Жизнь по вертикали

Двухуровневые квартиры строили еще с советских времен. Но количество их было настолько мало, а хозяева настолько влиятельны в среде советской номенклатуры, что все это делало такие квартиры исключительно элитными. Кстати, и проектировались они исключительно под будущих хозяев. В общем, элитная номенклатурная недвижимость представлена почти исключительно на московском рынке. В Петербурге двухуровневые квартиры появились вместе с «малиновыми пиджаками так на постсоветском пространстве называли внезапно разбогатевших граждан плотной наружности. Во время «беспредельного самоутверждения они объединяли квартиры как по горизонтали, так и по вертикали, и всегда получалось жилье эксклюзивное. Теперь лейбл «элитарности серьезно поистрепался, а зачастую и вовсе был утрачен: отечественное строительство предложило рынку новые, более современные форматы жилья. Сегодня все двухуровневые квартиры можно условно разделить на несколько категорий. Первая квартиры после перепланировки. Вторая новостройки. Третья новые форматы, имеющие этажность: пентхаусы или таунхаусы. Буйство мысли Своеобразные «этажерки появились в период зарождения отечественного капитализма. Делали их обычно в старом фонде, где высота потолков позволяет разделить пространство пополам. «Зачастую такая перепланировка квартиру больше портит: изза разделения пространства теряется дореволюционная респектабельность, замечает Марина Грудковская, руководитель подразделения городской недвижимости ООО «Миэль СПб. Впрочем, встречаются и удачные варианты. К примеру, когда в однокомнатной квартире с высокими потолками делали второй уровень для спаленки, добавляя заодно и квадратных метров. «Мне довелось работать с объектами, где хозяева устраивали второй уровень за счет бельэтажа. Это позволяло уходить от проблемы как поделить окно на две части, рассказывает Марина Грудковская. Есть и многоэтажные квартиры советской эпохи: это редчайший эксклюзив, имеющий сугубо «искусственное происхождение. Риэлтеры рассказывают историю о некоем гражданине, который, приобретя статус и средства, попытался расширить габариты советской типовой квартиры, купив еще одну рядом. Но рядом (на своем этаже) не вышло. Тем временем, желание обменять свою недвижимость на деньги выказал сосед сверху и в доме появилась двухуровневая квартира: тот гражданин, после недолгих размышлений взял, да и прорубил дыру в потолке, или в полу второй квартиры не важно. Главное, что получилась одна, но двухэтажная. Еще через какоето время уже сосед снизу предложил предприимчивому хозяину прикупить и его квартиру. Тот согласился и стал владельцем уже трехэтажных хором. Но когда он решил продать свой шедевр в отдельно взятом типовом доме, жилище оказалось неликвидным: покупатели не оценили ноухау в те деньги, которые просил его обладатель, и тот скрепя сердце разобрал заложенные было «лишние выходы. «Вразнос пусть и дешевле, но продалось. Говорят, такое чудо хозяйственной мысли можно встретить и по сей день, но в единичных экземплярах. Гораздо чаще в двухэтажные превращают свои квартиры владельцы жилья на последних этажах старого фонда. В середине 1990х известным вариантом увеличения жилых метров стала аннексия (или, подругому, самозахват) чердака: получалась аккуратненькая мансарда. И часто районные чиновники только приветствовали такую «инициативу трудящихся: дело в том, что зачастую это было еще и решением проблем с ремонтом старых кровель без бюджетных расходов. Но все же повсеместного распространения этот ход не получил и даже не по причине смутной законности, все гораздо банальнее: чердаки с их инженерными коммуникациями просто неудобны для «частной реконструкции. Все пространство получавшейся «мансарды было не использовать, появлялись всевозможные скосы и углы, игра не стоила свеч. После «перепланировки большинство двухэтажных или двухъярусных квартир даже не проходят регистрацию в БТИ. Да и качество самостоятельных преобразований для требовательного покупателя, а только такие могут рассматривать замысловатые варианты, обычно оказывалось низковато. «Покупатели больше ориентируются на стоимость квадратного метра, помноженную на площадь квартиры, нежели на «этажность. Исключения возможны в «золотом треугольнике, где, как известно, цена зависит от многих факторов, но все равно этажность на последних местах, констатирует Марина Грудковская. со старым спросом Первые двухуровневые квартиры в новых домах строители начали