Василий Селиванов: "Два года на новый формат"

Василий, вы создали собственную компанию на выходе рынка из кризиса. Не страшно было?

- Нет. Ведь девелоперский бизнес меряется простыми инвестиционными циклами: построили один дом - заработали деньги, купили новую землю - подготовили проект и снова в бой! Но наращивание мощностей должно быть пропорционально финансовым возможностям.

В момент докризисного роста все кинулись в разы расширять адресную программу. Банковская система и дефицитный рынок способствовали этому развитию: одни зарабатывали чуть меньше, другие - больше, но в целом все были в плюсе…

Кризис почистил рынок?

- Насколько я вижу - нет. Не произошло четкого разделения на тех, кто откровенно не справился, и тех, кто вышел молодцом. Как было, так и осталось - очень много участников, которые строят только потому, что имеют доступ к ресурсам и, условно говоря, не могут не строить: без динамики, не чувствуя габариты участка, не глядя на потребителя. По принципу "от кирпича".

Вы не боитесь начинать свой бизнес накануне второй волны кризиса, о которой все говорят?

- Нет. У нас есть определенные расчетные запасы устойчивости. Думаю, их достаточно, чтобы справиться. Важно, что у нас на сегодня нет никаких кредитных обязательств, которые требуют постоянного финансового обслуживания.

Какую стратегию развития бизнеса вы выбрали?

- Во-первых, не будем раскидываться и захватывать земельный банк. Мы не стремимся в жесткую массовку и поэтому никогда не будем набирать случайные участки "в полях".

Во-вторых, мы изначально выстраиваем компанию под долгосрочное развитие устойчивого, качественного бренда, и лично я не вижу возможности создать качественный бренд в жестком экономе. Там нет возможности брать добавочную стоимость за качество, а рынок регулируется исключительно бюджетом сделки и цинизмом застройщика. В том сегменте, в котором мы хотим развиваться, нет возможности быстро масштабироваться.

И какой сегмент рынка вы выбрали для работы?

- Нам интересны три сегмента: в первую очередь верхний комфорт (и именно в этом сегменте мы рассчитываем на определенную рыночную революцию), а также бизнес и премиум. Но на самом деле меня совсем не устраивает определение нашего локомотивного направления термином "комфорт". Сейчас так называют все, что появляется в зоне сложившейся застройки.

В частности, наши пятна на ул. Оптиков относятся к комфорту, потому что там застройка закончилась и цены квартир достаточно высокие. Но представление о границах комфорта, о качественных характеристиках этого жилья очень размытое.

Тогда почему делаете акцент именно на нем?

- Он позволяет брать премию за качество, идею и бренд. Кроме того, в нем есть значимая рыночная емкость, благодаря которой бренд может стратегически развиваться и оставаться одним из самых надежных в кризисных условиях.

С одной стороны, не требуется сотни сделок в месяц, как в жестком экономе. С другой стороны, нет такой высокой дискретности сделок, как в премиальном сегменте. В комфорте фактор здравомыслия гораздо выше, а предложений значительно меньше. Но в отличие от других игроков этого сегмента мы будем строить "от человека", а не "от кирпича".

Это, простите, как?

- Мы хотим сформировать на рынке некий новый сегмент, который будет находиться в зоне верхнего комфорта. Мы называем его smart (умный). Первый в городе дом смарт-класса будет у нас в Приморском районе.

А сейчас строят не так?

- Эта тема при жестком дефиците в 1990-х оставалась за кадром. Так и строили: треть однокомнатных квартир, треть двухкомнатных и треть трехкомнатных. Потом, когда возникли сложности с реализацией крупногабаритных квартир в экономе, сократили их долю в общей структуре.

Когда ЛЭК изобрела реал, наконец разорвалась пропасть между комнатой и однокомнатной квартирой. Но с этого момента рынок стал шинковать весь потребительский спрос в четыре ножа: студии, однушки, двушки, трешки.

И что в этом плохого? Все стандартно…

- А чего хорошего? Все мы знаем, какие бывают эти квартиры: студия - "стакан", двушки-трешки - "расческой" и "распашонкой". И однушка: какая-нибудь кухня и какая-нибудь комната. Эволюция этих планировок происходила в уменьшение метража в жестком экономе и некой оптимизации метража в комфорте. Мало кто оценивает сложившуюся нарезку с точки зрения функционала площади.

Что вы имеете в виду?

- Приведу простой пример. Есть семья с одним ребенком. Выбирая предложения исходя из своего бюджета, они смотрят сначала однокомнатную квартиру, в которой и ребенок, и двое взрослых должны как-то сосуществовать. А это означает жизнь на кухне, детский режим сна для взрослых и так далее…

Если возможности позволяют, семья стремится вписаться в двушку, и самая простая двушка (около 50 м2) решает только вопрос отдельной комнаты для ребенка, вторая комната так и остается чем-то средним между спальней и гостиной - "гостипальной", как мы ее называем.

Иногда еще гостиная переезжает на маленькую кухню, в которой и проходит опять вся жизнь. То есть в идеале семье из трех человек нужна трешка, а все остальное - компромисс. А трешка - это сразу и 72 м2, и 5% от платежеспособного спроса.

На рынке уже есть реалы… Вы придумали что-то новое?

