Цены на квартиры будут падать на 50-60% не только в регионах, где они несправедливо завышены, но и там, где жилье далеко не самое дорогое – свою лепту в ценовую коррекцию вносит платежеспособный спрос, который в "недорогих" регионах снижается высокими темпами.
Стоимость 1 м2 жилья в большинстве регионов (в 57 из 83) на
данный момент находится в пределах от $1 тыс до $2 тыс, однако средняя стоимость
1 м2 жилья в целом по России, по данным Росстата, составляет около $2,4 тыс.
К концу III квартала 2008 года, то есть к началу кризиса, 1
м2 жилья стоил дороже, чем в среднем по России, только в 7 регионах. Помимо
традиционных Москвы и Петербурга в этот список попали Московская, Калужская и
Сахалинская области, Краснодарский край и Ненецкий автономный округ.
Если не брать в расчет эти 7 регионов, то средняя стоимость
1 м2 жилья в целом по России составит $1,6 тыс. Вплоть до конца 2004 года
разница между средней стоимостью 1 м2 по всем регионам России и средней
стоимостью 1 м2 жилья без учета 7 указанных регионов стабильно составляла
порядка $150. Но, начиная с IV квартала 2004 года, она стала расти.
Следовательно, на этот уровень среднюю стоимость жилья в России поднимали именно
эти 7 регионов.
В отличие от Москвы и Петербурга ни в 1 из этих регионов на
протяжении всех тех лет, пока цены на жилье в России росли, средняя цена 1 м2
жилья не была стабильно выше среднего уровня цен в целом по России, она то
опускалась ниже этого среднего уровня, то поднималась выше него. Причем в
некоторых из них средняя стоимость 1 м2 жилья стала выше среднероссийской только
в последние годы. Схожая картина наблюдается и на первичном рынке.
Читайте также:
Инвестиционная квартира: что делать?
Если посмотреть на динамику соотношения среднероссийских цен
и среднего уровня стоимости 1 м2 жилья в целом по России без учета 7 указанных
регионов, то может возникнуть впечатление, что снижение цен в целом по России
может составить 40%.
Но уровень падения определяется, прежде всего, не ценой
самой по себе, а уровнем платежеспособного спроса. В качестве индикатора,
отражающего доступность жилья, традиционно принято брать срок необходимый для
накопления на покупку среднестатистической квартиры.
Уровень недоступности жилья в Москве повышался в течение
всех последних лет очень высокими темпами. Но оказывается, что этот темп далеко
не самый высокий. В 63 из 83 регионов страны он оказался выше. При этом из этих
63 регионов в 15 темп увеличения недоступности жилья на протяжении всех
последних 7 лет превышал московский.
Если свести воедино показатель недоступности жилья и темпы
подорожания, то оказывается, что в 21 регионе жилье переоценено как минимум в
такой же мере, как и в Москве.
Из 7 регионов, где цены на жилье на вторичном рынке выше
среднероссийских, в список 21 региона попали только 2 федеральных образования
(Петербург и Калужская область), а на первичном – 3 (Нижегородская, Тверская и
Калужская области), в 10 регионах на вторичном рынке (Тверская, Липецкая,
Ленинградская, Костромская, Вологодская, Владимирская и Нижегородская области и
республики Карельская, Коми и Алтай) недвижимость хоть и дешевле
среднероссийского уровня, но дороже, чем это демонстрирует основной тренд.
На первичном рынке в эту категорию попали 9 федеральных
образований (Ленинградская, Тульская, Белгородская, Владимирская, Вологодская,
Липецкая и Псковская области и республики Карелия и Коми).
Кроме того, в число 21 региона попали 8 областей и 1
республика где стоимость жилья на вторичном рынке ниже основного тренда
(Ульяновская, Астраханская, Белгородская, Тульская, Псковская, Смоленская,
Курская и Ивановская области и Республика Адыгея). На первичном рынке таких
оказалось 6 областей и 2 республики (Костромская, Астраханская, Ульяновская,
Смоленская, Ивановская и Курская области и республики Алтай и Адыгея).
По материалам www.irn.ru
