Город будет развиваться в двух направлениях - активно прирастать недвижимостью в пригородах и осваивать застроенные, в том числе и промышленными объектами, территории в обжитых районах города.
Участки под жилое строительство сегодня в дефиците, и девелоперы пока пользуются собственными возможностями - ведут строительство на участках, которые попали в земельный банк в то или иное время. Если несколько лет назад проекты редевелопмента, как самые долгие и дорогие, не сильно привлекали строителей, то сегодня участки даже с действующими промышленными предприятиями интересуют девелоперов. Сейчас политика городских властей как раз способствует активному вовлечению таких участков в оборот и направляет строительство именно в те зоны и районы, которые, по планам администрации, в этом нуждаются. Активно ведется возведение жилья на окраинах и в пригородах. И все меньше в активах девелоперов небольших участков внутри кварталов в обжитых районах города.
По мнению Вячеслава Ефремова, заместителя генерального директора "НДВ СПб", в среднем крупная строительная компания обладает запасом земли для строительства 1-3 млн м2.
По разным оценкам, на землях, принадлежащих строительным компаниям, можно возвести от 15 млн до 40 млн м2 жилья. Если считать от общей территории Петербурга (около 140 тыс. га), то в частной собственности юридических и физических лиц находится менее 20%. Большинство из этих участков - это сельскохозяйственные земли, остальная часть - земли производств, часть которых может быть выведена за город. География участков частных собственников охватывает все районы города: от центральных (Адмиралтейский и Петроградский) до периферийных. По данным аналитиков, наибольшее число проектов (около 14), сегодня заявлено в Василеостровском районе. На втором месте с девятью проектами Московский. По семь объектов запланировано в Петроградском и Центральном районах. Таким образом, большинство новых жилых комплексов застройщики планируют возводить в престижных районах. При этом по площади они значительно уступают проектам в спальных районах - Невском, Калининском, Выборгском. Меньше всего объектов заявлено в Красногвардейском, Красносельском и Фрунзенском.
Ряд территорий развивается в рамках еще старых планов по развитию Петербурга.
Например, в деревне Кудрово еще в 2004-2005 годах собирались строить город-спутник, а на Парнасе жилой район должен был появиться еще много лет назад. То же самое касается ряда зон Приморского района (лидер по числу объектов), где, по данным Консалтингового центра "Петербургской Недвижимости", возводится 50 жилых объектов. В Красносельском районе ряд территорий развивается благодаря первоначальным городским планам. Другое дело, что бизнес и рынок сами регулируют освоение земель и наиболее интересные участки под жилье попадают в портфели девелоперов, даже если это территории, в развитии которых власти не заинтересованы сегодня.
По словам Михаила Тюнина, руководителя отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, в последние годы доля сделок купли-продажи с частными проектами постепенно увеличивается, а доля городских участков уменьшается: власти не успевают готовить достаточное число лотов. Возникла проблема: частные собственники, купившие земли и планирующие развивать их, движутся темпами, значительно опережающими возможности бюджета по обеспечению участков транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой.
"Ежегодно городу требуется не менее 500 га инженерно подготовленной земли под строительство, - говорит Андрей Назаров, генеральный директор ООО "УК "СТАРТ Девелопмент" (девелопер проекта "Южный"). - В центре города подобных дешевых участков не осталось. Так что тенденцию по смещению в пригороды не остановить".
По словам Андрея Назарова, в проекте "Южный" на участке 2012 га будет построено 4,3 млн м2 для 134 тыс. человек. Девелопер создаст инженерную инфраструктуру и местные дороги, а власти обещают взять на себя строительство магистральных и районных дорог, транспорт, больницы, школы, детсады, объекты культуры. Строительство предполагается начать в 2014 году и закончить через 19 лет. Планируется, что "Южный" свяжут с городом скоростной трамвай и электрички, но район будет самодостаточной единицей, независимой от мегаполиса. Так, запланировано строительство индустриального парка "Дони - Верево" общей площадью 183 га на областной территории. Кроме того, будут парки, торговые зоны, развлекательные центры, рестораны, объекты социальной инфраструктуры. 350 га будет отведено под парки, озера, пляжи, скверы.
