В Петербурге остановлена работа по переводу в нежилой фонд квартир на первых этажах жилых зданий. В итоге парализованным оказался рынок объемом более 6 млрд рублей в год.
Администрации районов Петербурга с середины мая перестали переводить квартиры на первых этажах из жилого в нежилой фонд. Официальным поводом для такого решения послужили результаты проверки районных администраций и жилищного комитета, которую в мае провела городская прокуратура. Прокуратура указала чиновникам на нарушения, которые возникают в процессе перевода квартир.
В частности, по мнению прокуратуры, перевод, а именно создание отдельных входов в такие квартиры с улицы, нарушает правила эксплуатации жилищного фонда, которые запрещают манипуляции в капитальных стенах блочных и панельных зданий (утверждая это, прокуратура ссылается на постановление Госстроя №170 от 2003 года).
Также прокуратура указала на то, что в процессе перевода квартир в нежилой фонд происходит присоединение общедолевого имущества дома, что, согласно Жилищному кодексу, невозможно без согласия всех его жильцов.
Жилищный комитет довел предостережение прокуратуры до глав районов (письмо за подписью главы комитета Валерия Шияна есть в распоряжении "ДП"), а те в свою очередь полностью остановили переводы квартир в нежилой фонд (не только в панельных и блочных домах, но также в кирпичных и старом фонде).
В жилищном комитете "ДП" подтвердили, что работа по переводу помещений на первых этажах приостановлена, но подчеркнули, что речь идет только о панельных домах. От других комментариев в комитете воздержались.
Одновременно в редакцию "ДП" поступило несколько жалоб от представителей малого бизнеса. Предприниматели называют спорными аргументы прокуратуры. "Все это очень напоминает спланированную акцию против малого бизнеса", - говорит Анна Анциферова, собственник помещений на Дальневосточном пр. в Невском районе.
"Это удар по моему бизнесу! - жалуется Андрей Кузарев, частный инвестор, который с 2002 года занимается переводом квартир (на его счету около 20 подобных сделок). - Тем более обидно, что я всегда делал хорошие проекты: расселял наркоманов и алкоголиков, вкладывал деньги в ремонт и благоустройство. Объекты всегда выглядели лучше, а соседи были довольны".
"У меня полтора помещения в собственности. Но все равно обидно, - говорит директор компании "Альфа Инвест" Сергей Зернов. - Ведь мы платим за каждую справку. А чиновники все равно только тормозят процесс".
А Дмитрий Карпин, гендиректор компании "Балт-Инвест" (перевела в нежилой фонд более 100 квартир за 6 лет), говорит, что за последний месяц компания приносит только убытки: "Штат содержу за счет резервов. Но они не бесконечны".
По оценке экспертов, речь идет о параличе рынка с годовым оборотом более 6 млрд рублей. По статистике, малый бизнес ежегодно выкупает в городе около 1 тыс. квартир на первых этажах жилых домов под коммерческие цели - магазины и сферу услуг.
“
Закон не запрещает переводить квартиры на первых этажах многоквартирных домов в нежилой фонд. Можно предсказать, что отказ районных администраций от такого перевода будет обжалован заинтересованными собственниками в суде и их шансы на признание незаконности такого отказа велики. Традиционно перевод жилых помещений в нежилые вызывает социальную напряженность в связи с ухудшением, по мнению жильцов дома, уровня комфортности среды (зачастую они правы). Позиция прокуратуры понятна - защитить интересы граждан. Но популизм не может быть основанием для неисполнения закона.
Дмитрий Некрестьянов
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры"
По данным Андрея Кузарева, средний размер помещения - около 50 м2. Выкуп обходится в 5-5,5 млн рублей, еще 1,2 млн рублей нужно вложить в перевод и ремонт. Занимает этот процесс около года. Окупаемость вложений, по его словам, раньше составляла 6-7 лет, но в последнее время выросла до 8-9 лет при средней арендной ставке 1,5-2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. "За последний месяц на фоне возникшего дефицита ставка аренды выросла на 5-10%. И, если пауза продлится, это не предел", - уверен Дмитрий Карпин.
О причинах происходящего бизнесмены говорят осторожно. Одни считают, что это происки крупных торговых комплексов, которые чувствуют усиление конкуренции со стороны малого бизнеса. Другие видят в этом попытку властей угодить электорату, ведь появление магазинов в жилых дома нравится не всем.
“
В Петербурге не так много недорогих помещений, которые малый бизнес может выкупить с наименьшими финансовыми затратами. Возможность перевода квартир на первых этажах домов в нежилые помещения - выход для небольших фирм и предпринимателей.
Правда, жители домов часто недовольны новыми соседями. И для них инициатива городских властей - хорошая новость, чего не скажешь о предпринимателях. У бизнеса, безусловно, есть возможность и право бороться с решением районных администраций. Данный запрет, на наш взгляд, противоречит положениям Жилищного кодекса РФ.
Валентина Пацкевич
Юрист ЗАО "Северо-Западный юридический центр"
Опрошенные "ДП" председатели ТСЖ в новостройках заявили, что принятое решение для них - благо. "От таких соседей одни проблемы. Они платят за помещение как обычные собственники квартир, а электричества и воды потребляют гораздо больше. И не все готовы устанавливать счетчики", - говорит домоуправ с пр. Наставников. "Жильцы недовольны. Где продукты, там и крысы. А еще шум, лишний транспорт во дворе и разбитые газоны", - поддерживает коллегу председатель ТСЖ на Охте.
