Последние два года в Петербурге формируется устойчивый тренд: рынок постепенно смещается к прибрежным зонам. Локации у воды — у Финского залива, Невы, Малой Невки, на намывных территориях, в юго-западной части города и в новых рекреационных районах — стоят на 20–30% дороже и пользуются повышенным спросом, отмечают аналитики.
Больше не индустрия
Прибрежные территории Петербурга долгие десятилетия развивались по индустриальной логике. Выбор в пользу промышленных функций объяснялся исторически: город был крупным портовым центром, и многие участки вдоль Невы, Финского залива и Малой Невки относились к предприятиям судостроения, навигации, складирования или оборонной инфраструктуры. Доступ к воде рассматривался не как городская ценность, а как функциональный ресурс для промышленности.
Эта модель стала терять актуальность в начале XXI века, когда значительная часть производств перестала нуждаться в водных коммуникациях или была вынесена за пределы города. Параллельно рос интерес жителей к качественным общественным пространствам, и давление на старую застройку усилилось: прибрежные зоны оказались наиболее востребованными в контексте городской реновации.
Именно здесь начинается системная трансформация. В отличие от точечных проектов в центральных районах, прибрежные территории дают девелоперам большие участки свободной планировки. Это позволяет формировать не отдельные ЖК, а полноценные кластеры со своими набережными, парками, прогулочными маршрутами, культурно-досуговыми и социальными объектами. В результате ранее закрытые локации или зоны с ограниченным доступом становятся частью открытого пространства — благоустроенного и структурированного.
Выход к воде
Освоение намывных территорий Васильевского острова стало первым крупным примером такого перехода. Из необеспеченной всеми видами инфраструктуры локации намыв превращается в привлекательный район на карте Петербурга. Но качественное изменение места не прошло без ошибок — сначала здесь появилось жильё и лишь потом стали формироваться общественные пространства. Сейчас ситуация медленно, но исправляется. Впрочем, девелоперы сделали выводы и поменяли подход в работе. Создание инфраструктуры и развитие территории, а затем жилые корпуса — стала аксиомой для последующих проектов.
Приморский район пошёл аналогичным путём. Реновация промышленных зон вдоль залива привела к развитию новых кварталов смешанной застройки. Здесь девелоперы впервые стали массово проектировать дома так, чтобы обеспечить максимальный обзор на воду: ступенчатые фасады, панорамные окна.
Юго-западные территории города — от "Балтийской жемчужины" до реконструируемых участков у порта — также находятся в переходе от промышленной функции к жилой. Важная деталь здесь — развитие протяжённых набережных вдоль Финского залива и Дудергофского канала. Они становятся точками притяжения не только для жителей новых комплексов, но и для всего района.
Фактор Кронштадта
Кронштадт в этом процессе занимает особое место. Это закрытый до недавнего времени островной город с богатой военно-морской историей, уникальными фортами и прямым выходом к Финскому заливу. После запуска масштабного проекта "Остров фортов" он стал новой рекреационной локацией, где курортная атмосфера соседствует с высокой туристической активностью и обновлённой инфраструктурой.
Такой же импульс получил и рынок жилья — здесь стали появляться жилые комплексы, которых долгое время в Кронштадте почти не было. В 2023 году в локации стартовал проект "Кронфорт" — рядом с парком "Остров фортов" и в 500 метрах от открытой акватории Финского залива. С одной стороны, он является частью обновления городской среды, с другой — единственной новостройкой, предлагающей собственную инфраструктуру и видовые характеристики в непосредственной близости от фортов и набережной.
На фото: жилой комплекс "Кронфорт"
Как считают эксперты, увеличение спроса на объекты с видами на воду со стороны покупателей стимулирует девелоперов наращивать долю такого жилья в своих проектах. "В "Кронфорте" 70% предложения — это лоты с привлекательным обзором на воду или зелёную зону. За счёт расположения рядом с Финским заливом, а также авторской архитектуры каждая квартира будет иметь панорамные окна, а часть из них — угловое остекление, террасы и нестандартные формы комнат», — говорит коммерческий директор "ГК Алькор" Алексей Бушуев.
Спрос на вид
Рынок подтверждает высокий спрос на малоэтажные проекты в рекреационных зонах. По данным ЕИСЖС, в 2025 году объём сделок в прибрежных районах Петербурга вырос на 18%. Аналитика "Петербургской Недвижимости" фиксирует: ликвидность видовых квартир в полтора раза выше средней по рынку, а среднегодовая доходность инвестиций в проекты на побережье достигает 12–15%.
Для Кронштадта потенциал роста ещё выше. За последние три года стоимость недвижимости здесь выросла на 49%, что объясняется эффектом низкой базы и развитием туристической инфраструктуры. Прогноз на 2026 год — дальнейший рост цены "квадрата" на 10–15% на фоне открытия новых общественных пространств и полной интеграции "Острова фортов" в городскую среду.
При этом спрос на видовые квартиры растёт быстрее, чем рынок в целом. По итогам 2025 года, по оценке ЦИАН и NF Group, доля сделок с премией за вид на воду увеличилась на 20–25%, несмотря на высокую ключевую ставку и общий осторожный спрос.
Вид на акваторию стабильно прибавляет к стоимости квадратного метра 12–30%, а в отдельных премиальных проектах — до 50%.
жилой комплекс "Кронфорт"
Как говорят эксперты, для покупателя приобретение недвижимости у воды становится способом улучшить качество жизни, уменьшить уровень стресса и получить более комфортную среду. Исследования, проведённые университетскими центрами в России и Европе, подтверждают, что вид из окна на зелёную зону или водоём способствует снижению уровня кортизола на 15–20% и гармонизирует общее психофизиологическое состояние.
"Вид на воду или парк является значимым фактором для покупателей: более 20% уделяют этому критерию повышенное внимание. Это связано не только с эстетикой — вид на природные объекты положительно влияет на физическое и ментальное здоровье", — говорит коммерческий директор "ГК Алькор" Алексей Бушуев.
Таким образом, жильё у воды перестало быть эстетической категорией. Оно стало частью новой модели качества городской среды, в которой важен не только метраж, но и то, что человек видит из окна каждый день.
Прибрежные территории, которые ещё недавно считались резервными, становятся основой жизни нового формата — более спокойной, насыщенной и ориентированной на визуальный комфорт. Именно такие проекты определят, где будет формироваться спрос в ближайшие десять лет.
