Медведев: люди обнищали, им не до квартир

"ДП": Михаил, многие девелоперы называют прошлый год первым посткризисным. Вы с этим согласны? Кризис пошел на убыль?

Михаил Медведев: Да, согласен. Острая фаза кризиса осталась позади — в 2009 году. В прошлом году началось восстановление рынка. Выросли темпы продажи жилья. Но ремиссия происходит гораздо медленнее, чем мы рассчитывали. Видимо, падение было круче, чем казалось. Широкий пласт населения обнищал — им не до квартир. Но у нас прекрасный столичный город, куда стремятся люди из других регионов. Так что в любой, даже самый кризисный, момент жилье в Петербурге покупать будут.

"ДП": Как сказалось оживление рынка на темпах работы компании?

Михаил Медведев: Объемы и скорость строительства на всех стройках мы увеличили в несколько раз. Но за год сдали жилья меньше, чем планировали, — всего 54 тыс. м2. Просто некоторые объекты пришлось закрывать уже в I квартале 2011 года. В этом году сдаем более 150 тыс. кв. м2. От 100 тыс. м2 жилья в год — та планка, которую мы себе определили на ближайшие несколько лет.

"ДП": Акцент будете делать на комплексном развитии территорий?

Михаил Медведев: Классических проектов комплексного освоения в нашем портфеле пока нет. Мы ведем несколько проектов жилищного строительства с объемом выше среднего, но это еще не тот формат. Очень похож на комплексное освоение наш проект "Новое Мурино", который стартовал в минувшем году. На участке 14 га появится 300 тыс. м2 жилья, школа, два садика. Инвестиции составят 15 млрд рублей. Сдача первой очереди площадью 45 тыс. м2 — начало 2013 года, а всего очередей будет семь. Но, наверное, первым настоящим комплексным станет наш проект в Парголово. Там мы планируем застроить 50 га выкупленных еще до кризиса сельхозугодий. Проект стартует в 2012 году. Это будет наш первый квартал-миллионник.

"ДП": Не боитесь инвестировать в такие масштабные стройки?

Михаил Медведев: Конечно, формат комплексного освоения — дорогое удовольствие, которое, кроме того, требует массу времени на подготовку. Поэтому одной компании сложно иметь несколько таких проектов в портфеле одновременно. Но, во-первых, у нас нет особого выбора. Сейчас в Петербурге дефицит малых и средних участков под застройку. Приходится покупать большие наделы, чтобы потом долго на них работать. А во-вторых, поскольку инфраструктуру на участках мы создаем сами, получается предсказуемая себестоимость жилья и приличная экономика проектов.

"ДП": У вас большой земельный банк?

Михаил Медведев: Ну… Сейчас там можно построить более 3,5 млн м2 жилья. Но мы все время продолжаем поиск пятен. В целом на этот год у нас запланировано удвоение — до $300 млн — инвестиций в строительство и пополнение земельного банка.

"ДП": Насколько я помню, вы не часто посещаете торги Фонда имущества? Как расширяете земельные активы?

Михаил Медведев: Покупаем у всех, кто продает. Мы земельный рынок города хорошо знаем. Пытаемся покупать по оптимальным ценам участки с неоформленной документацией и сами доводим их до состояния, позволяющего начать строительство. Это долгий путь, но так получается дешевле. А на торги Фонда имущества мы каждый раз собираемся, но… они такие редкие, участков там мало, поэтому цена, которая в итоге формируется, слишком высока. Нам это не интересно.

"ДП": Вы строите в основном жилье в формате экономкласса. Из-за стабильного спроса?

Михаил Медведев: Это пока наиболее прогнозируемый и безопасный сегмент. Впрочем, мы продолжаем инвестировать не только в постройку экономичного жилья, но и в новый бренд — "БК-стандарт" (квартиры базовой комплектации), который вывели на рынок в прошлом году. Инвестиции в бренд составят 30% нашего рекламного бюджета, и подавляющая часть новых проектов будет реализована именно в этом формате.

"ДП": А что-нибудь необычное и неэкономичное ЦДС планирует строить?