- Совсем новое придумать невозможно. Изменения, которые происходят в жилищной застойке, - на уровне деталей, обеспечивающих более комфортное проживание.

Последние 2 года мы работали в формате НИИ. Во-первых, мы собрали планировочные решения всех крупных городов мира с высокой плотностью населения и посмотрели, что там происходит с точки зрения существующего предложения. Во-вторых, выбрали из всего многообразия те планировочные узлы, элементы и решения, которые реализуемы и уместны на российском рынке, но не имеют какой-то ярко выраженной национальной специфики. Таким образом, мы собрали портфель планировочных решений в самых разных метражах. И, наконец, специалисты нашей маркетинговой лаборатории стали оценивать получившийся продукт с точки зрения покупателей, то есть разных типов семей.

Вы классифицировали семьи петербуржцев по типам?

- Мы попробовали выделить типы домохозяйств, и получилось 12-16 укрупненных типов семей. Мы прикинули их бюджетные ограничения, переведенные в метраж. А потом поставили задачу проектировщикам: используя портфель подобранных узлов и решений, создать планировки квартир для каждого типа семьи. В итоге получилось то, к чему мы стремились, - матрица планировок, привязанных ко всем существующим типам семей. По ней мы и начали собирать наши дома.

Как выглядит то, что вы получили в результате?

- Мы получили именно тот самый smart-продукт, который позволил извлечь гораздо большую пользу и функциональность в тех же самых метрах. Во-первых, мы получили гораздо больше типов квартир, нежели есть в классической шинковке. Во-вторых, они однозначно более функциональные, чем традиционное рыночное предложение.

И главное, что мы выделили в разных метражах, - это жилое пространство, так называемое living area, в котором люди проводят большую часть своей домашней жизни. Уже к нему мы добавляли спальни в соответствии с тем, сколько человек должно жить в этой квартире. Поэтому у нас есть квартиры-студии, квартиры с одной, двумя и тремя спальнями - и в каждой из них есть объединенное и открытое жилое пространство. Это же очевидная вещь - максимизировать площадь, в которой живешь, и сократить до разумных пределов площадь, в которой ночуешь.

Принцип smart будет использован в вашем первом проекте? Он, кажется, премиальный. Может, там это и не нужно…

- И да, и нет. Премиальный проект не относится к линейке smart, но базовые принципы организации пространства продиктованы той же логикой. Просто в премиальном сегменте мы можем не стремиться к минимизации метража и, значит, уходит на второй план задача увеличивать КПД каждого квадратного метра.

Все эти ноу-хау не отразятся на цене квадратного метра?

- Несомненно, себестоимость того, что мы делаем, выше обычной строительной себестоимости квадратного метра. Но за счет лучшего функционала нашу квартиру с двумя спальнями можно по цене сравнивать с обычной трехкомнатной квартирой, а они и по цене меньше, и по площади удобнее.

Сколько у вас проектов в работе?

- Сегодня у нашей компании есть пять земельных участков. Из них два (в Приморском районе) мы купили на торгах Фонда имущества Петербурга, а остальные участки приобретены на вторичном рынке. Все сделки прошли в прошлом году. Не могу сказать, что они были простыми: земельный рынок был и остается очень конкурентным.

Каждый хочет перекопать город и найти свой самородок, который не увидели другие. Считаю, нам это удалось.

Дайте прогноз изменения цен на жилье в ближайшем году.

- Цены в среднем по рынку если и будут расти, то не быстрыми темпами. Сейчас большой объем предложения экономкласса на приграничных с городом территориях не позволяет ценам на строящееся жилье в городе очень сильно разогреваться.

С другой стороны, с учетом дефицита земли в городской черте разница в цене между эконом- и комфорт-классом будет расти.

Кто ваши партнеры по новому бизнесу?

- Пока я не могу назвать.

Сколько средств компания вложит в развитие в ближайшие годы? И чьи это будут деньги?

- В ближайшие 2-3 года в первые smart-проекты будет вложено около 5 млрд рублей. Это деньги, необходимые для строительства двух домов на ул. Оптиков. Строить будем как все - на свои и привлеченные средства.

Сами в smart жить не планируете?

- Пока нет. Я живу в Московском районе и не готов переезжать на север. Мне здесь удобнее. Но если мы найдем на юге участки для строительства smart-проектов, я подумаю об этом.

Семья не будет возражать против переезда?

- Мы всегда сумеем договориться.

Биография

Василий Селиванов hодился в 1976 г. в городе Алма-Ата. Окончил Финэк, начал работать в банковских структурах города. В 2000 г. пришел в ЗАО "ФСК "Петербургская Недвижимость" заместителем финансового директора. Через год стал директором финансово-экономического департамента. А в 2004 г. - гендиректором ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость" (с 2006 г. - Setl City). В 2010 г. учредил компанию LEGENDA Intelligent Development. Женат, есть дочь и сын.

Справка

ГК "Легенда" основана в 2010 г. в Петербурге. Главный акционер и гендиректор - Василий Селиванов. Имена других соучредителей не раскрываются. Ключевая компетенция компании - девелопмент жилой городской недвижимости. Сформирован земельный банк из пяти участков, где в ближайшие 5 лет компания построит более 150 тыс. м2 жилья. Первый проект - дом премиум-класса "Победа" (на пл. Победы, 5) находится на стадии нулевого цикла.