Операторы рынка элитной недвижимости старательно высматривают признаки грядущего подъема спроса. Однако, поводов для оптимизма не слишком много.
Сделки единичны, цены не растут, девелоперы не торопятся
завершать заявленные проекты, не будучи уверенными в спросе, обладатели
элитных метров в историческом центре не торопятся избавляться от
недвижимости.
Несмотря на то, что многие эксперты стараются приукрасить действительность, продолжая отстаивать любимый девиз "элитная недвижимость никогда не дешевеет", факты говорят обратное: спрос на элитное жилье снизился в разы, а сделок по-прежнему очень мало.
Несмотря на то, что многие эксперты стараются приукрасить действительность, продолжая отстаивать любимый девиз "элитная недвижимость никогда не дешевеет", факты говорят обратное: спрос на элитное жилье снизился в разы, а сделок по-прежнему очень мало.
Долгий поиск
В компании "Невский простор" приводят в пример последние продажи: 5000 евро за квадратный метр удалось выручить за 500-метровый элитный объект на Большой Конюшенной улице, немного дороже обошелся покупателю "квадрат" в 100-метровой квартире на Малой Конюшенной.
"До кризиса подобные объекты в открытую продажу практически не поступали. Если такое случалось – уходили за неделю, причем цена на такие варианты была бы примерно вдвое выше", - комментирует генеральный директор компании Александр Гиновкер.
Схожие оценки и у других экспертов. Заранее предсказать, как долго будет выставленный вариант простоит в листинге, не берется никто.
"Владельцам элитных метров надо настраиваться, что поиск покупателя займет не меньше трех месяцев. Есть объекты, которые стоят без движения еще с докризисных времен – как тут определишь время экспозиции?" - говорит заместитель директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Татьяна Чуприна.
В 6-9 месяцев оценивает средние сроки экспозиции даже по наиболее интересным предложениям руководитель компании "Дворцовая площадь" Владимир Федоров. "По вариантам дороже 20 млн.рублей у нас не было ни одного обращения уже очень давно", - делится наблюдениями генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
"Сегодня рынок элитной недвижимости – это рынок инвесторов и влюбленных, - резюмирует президент группы компаний "Любимый город" Александр Мошкалов и поясняет, - покупают либо те, кто углядел какой-то очень выгодный вариант, либо те, кто влюблен в Петербург и кому все равно, кризис на рынке или подъем".
В компании "Невский простор" приводят в пример последние продажи: 5000 евро за квадратный метр удалось выручить за 500-метровый элитный объект на Большой Конюшенной улице, немного дороже обошелся покупателю "квадрат" в 100-метровой квартире на Малой Конюшенной.
"До кризиса подобные объекты в открытую продажу практически не поступали. Если такое случалось – уходили за неделю, причем цена на такие варианты была бы примерно вдвое выше", - комментирует генеральный директор компании Александр Гиновкер.
Схожие оценки и у других экспертов. Заранее предсказать, как долго будет выставленный вариант простоит в листинге, не берется никто.
"Владельцам элитных метров надо настраиваться, что поиск покупателя займет не меньше трех месяцев. Есть объекты, которые стоят без движения еще с докризисных времен – как тут определишь время экспозиции?" - говорит заместитель директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Татьяна Чуприна.
В 6-9 месяцев оценивает средние сроки экспозиции даже по наиболее интересным предложениям руководитель компании "Дворцовая площадь" Владимир Федоров. "По вариантам дороже 20 млн.рублей у нас не было ни одного обращения уже очень давно", - делится наблюдениями генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
"Сегодня рынок элитной недвижимости – это рынок инвесторов и влюбленных, - резюмирует президент группы компаний "Любимый город" Александр Мошкалов и поясняет, - покупают либо те, кто углядел какой-то очень выгодный вариант, либо те, кто влюблен в Петербург и кому все равно, кризис на рынке или подъем".
