Процесс редевелопмента в последнее время заметно активизировался. Но комплексной программы у города нет - все зависит от инициативы частных компаний.
В стадии активной реализации сейчас находится целый ряд проектов. Среди них наиболее крупные: "Невская ратуша", "Набережная Европы", "Панорама 360", Апраксин двор, Riverside на Ушаковской наб., "Баррикада" на Октябрьской наб.
По данным
ЦРП "Петербургская недвижимость"
, доля проектов редевелопмента городских территорий в общем объеме рынка нарастает с каждым годом: если до кризиса она составляла не более 10%, год назад была уже 16%, а сейчас превышает 20%.
Проекты, о которых было заявлено еще до кризиса, долгое время находились в пассивной стадии. "Было бы неверным говорить об их заморозке, так как они все находились на стадии подготовки проектов и согласовании разрешительной документации, что не требует значительных затрат, но может занять значительное время", - отмечает руководитель отдела консалтинга ASTERA Ольга Земцова.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Экскурсия по компании ОАО "Русские Самоцветы" - продажа и производство ювелирных изделий
Сказалась на динамике реализации проектов и смена власти в городе. Все крупные проекты, особенно требующие больших вложений в инфраструктуру из городского бюджета, подверглись тщательному анализу. Сейчас административные трудности у большинства проектов уже преодолены, но девелоперы чувствуют себя не вполне уверено в постоянно меняющемся правовом поле.
Наиболее перспективными с точки зрения редевелопмента промышленных территорий являются набережные вдоль Невы. "В этих площадках девелоперов привлекают уникальные видовые характеристики, значимо повышающие потенциал реализуемых здесь проектов", - объясняет генеральный директор ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин.
Основные точки развития редевелопмента - Выборгская набережная, редевелопмент которой, пусть медленно и достаточно "точечно", но продолжается уже третье десятилетие, Свердловская и Октябрьская набережные, территории вдоль пр. Обуховской Обороны. Большой интерес представляет территория Петровского острова. Олег Пашин также отмечает территории в районе Рыбацкого и южнее - в этом направлении в перспективе вполне возможно сращивание Петербурга с такими городами-спутниками, как Металлострой и Колпино.
"Главное, чтобы застройка набережных осуществлялась в едином ансамбле, продолжая петербургские архитектурные традиции, - говорит генеральный директор ООО "Терминатор" Кирилл Орт. - Новое лицо петербургских набережных должны представлять лучшие архитекторы с мировыми именами".
По его словам, в Москве большинство промышленных зон на набережных Москвы-реки и Яузы уже прошли процесс редевелопмента в 2000-х годах. Например, комплекс заводской зоны "Красный Октябрь" вблизи Кремля был отдан под создание культурно-офисного центра, где расположились офисы ведущих компаний, клубы и рестораны. У нас примером такого решения является Петроградская набережная.
После кризиса у ряда проектов были пересмотрены параметры, а то и вовсе сменились девелоперы. Так, привлечение в проект на Ушаковской набережной Setl City позволило Clover Plaza выйти из проекта с минимизацией потерь, говорят в ASTERA.
"Концепция проекта Clover Plaza разрабатывалась еще до кризиса, в сегодняшних рыночных условиях реализация проекта общей площадью свыше 300 тыс. м2 не имеет под собой экономических обоснований", - говорит Ольга Земцова.
Аналогично пересмотру подверглась концепция редевелопмента территории Шкапина - Розенштейна.Из заявленных в посткризисный период проектов можно отметить редевелопмент части территории грузового двора железнодорожной станции "Московская - Товарная" холдингом "Созвездие Водолея", проект создания индустриального парка на территории завода "Звезда".
Группа "ЛСР"
в прошлом году разработала программу по редевелопменту собственных земельных активов, занятых промышленными предприятиями. Сейчас ведется работа по выводу предприятий группы "ЛСР" с участка на Октябрьской наб., расположенного недалеко от моста Александра Невского.
После переноса производств в непосредственной близости от центра города освободится около 56 га, где можно будет возвести около 650 тыс. м2 жилой недвижимости. Также строится жилой комплекс на Южном шоссе на месте кирпичного завод "Керамика" и завода "Стройфарфор" и на пр. Медиков на месте завода "Электрик".
В центре города по-прежнему много "серых" промышленных зон. Например, на Васильевском острове вдоль Уральской улицы и набережной Малой Невы простираются многочисленные предприятия, на месте которых можно было бы построить деловые и жилые кварталы с хорошими видовыми характеристиками.
"Количество участков, пригодных для строительства, постоянно сокращается, - говорит генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен рус" Юха Вятто, - редевелопмент предприятий поможет отчасти решить данную проблему".
Основной сложностью таких проектов является высокая стоимость подготовки территории, занимаемой ранее производством. Эти затраты включают вывод предприятий, рекультивацию земель, реконструкцию инженерных коммуникаций. Земля получается "золотой".
Уже при реализации проектов девелоперы могут столкнуться с необходимостью вписывания имеющихся вдоль Невы памятников промышленной архитектуры в облик вновь возводимых зданий. Однако и эта проблема решаема и даже может из трудности превратиться в "изюминку" проекта.
