Лизинг недвижимости - относительно новое явление. Этот сегмент занимает не более 10% рынка.
Между тем лизинговые программы - прекрасная альтернатива кредитованию, убежден Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге: "По сравнению с банковскими продуктами лизинговая сделка требует меньше времени и документооборота при оформлении. Выгодна форма возвратного лизинга. Если собственник обладает недвижимостью и имеет трудности с текущими оборотными средствами, он может получить средства на рефинансирование своей деятельности и пользоваться недвижимостью на праве аренды, которую в конечном итоге получит в обратную собственность".
Не все покупатели объектов недвижимости знают, что лизинг дает право применять механизм ускоренной амортизации с коэффициентом не выше 3, позволяющим лизингополучателю существенно уменьшить выплаты по налогу на прибыль в первые годы после приобретения основных средств. Возможна экономия за счет уменьшения налога на имущество, в случае если балансодержателем выступает лизингополучатель.
Владимир Яковенко, начальник отдела лизинга оборудования ГК "ЗЕСТ", поясняет, что при лизинге размер НДС к возмещению больше, чем при покупке или кредите, так как рассчитываться налог будет с общего размера лизинговых платежей. "Лизинг в отличие от кредита не увеличивает кредиторскую задолженность предприятия и не ухудшает его инвестиционную привлекательность, - объясняет специалист. - Залогом в лизинговой сделке является само приобретаемое имущество. Дополнительного обеспечения не требуется. Лизинговая компания предлагает клиенту сопровождение сопутствующих задач: доставку, таможенное оформление, постановку на учет в государственных органах, оформление страхового полиса и др.".
По данным ГК "ЗЕСТ", спрос на лизинговые программы в сегменте недвижимости есть, но далеко не каждое предложение реализуется в оформленный под ключ проект. Основной поток заявок на лизинг недвижимости исходит от представителей малого бизнеса, желающих в основном приобрести небольшие офисные или складские помещения. Но большинство сделок не заключаются из-за финансового несоответствия потенциальных клиентов параметрам "качественного заемщика". Компания работает с объектами недвижимости стоимостью от $200 тыс.
Процедуры при оформлении лизинговой сделки прозрачны, а в условиях российской действительности это будет связано с налоговыми последствиями для продавцов (налог на прибыль и др.), что делает лизинговую сделку неинтересной для последних.
"Допустим, все оформлено правильно, недвижимость продается по реальной стоимости, но продавец (физическое или юридическое лицо) - активодержатель на упрощенной системе налогообложения. Тогда недвижимость будет продаваться без НДС, а в структуре лизинговых платежей НДС присутствует, и лизинговая компания будет вынуждена увеличить сумму платежей на 18% (кроме случаев, когда предметом лизинга выступает жилая недвижимость). Такие выплаты снижают заинтересованность клиента", - объясняет ситуацию Кирилл Михелев, директор ООО "МакроЛизинг".
Еще одна трудность: лизинговые схемы в основном можно применять к уже готовым объектам; законодательством запрещено использовать данные технологии к земельным участкам под строительство. "При оформлении в лизинг отдельно стоящих объектов недвижимости компании должны осуществлять дополнительную процедуру по оформлению прав собственности, владения и пользования на землю, - подчеркивает Ксения Щекотова, начальник отдела лизинга оборудования группы компаний "Балтийский лизинг". - Если приобретаются объекты недвижимости, находящиеся в государственной/муниципальной собственности, необходимо участие в аукционах, что также усложняет процедуру заключения лизинговой сделки". Перечисленные проблемы ограничивают деятельность лизинговых компаний. Так, в 2011 году компания "Балтийский лизинг" заключила всего 11 сделок в данном сегменте. Три состоялись в Петербурге, остальные - в регионах. По оценке компании, обращения по лизингу недвижимости выросли в 2-3 раза, но в основном чтобы сравнить лизинговую схему с банковским финансированием. Ксения Щекотова прогнозирует рост объемов лизинга недвижимости в 2012 году не более 10-15% к объему прошлого года: "Думаю, возможно увеличение срока лизинга со стороны компаний с государственным участием для проверенных и крупных клиентов, уменьшение размера аванса за счет снижения рисков ликвидности".
"Однако рынок сам может приспособиться, вопрос только в сроках и "жертвах" этой саморегуляции, - уверен Кирилл Михелев. - Но отсутствие доступных длинных (10-20 лет) и дешевых денег делает рынок крайне ограниченным". Ожидать бурного роста лизинговых программ можно, если на рынке появятся инвесторы, готовые предоставлять крупные финансовые ресурсы.
Представители лизинговых компаний подчеркивают, что готовы к гибким схемам и индивидуальному подходу к клиенту. Сегодня средние параметры сделок следующие: срок действия договора лизинга недвижимости - от 4 до 7 лет (некоторые компании готовы удлинить срок до 10 лет), авансовый платеж - 10-40% от стоимости объекта недвижимости, среднее удорожание - от 7-9% в год в рублях и от 7% в год в иностранной валюте.
Короткий срок действия договора отражает неготовность кредиторов (банков) финансировать лизинговые контракты в долгосрочной перспективе.
