Стагнация на рынке складской недвижимости закончилась. В 2011 году благодаря стабильно активному спросу и уменьшению свободных помещений, а также отсутствию новых объектов произошло первое после кризиса повышение арендных ставок.
"В складских комплексах класса А рост к концу 2011 года составил 4-5%, класса В - около 10%", - комментирует Наталия Киреева, старший аналитик отдела консалтинга и оценки Maris|CBRE. К концу первого полугодия 2012 года рублевые ставки на складские помещения класса А и В начали расти в связи с колебаниями курса валют.
Как рассказывает генеральный директор ООО "Интертерминал-Предпортовый" Марина Журкевич, в первом полугодии 2012 года ставки росли более медленными темпами, чем в 2011 году, когда рост ставок в сегменте А был рекордным за последние несколько лет. "Если бы курс доллара не менялся, рост составил бы около 10%, но в связи с сегодняшней ситуацией на валютном рынке достоверно давать прогнозы практически невозможно", - отмечает она.
Отметим, что рублевые ставки растут на всех складах, но наибольшими темпами в сегменте складской недвижимости класса А, так как в нем заключаются преимущественно валютные долгосрочные контракты. Кроме того, в долгосрочных договорах аренды предусматривается индексация арендных ставок на уровне 3-5% в год.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Открытие склада-холодильника в логопарке "Осиновая роща". На снимке: терминалы склада холодильника.
По данным NAI Becar , в Санкт-Петербурге в настоящее время диапазон арендных ставок составляет: в классе А - от $110 до $120 за 1 м2 в год, в классе В - от $95 до $110 за 1 м2 в год.
В первую очередь растут ставки на аренду складских помещений в классах В и С. "Это обусловлено ростом спроса из-за более низких ставок по сравнению с классом А, а также возможностью арендовать помещение меньшей площади - 1-1,5 тыс. м2", - рассказывает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
По итогам 2012 года, по мнению экспертов, рост арендных ставок в складах класса А и В составит от 5-7% до 10-15%.
Помимо курса доллара одной из основных причин повышения арендных ставок является повышение активности арендаторов при отсутствии нового предложения на рынке.
В течение 2011 года в Петербурге было введено в эксплуатацию всего два небольших складских комплекса - общая площадь спекулятивных складов выросла всего на 21 тыс. м2. В 2012 году анонсировано открытие семи новых складских объектов общей площадью более 300 тыс. м2.
Если есть спрос - цена предложения увеличивается. "Собственники складских помещений всегда открыты к диалогу и готовы расторгнуть контракт с арендатором в пользу более выгодного и крупного клиента, который способен заплатить больше", - комментирует Екатерина Лапина.
"В качестве определяющих факторов для изменения ставок могу назвать запуск новых складских объектов", - говорит Александр Ковалев, генеральный директор логопарка "Осиновая роща" (УК "Корпорация "Стерх").
Например, в следующем году в логопарке будет введен в эксплуатацию склад класса А площадью 54,6 тыс. м2, часть которого отведена под ответственное хранение, часть - под аренду. Это, по словам Александра Ковалева, позволит несколько сдержать рост тарифов.
Марина Журкевич объясняет, что, несмотря на значительный рост спроса, ставки аренды и стоимость строительства на сегодня таковы, что окупаемость складского бизнеса составляет более 10 лет. В связи с этим данный сегмент недвижимости не является привлекательным для инвесторов при вхождении в него с нуля, о чем говорит небольшой объем заявляемых к вводу складских площадей в СПб.
