Холдинг Setl Group приобрел один из старейших долгостроев Петербурга – Clover Plaza. Проекты редевелопмента промзон на набережных города оживают после кризиса первыми.
Холдинг
Setl Group вошел в проект Clover Plaza, который с 2007 года в Петербурге пытается реализовать московская компания Clover Group.
Комплекс стоимостью $500 млн на Ушаковской наб. (южный участок бывшего Ленинградского северного завода) инвестор собирался построить к 2015 году. Британское бюро Chapman Taylor разработало проект разноэтажного комплекса зданий общей площадью 315 тыс. м2.
Инвестор провел рекультивацию территории, со стороны Черной речки укрепил берег. Но последние годы проект был заморожен. "Реализовать его в заявленных параметрах не получилось, поскольку он не вписался в изменившиеся градостроительные нормы", – заявил источник, знакомый с ситуацией.
На фото: Место расположения комплекса Clover Plaza
Setl Group и Clover Group факт купли-продажи подтвердили. "Да, мы проект купили. В настоящее время идет завершающий этап сделки. Поэтому от более расширенных комментариев пока воздерживаемся. Позже подробно опишем приобретенную территорию и раскроем планы по ее развитию", – сообщил глава холдинга Setl Group Максим Шубарев. В Clover Group сделку подтвердили, но комментировать не стали.
"У Clover Group нет значительного девелоперского опыта в Петербурге (кроме проекта на Ушаковской наб., она реконструирует дом на Галерной ул., 40). Поэтому ей потребовался опытный партнер, чтобы выйти из трудного проекта с минимальными потерями", – говорят эксперты ASTERA.
По данным участников рынка, знакомых с ситуацией, Setl Group хотела полностью выкупить участок площадью 7,8 га рядом с Ушаковской развязкой. Но в результате стороны договорились о совместной реализации проекта, в котором 80% будет у Setl Group и 20% – у Clover Group.
"Сделка не чисто денежная, а денежно-бартерная: Clover Group получит долю квартир в будущем проекте", – говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.
По его сведениям, концепция проекта застройки участка поменяется. Если Clover Group делала ставку на коммерческую недвижимость, то теперь доминирующей будет жилая функция – 150-200 тыс. м2. "Это вполне оправданно, поскольку набережные всегда привлекательны для жилья, видовые характеристики которого сильно влияют на цену квадратного метра", – говорит он.
По оценке экспертов АРИН, сейчас рыночная стоимость пятна на Ушаковской наб. – $30-40 млн, а инвестиции в проект даже при условии сокращения площадей застройки составят до $250 млн.
"Жилье в этом районе сейчас стоит до 85 тыс. рублей за 1 м2, так что выручка от продажи квартир может составить около $300 млн в нынешних ценах, а общая выручка от проекта – более $400 млн", – уверена директор по продажам компании KVS Наталья Агрэ.
Под промышленными зонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли. Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га. "Половина центра культурной столицы – под промышленными объектами! В европейских городах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, их доля – 10-15%", – говорит аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Попова.
Гендиректор компании
Maris/CBRE Кайл Патчинг считает, что так распоряжаться золотыми территориями просто неразумно: "Здесь есть все для успешного девелопмента: инженерные сети, хорошая транспортная инфраструктура и нередко – вид на воду, который высоко ценят застройщики жилья".
Но редевелопмент – дорогое удовольствие. Как рассказал заместитель гендиректора "Охта групп" Константин Ковалев (2 года назад его приглашали в команду, которая должна была заниматься редевелопментом участка 70 га Балтийского завода), только инвестиции в рекультивацию земли предприятия оцениваются в 60 млн рублей за 1 га. По данным президента ГК "Размах" Игоря Тупальского, снос промышленных корпусов в среднем по городу стоит 15-20 млн рублей за 1 га.
"Прибавьте к этому дороговизну переноса производства и необходимость переоформлять участок из промышленной застройки в общественно-деловую, и станет ясно, что экономическая целесообразность таких проектов не всегда очевидна", – заключил директор по маркетингу STEP Дмитрий Карманов.
Полную версию статьи читайте в газете "Деловой Петербург"