Михаил Медведев: У нас есть три проекта бизнес-класса. Все новые, все небольшие. В Репино мы начали строить поселок таунхаусов Кантеле. Там два участка общей площадью 12 га. Будет 35 тыс. м2 жилья, инвестиции в проект — 1,75 млрд рублей, сдача — в 2012 году. Как вы понимаете, таунхаусы — нетипичный для нас формат. Но было интересно попробовать. Есть еще один нетипичный проект — в Пушкине, на Парковой ул. Там на участке 3 га мы строим комплекс "Золотой век" площадью 33 тыс. м2. Сдаваться объект будет не очередями, а единым комплексом в конце 2012 года. Инвестиции — 2 млрд рублей, построим не только дом, но и детский сад рядом. Будет еще один интересный проект — в Сестрорецке. Тоже разновысотный жилой комплекс на участке 1,5 га. Сейчас завершаем оформление документации. Строить начнем летом. Тогда и расскажу все подробности.

"ДП": Другие регионы как потенциальные рынки рассматриваете?

Михаил Медведев: Сложно начинать строительство в других регионах, не укрепившись в своем. Так что ближайшие год-два мы будем работать только здесь. А следующий регион, куда шагнем, будет Москва и Московская область. Сейчас мы изучаем этот рынок. Нам уже предлагали ряд интересных объектов. Но мы пока анализируем перспективы… Что касается дальнего зарубежья — это точно пока не интересно. К тому же там не очень высокая рентабельность бизнеса.

"ДП": В других сегментах недвижимости - загородном, коммерческом - планы есть?

Михаил Медведев: У ЦДС сформирован земельный банк из 200 га под строительство дачных поселков в северных районах Ленобласти. Но кризис очень жестко этот сегмент накрыл — сейчас там низкий спрос при большой конкуренции. Поэтому до лучших времен земля заморожена. А коммерческая недвижимость — совсем не наш формат. На подряде мы, конечно, можем построить любой объект. Потенциал трех собственных генподрядных организаций это позволяет. Но в жилищном сегменте нам более понятны источники финансирования.

"ДП": Кстати, по поводу источников финансирования. Вы используете в работе схему жилищно-строительного кооператива. В чем, по вашему мнению, ее преимущество?

Михаил Медведев: Это старая, еще советская схема, о которой на время забыли. Она ничем не хуже договора долевого участия. Мы по схеме ЖСК всегда работали и считаем ее наименее рискованной для всех сторон-участниц.

"ДП": Но ведь через ЖСК застройщик не может привлечь ипотеку…

Михаил Медведев: Уже может. И с каждым месяцем количество банков, которые кредитуют наших дольщиков, растет. Уже восемь банков готовы работать по схеме ЖСК, среди них банки "Санкт-Петербург", "Дельта-кредит". И еще два банка в ближайшее время подпишут с нами договор. Вообще популяризация ЖСК - это большая работа. Все структуры, с которыми мы сталкиваемся (ФРС, АИЖК, городские власти, антимонопольный комитет и другие), понемногу разбираются в этой схеме и привыкают к ней. Через пару лет ЖСК и договоры долевого участия станут равнозначными схемами.

"ДП": То есть будет 50 на 50? 50% застройщиков работают по схеме ЖСК, а 50% — по 214-ФЗ?

Михаил Медведев: Где-то так.

"ДП": Как, по вашему прогнозу, вырастет в этом году квадратный метр?

Михаил Медведев: Думаю, на 10-15%. Хотя сейчас достаточно интересная ситуация со стоимостью нефти, металла, газа и всего остального. Может быть, из-за спекулятивных цен на рынке появится больше денег, они как-то дойдут до среднего класса, и население начнет их вкладывать, в том числе и в жилье. Тогда рост цен на недвижимость может быть и больше.

Биография Михаила Медведева: Михаил Медведев родился в Ленинграде 12 сентября 1973 года. Детство и юность провел в Эстонии. В 1996 году окончил факультет энергомашиностроения Санкт-Петербургского политехнического университета. В 2001 году — Академию государственной службы при президенте РФ. С 1999 года по настоящее время — учредитель и генеральный директор инвестиционно-строительной компании "ЦДС" (головная организация группы компаний "ЦДС"). Кандидат юридических наук. Женат, воспитывает двоих детей.

Группа компаний "Центр долевого строительства" создана в 1999 году. Сейчас в работе группы на стадии строительства и проектирования более 15 объектов общей площадью 3,5 млн м2.