"Элитка" за копейку
Как подмечают некоторые специалисты, последние месяцы к дорогому жилью стали проявлять активность инвесторы. Они стремятся скупить объекты, выставленные по наиболее привлекательной цене (на профессиональном жаргоне риэлторов это называется "чёс").
Однако, можно ли считать это признаком оживления рынка, еще под вопросом. Юрий Сергеев приводит пример: "Мы продавали квартиру 100 кв.м в новом доме на Петроградке.
Посмотрели аналогичные предложения: такие же квартиры выставляются и по 17 и по
20 млн. рублей. Назначили цену на свой объект 13 млн. – чтобы наверняка
заинтересовать покупателя. Но все равно несколько месяцев прождали впустую. За
это время приходили клиенты, которые говорили: если вы снизитесь до 9 млн., мы
готовы начать переговоры. То есть не факт, что они купили бы, предложи
мы им даже эту цену. В результате квартиру продали за 11
млн."
Наблюдения других экспертов подтверждают: покупатели если и готовы приобретать дорогое жилье, то лишь по крайне низкой цене. Они не боятся упустить сделку: без существенного дисконта недвижимость им просто не нужна. "Знаю несколько примеров за последнее время, когда дорогое жилье приобретали директора риэлторских фирм – понятное дело, не для собственного проживания", - добавляет Александр Мошкалов.
В отличие от жилья эконом-класса, элитный сегмент, по общему мнению экспертов, не страдает от отсутствия денег у потенциальных покупателей.
"Спрос на дорогую недвижимость образуют владельцы крупного бизнеса и чиновники. С начала кризиса доходы во многих отраслях не снизились, не стали меньше получать и "государевы люди". Однако, эта категория клиентов жилье соответствующего уровня себе уже накупила. Не представляю, что должен предложить рынок, чтобы они захотели его сменить. Беда в том, что с началом кризиса на рынке перестали появляться новые успешные компании, круг состоятельных людей почти перестал пополняться", - уверен Юрий Сергеев. Его мнение разделяют и другие профессионалы.
Как подмечают некоторые специалисты, последние месяцы к дорогому жилью стали проявлять активность инвесторы. Они стремятся скупить объекты, выставленные по наиболее привлекательной цене (на профессиональном жаргоне риэлторов это называется "чёс").
Однако, можно ли считать это признаком оживления рынка, еще под вопросом. Юрий Сергеев приводит пример: "Мы продавали квартиру 100 кв.м в новом доме на Петроградке.
Посмотрели аналогичные предложения: такие же квартиры выставляются и по 17 и по
20 млн. рублей. Назначили цену на свой объект 13 млн. – чтобы наверняка
заинтересовать покупателя. Но все равно несколько месяцев прождали впустую. За
это время приходили клиенты, которые говорили: если вы снизитесь до 9 млн., мы
готовы начать переговоры. То есть не факт, что они купили бы, предложи
мы им даже эту цену. В результате квартиру продали за 11
млн."Наблюдения других экспертов подтверждают: покупатели если и готовы приобретать дорогое жилье, то лишь по крайне низкой цене. Они не боятся упустить сделку: без существенного дисконта недвижимость им просто не нужна. "Знаю несколько примеров за последнее время, когда дорогое жилье приобретали директора риэлторских фирм – понятное дело, не для собственного проживания", - добавляет Александр Мошкалов.
В отличие от жилья эконом-класса, элитный сегмент, по общему мнению экспертов, не страдает от отсутствия денег у потенциальных покупателей.
"Спрос на дорогую недвижимость образуют владельцы крупного бизнеса и чиновники. С начала кризиса доходы во многих отраслях не снизились, не стали меньше получать и "государевы люди". Однако, эта категория клиентов жилье соответствующего уровня себе уже накупила. Не представляю, что должен предложить рынок, чтобы они захотели его сменить. Беда в том, что с началом кризиса на рынке перестали появляться новые успешные компании, круг состоятельных людей почти перестал пополняться", - уверен Юрий Сергеев. Его мнение разделяют и другие профессионалы.
Выручка не к спеху
Хотя спрос пока не вернулся, объем предложения последнее время расти перестал, да и цены дальше не падают.
