недвижимости. Но почти наверняка объекты в любом случае будут переданы другим застройщикам и достроены.