предлагать в середине 1990х. Однако, как и сейчас, спрос на них был далек от ажиотажа. Заместитель генерального директора центра развития проектов «Петербургской недвижимости Олег Пашинин замечает, что существует определенная прослойка людей, которым интересны двухуровневые квартиры, как правило, это молодые люди, но прослойка очень узка. Как показывает опыт, такие квартиры удобны далеко не для всех. Например, для беременных женщин, маленьких детей и пожилых людей лестницы, соединяющие уровни, зона повышенного риска. Тем более, что делают их зачастую, игнорируя существующие СНИПы, то слишком крутыми или узкими, то с недостаточно безопасными ограждениями. Еще один минус, возможно, самый существенный для застройщиков, в том, что изза лестницы теряется часть полезной площади квартиры: как минимум 20 м2, и, что важно уже для покупателя, ограничиваются возможности планировки. «Это весьма специфичные квартиры, которые ждут исключительно своего покупателя. Впрочем, иногда их покупают и те, кто и не думал ранее о многоэтажности, рассуждает ведущий специалист элитной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость Оксана Дубровина. Впрочем, скорее обычные люди такие квартиры покупают из безысходности, когда необходимо жилье в конкретном месте, большого метража, а других вариантов нет. «Двухуровневые квартиры всегда занимали определенную нишу на рынке недвижимости и вызывали неоднозначную реакцию у покупателей: восторг в постперестроечные времена, после однотипных планировок, и весьма сдержанные комментарии после нескольких лет проживания в них, замечает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ЗАО «Найт Фрэнк СанктПетербург. Тем не менее, предложение на первичном рынке есть. «Часто это происходит вот по какой причине: застройщики, чтобы получить дополнительную прибыль, переводят в процессе строительства технические последние этажи в жилые помещения, говорит Антон Селезнв, директор региональной сети «Дом.ру. В нынешнем году компания «Невский альянс начала продавать пять квартир в своей «Резиденции на Крестовском, спроектированных по новому для Петербурга стандарту. Там разделены нежилая и жилая зоны: нежилые, вспомогательные помещения устроены в цоколе (все квартиры на нижнем этаже дома), на втором этаже «парадные и жилые комнаты. «Невский альянс позаимствовал идею у московских коллег. Они уже вовсю объединяют первый и второй этажи, т.к. в Москве во многих районах первые этажи плохо продаются под коммерцию. В Петербурге они строятся в основном с нарезкой большой площади и реализуются как коммерческая недвижимость. Эксперты рынка в основном благосклонны к затее «Невского альянса. В частности, Оксана Дубровина думает, что она позволит продавать первые этажи в элитном комплексе как жилую площадь. Но общую тенденцию пять квартир «Невского альянса не изменят, полагает она. На западный манер Оценить соотношение двухуровневых квартир к обычному жилью очень сложно, эксперты затрудняются давать оценки на этот счет. Порой можно услышать, что на 10 тысяч обычных квартир приходится всего одна двухэтажная. «Подавляющее большинство таких квартир в Петербурге это квартиры старого фонда с высокими потолками, переделанные самостоятельно или с помощью профессиональной компании. Их много, по сравнению с другими районами, например, в «золотом треугольнике, говорит Полина Яковлева. В пентхаусах двухуровневая каждая вторая квартира, однако это уже совершенно иной формат жилья, сам по себе тоже эксклюзивный. Кстати, по словам директора по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение СанктПетербурга Ильи Андреева, «некоторые строительные компании выпускают на рынок сомнительного вида надстройки, причем, бывает, даже на окраинах города, и выдают их за «пентхаусы. Подобные квартиры не соответствуют заявленному статусу элитной недвижимости. Впрочем, уже в скором времени количество двухуровневых квартир может возрасти. Однако произойдет это не за счет строительства. Вертикальное зонирование квартир это западная тенденция, где традиционно спальни располагаются на втором этаже, а зона приема гостей на первом. Но даже там такое разделение жилья более свойственно частным домам. Вот и у нас с развитием частного домовладения их будет появляться все больше и больше в таунхаусах. Спрос на них весьма устойчивый, но покупают их не изза этажей, а по другим причинам: клиента привлекает расположение жилья, собственный кусок земли, удобный паркинг.