Россияне обеспечены жильем пока в два раза хуже, чем европейцы. Но инвесторы, в том числе международные инвестиционные фонды, выходят на российский рынок осторожно. Кивают на высокие административные барьеры в строительстве и отсутствие "длинных" денег. Но некоторые из них готовы "стирать грязное белье" ради извлечения прибыли.
В 2011 году в России было построено 60 млн м2 жилья. За ближайшие 10 лет, по прогнозу, ввод жилья в России удвоится, "прибавляя" ежегодно по 7-8%. Но все равно обеспеченность россиях жильем не превысит 26 м2 на человека (сейчас – 23 м2), что почти в два раза ниже средних европейских показателей - около 60 м2 на человека. Об этом в рамках панельной дискуссии о перспективах развития российского рынка недвижимости в рамках ПМЭФ-2012 заявил старший аналитик Goldman Sachs Артем Голоднов.
По его словам, существенная часть фонда жилья в России - 3% (100 млн м2 ) - нуждается в замене. Еще 8% недвижимости (26 млн м2) было построено до 1945 года, и почти 50% жилого фонда страны – морально и физически устаревшие "хрущевки".
"Половина жилья, которое строится в России – это индивидуальные жилые дома. И только 35 млн м2 – высотные кварталы. Которые строятся неактивно из-за низкого платежеспособного спроса", - заявил Артем Голоднов.
По его данным, число выданных ипотечных кредитов в России в 2011 году выросло на 75% и, по прогнозу, в 2012 году прибавит еще 35%. Но ипотека составляет лишь 3% от российского ВВП, а средние ставки – 11-12%, что в два-три раза выше европейских показателей. "Ставки высоки, поскольку в стране нет длинных дешевых денег. Возможно, ситуация изменится, когда на рынок выйдут средства пенсионных фондов. В 2011 году их объем оценивался в $80 млрд, а к 2020 году он составит уже $450 млрд", - говорит Артем Голоднов.
В целом, строительный сектор России, по его данным, составляет 10% ВВП (доля жилищного строительства в этом объеме – 30%). Но в последующие 10 лет доля жилья вырастет до 36% и составит 3-4% ВВП. "Это значительная доля экономики, которая требует серьезного внимания", - заключил Артем Голоднов.
Представители крупных инвестиционных фондов, которые присутствовали на дискуссии, заявили, что пока не готовы усиливать свое присутствие на российском рынке жилищного строительства. Управляющий партнер TPG Capital Стивен Пил, в частности, заявил, что фонд ищет внутренних партнеров для эффективных проектов. "Но из-за отсутствия долгосрочного финансирования эта работа идет медленно", - отметил он.
Коллегу поддержал управляющий директор Siguler Guff & Company LP Дрю Гафф. По его словам, одна из самых больших проблем строительного рынка России – долгое согласование проектов. "Время – враг хорошей доходности на инвестиции", - говорит он.
А старший партнер Baring Vostok Capital Partners Алексей Калинин отметил, что из-за кризиса в России стал доступней земельный ресурс, и в этом смысле кризис выступил "санитаром леса". "Но пока на проекты первичного строительства в России у нас приходится 12-14% в портфеле. Для сравнения, в США эта цифра – 85%", - сообщил он.
Наталия Ханженкова, управляющий директор по России Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) отметила, что 30% годовых инвестиций банка приходится на Россию. "В строительном бизнесе важны четкие права на землю, прогнозируемый спрос, решение инфраструктурных вопросов и передовые технологии. У нас банковский подход ко всем проектам. И чем выше риски, тем выше наши ожидания по прибыли", - заявила она.
В свою очередь, главный исполнительный директор Jensen Group Стивен Уэйн добавил, что фонд уже вложил в российское жилье $160 млн. "Недвижимость – как грязная рубашка. Мы смотрим на ее качество и стоимость. Если все устраивает – покупаем и стираем. Но беда в том, что качество активов в России сейчас низкое", - отметил он.
На фото: ПМЭФ-2012. Владимир Путин
Представители российских инвесторов с такой постановкой вопроса не согласились. "Мы уже свыклись со своим российским счастьем. Оно нас не шокирует, как иностранцев. Поэтому мы смотрим, главным образом, на доходность проектов. А она в России гораздо выше, чем в Европе и мире", - говорит генеральный директор, ГК «РЕНОВА-СтройГруп» Михаил Семенов.
Коллегу поддержал президент ЗАО "Терра Нова" Лев Пукшанский: "Зато у нас огромный растущий спрос на жилье, которое ни в одной европейской стране нет. А ведь риск спроса в любом сегменте экономики – самый серьезный. То, что производят экономики благополучных стран – никому не нужно. А мы делаем реальный бизнес", - парировал он.
