Новые девелоперы диктуют правила

Усиление конкуренции за последний год заставляет участников рынка торговой недвижимости заняться перестройкой своих объектов. К концу 2011 года совокупный объем рынка составил 4,13 млн м2. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей Петербурга составляет 852 м2 (в Москве данный показатель опустился до 250 м2). Такие данные приводят эксперты NAI Becar.

В 2011 году прирост общей площади в сегменте торговых и торгово-развлекательных центров составил 247,5 тыс. м2. Темпы прироста (6%) остались практически на том же уровне, что в 2010 году (5%). Однако на 2012 год запланировано к вводу порядка 470 тыс. м2. Большинство объектов находятся в активной стадии строительства. По подсчетам Colliers International, на разных стадиях строительства находится около 720 тыс. м2 в торговых центрах.

В последние годы Россия является лидером среди стран Европы по объемам ввода площадей в торговых и многофункциональных центрах, причем, по расчетам ИА INFOLine, в 2010 году на долю 30 крупнейших российских собственников пришлось почти 18% от общего объема ввода арендопригодных площадей по всем странам Европы.

В целом аналитики отмечают оживление рынка торговой недвижимости в городе: увеличивается девелоперская активность, растет число новых качественных площадей, спрос на которые достаточно высок, возрождаются объекты, развитие которых было приостановлено в кризисный период.

Девелопмент в секторе ретейла можно назвать самым активным в сфере коммерческой недвижимости. По данным Colliers International, рынок торговых площадей преодолел последствия кризиса быстрее, чем складской или офисный секторы: стартуют новые девелоперские проекты, а старые размораживаются.

"Мы видим, как ретейл не просто возрождается, я бы даже сказал - он переживает некоторый бум в этом году, - отмечает Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург". - Темпы ввода торговых комплексов (около 400 тыс. м2 в год) соответствуют показателям 2003-2005 годов, когда рынок активно развивался".

По данным аналитиков, основной интерес к новым площадям проявляют операторы одежды, заведения общепита среднего и массового ценовых сегментов, кинотеатры, магазины бытовой техники и электроники, а также продуктовый ретейл.

"Расширение присутствия торговых сетей в городе и их заинтересованность в торговых помещениях помогают придерживаться существующих арендных ставок в условиях роста предложения - рынок развивается пропорционально", - считает директор по маркетингу MirLand Development Corporation Елена Валуева.

По ее словам, эта тенденция наблюдается по всей стране, однако не везде новые торговые помещения пользуются адекватным спросом: доля вакантных площадей в региональных центрах растет.

Любопытно, что обратная ситуация прослеживается в Москве: по данным компании Knight Frank, за период с января по сентябрь в столице было построено минимальное количество торговых помещений. В результате арендные ставки растут.

Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Петербурге, также называет этот год позитивным для рынка: доля свободных площадей в качественных торговых комплексах сократилась до 6% в целом по городу.

"Как брокеры мы наблюдали интерес ретейлеров к рынку нашего города, - отмечает Вероника Лежнева. - Однако в силу небольшого числа новых проектов и занятости уже существующих качественных торговых центров конвертация этого интереса в сделки происходит довольно медленно".

По данным NAI Becar, оборот розничной торговли в октябре 2011 года составил 64,9 млрд рублей, что в товарной массе на 6,5% больше, чем в октябре 2010 года (к сентябрю 2011 года - больше на 1,5%); в январеоктябре, соответственно, 616,3 млрд рублей (на 2,6% больше).

Впрочем, сами участники рынка - как владельцы торговой недвижимости, так и арендаторы - не так радужно оценивают итоги года: девелоперы говорят о разочаровании в отношении спроса на их площади, а ретейлеры считают, что за год ставки серьезно выросли без объективных предпосылок. Рост ставок аренды по разным объектам за 2011 год составил от 4 до 10%, подсчитали в NAI Becar. Ставки аренды в новых качественных проектах приблизились к докризисному уровню.

Кроме того, аналитики Jones Lang LaSalle отмечают, что, в то время как максимальные арендные ставки, характерные для первых этажей торговой галереи (площадь более 100 м2), серьезно не увеличивались, ставки на развлекательную составляющую выросли на 10%, а ставки на фудкорты и рестораны выросли на 20-30%: в силу большой конкуренции в этом сегменте операторы готовы платить больше.

Средние арендные ставки в торговых центрах города зафиксированы на уровне $1764 за 1 м2 в год. В то же время на 2012 год запланировано к вводу достаточно небольшое количество новых объектов (их арендная площадь составит около 40 тыс. м2), что, по мнению аналитиков Colliers International, может привести к увеличению темпа роста ставок, но не более чем на 15%.

Впрочем, владельцы торговых площадей радуются, что арендные ставки хотя бы не упали. Так, Дилявер Меметов, председатель совета директоров холдинга "Адамант", говорит о том, что до последнего надеялся на существенное улучшение ситуации со спросом: "Рынок стабилизировался, хотя резкой динамики, на которую мы все-таки рассчитывали, не было. Это удручает. Общеэкономическая ситуация - это основной фактор из тех, которые влияют на наш бизнес: из-за медленного развития среднего и малого ретейла сегодня у нас возникают сложности с новыми проектами".

В связи с усилением конкуренции девелоперам приходится особое внимание уделять качеству помещений, например с точки зрения логистики, технического оснащения. Дилявер Меметов отмечает, что в результате этой работы себестоимость каждого нового объекта растет. По данным Colliers International, показатели доходности за последние полгода оставались примерно на одном уровне. В Петербурге ставки капитализации за 2011 год снизились на 0,5-1,5% и в настоящий момент составляют для ликвидных помещений стрит-ретейла 9-12%, в качественных торговых центрах - 9-11%.

Несмотря на это 2011 год стал рекордным по числу крупных инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости. Крупнейшая покупка состоялась в марте, когда компания Fort Group приобрела все активы компании "Макромир": комплексы "Французский бульвар", "Родео Драйв", "Фиолент", "Феличита", "Сити Молл", а также приостановленный проект "Долгоозерный". Сделка оценивается в $600 млн. В результате Fort Group стала одним из крупнейших собственников торговых площадей в городе.

Jensen Group  приобрела универмаг "Пассаж" на Невском пр. Компания "Старт", управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела у холдинга "Адамант" сеть магазинов "Домовой", заняв одну из лидирующих позиций на рынке DIY. Однако холдинг "Адамант" сохранил лидерство по количеству торговых площадей и действующих объектов. Далее следуют IKEA - 12%, Fort Group - 9% (без учета третьей очереди ТРЦ "Сити Молл"). В целом, по данным Coolliers International, доля сетевых девелоперов в настоящее время составляет 54%.

В начале 2012 года тенденция по продаже крупных торговых комплексов не просто продолжилась: стало известно о крупнейшей сделке с объектом торговой недвижимости Петербурга. Американский инвестиционный фонд Morgan Stanley покупает у холдинга Meridian Capital, связанного с Казкоммерцбанком, крупнейший торговый центр Петербурга - "Галерею" за $1,1 млрд.

По словам генерального директора "INFOLine-Аналитика" Михаила Бурмистрова, насыщение торговыми площадями привело к резкому усилению конкуренции за посетителей в некоторых районах Петербурга в результате ввода крупных объектов. Например, запуск торгово-развлекательных центров "Галерея" и "Стокманн" привел к значительному ухудшению показателей ТРЦ "ПИК", который ранее являлся одним из наиболее эффективных в городе.