"Элитное жилье в историческом центре граждане когда-то покупали для себя, и сегодня они не готовы отдавать его "за любые деньги". Инвестиционные варианты тем более не станут продавать при нынешней конъюнктуре", - говорит Владимир Федоров.
"Есть отдельные примеры, когда владельцы продают квартиры, долгое время используемые для аренды. Сегодня от сдачи внаем можно получить рентабельность на уровне 4-5%, если 6% - большая удача. Так что есть смысл поискать другие сферы вложения средств. Однако не помню ни одного случая, чтобы дорогая недвижимость продавалась от большой беды", - дополняет картину Александр Гиновкер.
В городском предложении сегодня можно встретить варианты по 20 тыс. евро за квадратный метр, а то и дороже. К примеру, в 23 тыс. евро за квадрат оценили свою недвижимость владельцы квартиры на набережной Мойки. На углу Итальянской улицы и площади Искусств запрашивают 26 тыс. евро (общий бюджет покупки тянет на 250 млн. руб.). Конечно, это далеко до московских рекордов. В Первопрестольной на Остоженке можно найти вариант и за 0,5 млрд. рублей (10-комнатная квартира площадью 517 кв.м), и за 1,5 млрд.рублей (20-комнтаные апартаменты, раскинувшиеся на 1200 кв.м).
Хотя спрос пока не вернулся, объем предложения последнее время расти перестал, да и цены дальше не падают.
"Элитное жилье в историческом центре граждане когда-то покупали для себя, и сегодня они не готовы отдавать его "за любые деньги". Инвестиционные варианты тем более не станут продавать при нынешней конъюнктуре", - говорит Владимир Федоров.
"Есть отдельные примеры, когда владельцы продают квартиры, долгое время используемые для аренды. Сегодня от сдачи внаем можно получить рентабельность на уровне 4-5%, если 6% - большая удача. Так что есть смысл поискать другие сферы вложения средств. Однако не помню ни одного случая, чтобы дорогая недвижимость продавалась от большой беды", - дополняет картину Александр Гиновкер.
В городском предложении сегодня можно встретить варианты по 20 тыс. евро за квадратный метр, а то и дороже. К примеру, в 23 тыс. евро за квадрат оценили свою недвижимость владельцы квартиры на набережной Мойки. На углу Итальянской улицы и площади Искусств запрашивают 26 тыс. евро (общий бюджет покупки тянет на 250 млн. руб.). Конечно, это далеко до московских рекордов. В Первопрестольной на Остоженке можно найти вариант и за 0,5 млрд. рублей (10-комнатная квартира площадью 517 кв.м), и за 1,5 млрд.рублей (20-комнтаные апартаменты, раскинувшиеся на 1200 кв.м).
МНЕНИЯ
Александр Гиновкер,
генеральный директор АН "Невский
простор":Квартирам в домах старого фонда по комфорту, конечно, далеко до элитных новостроек. В первом случае почти всегда объект будет иметь недостатки. Может подкачать состояние парадной, планировка, соседи. Главная проблема – отсутствие парковок, а квартиры с видом на воду (к примеру, Английская, Дворцовая набережные) страдают из-за обилия транспорта под окнами. Покупка такого жилья – всегда некий компромисс. Тем не менее, есть категория покупателей, которые категорически не приемлют новые дома. Пожалуй, главная претензия – низкие потолки: ну не строят сегодня жилье выше трех метров. Некоторым клиентам в нем тесно.
Татьяна Чуприна, заместитель директора АРИН:
У нас большая часть объектов, позиционируемых как элитные, на самом деле не дотягивают до высокой планки. К примеру, дома в центре - до конца элитными их назвать нельзя – нет парковки, транспорт под окнами. Однако эксклюзивные квартиры в этом сегменте есть (с сохраненным интерьером, с удачной планировкой). И стоят они соответственно. Сегодня ничего не продается легко, однако по сравнению с началом года, активность покупателей подросла. К примеру, ведутся переговоры по квартире на Дворцовой набережной (думаю, сделка состоится). Здесь за квартиру 350 кв.м просят 100 млн. рублей. Из последних продаж можно назвать апартаменты 220 кв.м на улице Беринга с видом на залив. Они ушли по 200 тыс. руб. за квадратный метр. Примерно за ту же цену продали квартиру 350 кв.м в комплексе "Олимпийская деревня".