В пригородах вообще запланировано большое число проектов, и почти все - крупнейшие жилые комплексы. Это зоны Кудрово, Ново-Девяткино и Мурино, Бугры, Горелово, Парголово, Шушары. Большинство застройщиков, имеющих обширный земельный банк, постепенно расширяют свое присутствие на этих территориях. Так, Setl City осенью планирует начать реализацию проекта нового жилого квартала на участке около 30 га в районе Девяткино. Общая площадь жилой застройки составит 380 тыс. м2, в первой очереди появится два дома в общей сложности на 1500 квартир. Будут построены школы и детские сады, появятся магазины и объекты сферы услуг. Всего в активе Setl Group сегодня более 30 проектов общей площадью более 2 млн м2.
Крупный проект ожидается в Выборгском районе города: "ЮИТ" на участке 46 га планирует построить новый жилой район у Новоорловского лесопарка, неподалеку от одного из Суздальских озер. Предполагается, что строительство первой очереди начнется в 2013 году. Проект должен был стартовать еще в 2009 году, но обстоятельства и его масштабы изменились. Если ранее на участке предполагалось возвести 1 млн м2 жилья, то последние цифры более скромны - около 400 тыс. м2. К разработке проекта комплекса привлекли знаменитого Риккардо Бофилла. Помимо этого участка в активе компании и менее крупные площадки под строительство жилья на Васильевском острове, в Московском районе, в районе Смольного. В Ленобласти у компании нет планов по новым жилым проектам. Сейчас в Северной столице у "ЮИТ-Санкт-Петербург" в реализации находятся проекты на 170 тыс. м2 жилья.
Не менее перспективным направлением строительства сегодня является редевелопмент территорий.
Безусловно, все эти участки, в особенности те, что заняты действующими предприятиями, непросты. Однако дефицит земли диктует девелоперам, в первую очередь крупным, такой формат проектов. Так, крупнейшим перспективным проектом Etalon Group станет "Галактика" на бывшем участке РЖД, который необходимо освободить от имеющейся застройки. В мае 2012 года холдинг завершил сделку по приобретению прав на строительство жилого комплекса "Галактика". Общая реализуемая площадь объекта составит 680 тыс. м2. Комплекс будет расположен на участке 38 га недалеко от Московского пр. и наб. Обводного канала. Здесь появятся 22 здания высотой до 18 этажей в общей сложности на 8700 квартир, а население составит 22 тыс. человек. Планируется строительство трех детских садов и трех школ. Еще один крупнейший проект (и также редевелопмент) - "Царская столица", часть крупнейшего в центре проекта редевелопмента территории под условным названием Московская-Товарная. В рамках комплекса на участке 20,8 га в районе Кременчугской ул. и Невского пр. будет построено порядка 380 тыс. м2.
В ближайшее время Etalon Group также запустит еще пять проектов в Петербурге: "Речной" (108 тыс. м2 на участке 2,16 га на Рыбацком пр.), "Летний" (71 тыс. м2 на участке 2,1 га на Пулковском шоссе), "Галант" (55 тыс. м2 жилья на участке 1,8 га на Смоленской ул.), "Молодежный" (96 тыс. м2 жилья на участке 4,3 га на пр. Обуховской Обороны, 110), "Дом на Тухачевского" (около 30 тыс. м2 на участке 1,1 га). Большинство проектов планируется завершить до 2016 года.
Также одним из крупнейших девелоперов, владеющих существенной долей земельных участков под жилое строительство, является группа "ЛСР". Это земли, требующие редевелопмента, например участок площадью 104,7 тыс. м2 на пр. Энергетиков, где находилось производство железобетонных изделий и владельцем которого является ОАО "ПО "Баррикада". Здесь ЛСР и Setl Group будут реализовывать совместный проект жилого комплекса площадью около 120 тыс. м2. Это и крупные проекты комплексного освоения территорий, например в Красносельском районе - по соседству с "Балтийской Жемчужиной". Это и точечные проекты в высоких сегментах от СК "Возрождение Санкт-Петербурга".
По словам Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса ГДСК, общий банк земель компании под жилищное строительство составляет более 700 га. В 2012 году ГДСК планирует начать реализацию серии крупных проектов. Так, во Фрунзенском районе начнется возведение крупного жилого комплекса "София" (также на месте бывшей промышленной площадки ЛСР) рядом с парком Интернационалистов. Еще один проект - "Калина-парк" будет реализован в Калининском районе, на пересечении пр. Маршала Блюхера и Лабораторного пр., также запланировано начало продаж в жилом комплексе Viva в Московском районе, рядом со станцией метро "Звездная".
