Россияне обеспечены жильем пока в 2 раза хуже, чем европейцы. Но западные инвесторы на российский рынок выходят осторожно, опасаясь бюрократии. Такая ситуация выгодна отечественным девелоперам.
В 2011 году в России было построено 60 млн м2 жилья. В ближайшие 10 лет объемы ввода жилья в России удвоятся, прибавляя ежегодно по 7–8%. Но все равно обеспеченность россиян жильем не превысит 26 м2 на человека, что больше чем в 2 раза ниже средних европейских показателей (60 м2 на человека).
По данным старшего аналитика Goldman Sachs Артема Голоднова, существенная часть фонда жилья в России — 3% (100 млн м2) — нуждается в замене, еще 8% недвижимости (26 млн м2) было построено до 1945 года, и почти 50% жилого фонда страны — морально и физически устаревшие хрущевки.
"Половина жилья, которое строится в России, — это индивидуальные жилые дома. И только 35 млн м2 — высотные кварталы, которые строятся неактивно из–за низкого платежеспособного спроса", — заявил Артем Голоднов.
По его словам, число выданных ипотечных кредитов в России в 2011 году выросло на 75% и, по прогнозу, в 2012 году прибавит еще 35%. Но ипотека составляет лишь 3% от российского ВВП, а средние ставки — 11–12% — в 2–3 раза выше европейских показателей.
"Ставки высоки, поскольку в стране нет длинных дешевых денег. Возможно, ситуация изменится, когда на рынок выйдут средства пенсионных фондов. В 2011 году их объем оценивался в $80 млрд, а к 2020 году он составит уже $450 млрд", — говорит Артем Голоднов.
В целом строительный сектор России, по его данным, составляет 10% ВВП (доля жилищного строительства в этом объеме — 30%). Но в последующие 10 лет доля жилья вырастет до 36% и достигнет 4% ВВП. "Это значительная доля экономики, которая требует серьезного внимания", — заключает Артем Голоднов.
Но представители крупных инвестиционных фондов пока не готовы усиливать свое присутствие на российском рынке жилищного строительства. Управляющий партнер TPG Capital Стивен Пил, в частности, говорит, что фонд ищет внутренних партнеров для эффективных проектов. "Но из–за отсутствия долгосрочного финансирования эта работа идет медленно", — отметил он.
Коллегу поддерживает управляющий директор Siguler Guff & Company LP Дрю Гафф. По его словам, одна из самых больших проблем строительного рынка России — долгое согласование проектов. "Время — враг хорошей доходности на инвестиции", — говорит он.
"Пока на проекты первичного строительства в России у нас приходится 12–14% в портфеле. Для сравнения, в США эта цифра — 85%", — сообщил старший партнер Baring Vostok Capital Partners Алексей Калинин.
Наталия Ханженкова, управляющий директор по России Европейского банка реконструкции и развития(ЕБРР), отмечает, что 30% годовых инвестиций банка приходится на Россию. "В строительном бизнесе важны четкие права на землю, прогнозируемый спрос, решение инфраструктурных вопросов и передовые технологии. У нас банковский подход ко всем проектам. И чем выше риски, тем выше наши ожидания по прибыли", — заявила она.
Один из самых смелых инвесторов на российском рынке, фонд Jensen Group, вложил в российское жилье $160 млн. "Недвижимость как грязная рубашка. Мы смотрим на ее качество и стоимость. Если все устраивает — покупаем и стираем. Но беда в том, что качество активов в России сейчас низкое", — рассуждает главный исполнительный директор Jensen Group Стивен Уэйн.
Представители российских инвесторов с такой постановкой вопроса не согласны. "Мы уже свыклись со своим российским счастьем. Оно нас не шокирует, как иностранцев. Поэтому мы смотрим главным образом на доходность проектов. А она в России гораздо выше, чем в Европе и мире", — говорит генеральный директор ГК "РЕНОВА–СтройГруп" Михаил Семенов.
Президент ЗАО "Терра Нова" Лев Пукшанский согласен с ним. "Зато у нас огромный растущий спрос на жилье, которого ни в одной европейской стране нет. А ведь риск спроса в любом сегменте экономики — самый серьезный. То, что производят экономики благополучных стран, никому не нужно. А мы делаем реальный бизнес", — парирует он.