У нас большая часть объектов, позиционируемых как элитные, на самом деле не дотягивают до высокой планки. К примеру, дома в центре - до конца элитными их назвать нельзя – нет парковки, транспорт под окнами. Однако эксклюзивные квартиры в этом сегменте есть (с сохраненным интерьером, с удачной планировкой). И стоят они соответственно. Сегодня ничего не продается легко, однако по сравнению с началом года, активность покупателей подросла. К примеру, ведутся переговоры по квартире на Дворцовой набережной (думаю, сделка состоится). Здесь за квартиру 350 кв.м просят 100 млн. рублей. Из последних продаж можно назвать апартаменты 220 кв.м на улице Беринга с видом на залив. Они ушли по 200 тыс. руб. за квадратный метр. Примерно за ту же цену продали квартиру 350 кв.м в комплексе "Олимпийская деревня".
Александр Мошкалов, президент группы компаний "Любимый
город":
Средний уровень цен на элитные объекты в историческом центре сегодня составляет 5 тыс. евро за метр. Но это если вариант просторный – около 500 кв.м. Если небольшой – до 200 кв.м, тогда 8-9 тыс. евро. Однако сегодня невозможно утверждать, что такой-то объект найдет покупателя за разумный срок, как было два-три года назад. Срок экспозиции объектов непредсказуемы – это лотерея.
Средний уровень цен на элитные объекты в историческом центре сегодня составляет 5 тыс. евро за метр. Но это если вариант просторный – около 500 кв.м. Если небольшой – до 200 кв.м, тогда 8-9 тыс. евро. Однако сегодня невозможно утверждать, что такой-то объект найдет покупателя за разумный срок, как было два-три года назад. Срок экспозиции объектов непредсказуемы – это лотерея.
Владимир Федоров, руководитель компании "Дворцовая
площадь":
Рынок пока что в состоянии ступора. Брать квартиры с недостатками (а в домах старого фонда именно такие варианты) состоятельные покупатели не готовы. А новых домов крайне мало. В элитном сегменте нельзя отрывать "вторичку" и "первичку" и рассматривать по отдельности - слишком все взаимосвязано. Вот, скажем, на сегодня в "золотом треугольнике" всего семь домов, которые либо построены, либо реконструированы после 1990-го года. На эти дома в актуальном предложении в сумме приходится лишь 4 объекта. На квартиры в этих домах сформированы постоянные листы ожидания от потенциальных покупателей. За время кризиса на рынок вышло лишь два элитных проекта "Венеция на Крестовском" и "Смольный квартал".
Рынок пока что в состоянии ступора. Брать квартиры с недостатками (а в домах старого фонда именно такие варианты) состоятельные покупатели не готовы. А новых домов крайне мало. В элитном сегменте нельзя отрывать "вторичку" и "первичку" и рассматривать по отдельности - слишком все взаимосвязано. Вот, скажем, на сегодня в "золотом треугольнике" всего семь домов, которые либо построены, либо реконструированы после 1990-го года. На эти дома в актуальном предложении в сумме приходится лишь 4 объекта. На квартиры в этих домах сформированы постоянные листы ожидания от потенциальных покупателей. За время кризиса на рынок вышло лишь два элитных проекта "Венеция на Крестовском" и "Смольный квартал".
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская
Недвижимость":
Потенциальные покупатели не спешат с приобретением дорогого жилья - ждут, что
продавцы скинут цены. А продавцы квартир не желают снижать стоимость и поэтому
сделки не заключаются. Так что если квартира выставлена по очень высокой цене,
это не значит, что она именно по этой цене и будет продана: дожидаться своего
покупателя такой объект может год и больше.
