В Петербурге анонсируются новые проекты редевелопмента промышленных территорий

Согласно данным комитета по земельным ресурсам Смольного, к территориям промышленности относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади Петербурга. В инвестиционное развитие вовлечены 30 крупных производственных зон. По 11 из них (это 3,6 тыс. га) уже утверждена документация планировки. Только на территории исторического центра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га - половина центра города.

"В европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под "промкой" остается 10-15% центра. Это ориентир, к которому нужно стремиться", - говорит аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Попова.

Вопрос редевелопмента промышленных территорий Петербурга впервые был поднят еще в начале 1990-х годов. Но с тех пор продвинулся незначительно. "Пока редевелопмент в нашем городе носит точечный характер - в виде преобразования административных зданий бывших предприятий в офисные центры разных классов", - говорит генеральный директор "Colliers International Петербург" Николай Казанский.

По его оценке, 15% городских бизнес-центров классов А и В являются примерами такого редевелопмента. "И эти проекты достаточно успешны и пользуются спросом у арендаторов", - утверждает директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Волошин. "Первые шаги редевелопмента носили хаотичный характер. Но к 2020 году мы намерены в 2 раза увеличить доходы от управления недвижимостью, которые на данный момент составляют около 20% в общей выручке компании", - поделился гендиректор "Русских самоцветов" Сергей Докучаев.

Масштабных проектов редевелопмента в городе пока единицы. Большинство из них предполагают перевод предприятий на периферию. Это очень сложный процесс, требующей большой подготовительной работы. "В нашем случае самым сложным этапом была разработка проекта планировки кварталов под редевелопмент. На это ушел год из тех 5 лет, которые мы потратили на проекты", - делится Александр Шестаков, генеральный директор "Первая мебельная фабрика" (предприятие построило жилой дом на бывшей фабричной земле на ул. Мира и сейчас проектирует отель на Петроградской наб., 24). "Процесс занимает в лучшем случае 5 лет. За меньший срок просто не выполнить работы по выводу существующего производства, подготовке новой площадки и строительству на ней новых мощностей, а также по рекультивации старого участка, получению всех согласований и строительству новых площадей", - говорит Александр Ольховский, вице-президент ВТБ (компания "ВТБ Девелопмент" реализует в Петербурге знаковые проекты редевелопмента "Набережная Европы" на месте РНЦ "Прикладная химия" и "Невская ратуша" на месте бывшего трамвайного парка им. Смирнова). По его словам, частично ускорить процесс могла бы администрация города, если бы предоставила инвесторами промышленные площадки с уже подготовленной инфраструктурой.

Редевелопмент не только долгий, но и дорогой процесс. По данным президента ГК "Размах" Игоря Тупальского, только снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. По данным директора по девелопменту "СПб Реновация" Константина Ковалева, инвестиции в этот этап работы колеблются от 10 до 60 млн рублей за 1 га, в зависимости от степени загрязненности. "Например, территория «Набережной Европы» оказалась загрязнена не просто элементами таблицы Менделеева, а их сочетаниями. Санацию участка можно провести только путем вывоза верхнего слоя грунта толщиной в несколько метров и остатков всех зданий на специальные полигоны», - делится Александр Ольховский.

Бюджет самого перевода предприятий исчисляется десятками миллионов долларов. "Приходится инвестировать в инфраструктурную и инженерную подготовку новых площадок, в строительство промышленных корпусов, в закупку оборудования, поскольку переезд, как правило, сопряжен со значительным техническим перевооружением", - добавляет президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис. Денег требует и переоформление старого участка из промышленной застройки в общественно-деловую. "Дополнительным препятствием может стать недостаток денежных средств у предприятия, связанный с продолжением текущей деятельности ради исполнения действующих контрактов", - говорит старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group Ольга Карпова.

"Зачастую стоимость имущественного комплекса самого предприятия ниже, чем объем инвестиций, необходимый для перебазирования, что не позволяет финансировать этот процесс за счет продажи или залога имеющегося актива", - отмечает директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.

У редевелопмента есть также множество нюансов, которые отражаются на скорости проектов и их бюджете. "На территории могут оказаться памятники под охраной КГИОП. На нашем участке, например, это "дом Чернихова". Мы его привели в порядок и включили в проект", - рассказал Юха Вятто, гендиректор компании "Лемминкяйнен" (реализует проект комплекса "Илматар" на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове).

"Эффективная реализация проекта редевелопмента возможна лишь в случае консолидации территорий у одного собственника или группы единомышленников, одинаково заинтересованных в реализации проекта с определенной концепцией и обладающих достаточными средствами", - добавляет руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры" Дмитрий Некрестьянов. Но не секрет, что на территории промышленных зон, как правило, оказывается множество собственников, с которыми очень сложно договориться. Например, у Бадаевских складов их было более 30. "Кроме того, проекты редевелопмента требуют очень больших административных ресурсов, поскольку там масса согласований, а градостроительное законодательство только за последние 3 года менялось раз пять", - добавляет Надежда Калашникова, директор по развитию Л1 (у компании реализованы проекты "Премьер Палас" (бывший завод "Вулкан") и "Классика" (бывший "Механический завод"), а проект на территории завода "Красный Выборжец" пока на стадии согласований).

Не смотря на все сложности, проекты редевелопмента в Петербурге появляются. Только за минувший месяц было анонсировано два из них: создание промышленного парка на территории завода "Звезда" и комплексное освоение двух площадок выводимого из города НПО "Баррикада" (входит в группу ЛСР). Причем площадку на пр. Энергетиков ЛСР будет осваивать вместе с холдингом Setl Group, для которого это будет уже пятый объект редевелопмента промышленных территорий в Петербурге. "Уже построены жилой дом Lake House (реновация территории прядильно-ткацкой фабрики), дома "Авангард", "Атланта" и "Атланта-2" (реновация территорий завода "Авангард"), жилой комплекс Stockholm (реновация территории завода "Редан"), многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной (реновация территории Северного завода)", - сообщили в Setl Group. Для группы "ЛСР" это также очередной проект по перепрофилированию производственной площадки.