Центральное обновление

Резервом для развития жилых территорий в последнее время принято считать промышленные районы Петербурга, однако в историческом центре возможно провести реновацию под жилье и кварталов непромышленной застройки.

Пилотные проекты

Большинство зданий в историческом центре Петербурга имеют значительный износ. По официальным данным, которые, в частности, приведены в программе "Сохранение и развитие территорий в историческом центре на 2013-2018 годы", более 15% зданий здесь имеют износ свыше 40%, и 45% зданий — от 20 до 40%. При этом всего в историческом центре расположено более 11 тыс. объектов недвижимости, а его общая площадь — 3,4 тыс. га.

В программу сохранения и развития на следующие 6 лет включены две территории: Конюшенная (65,7 га, 167 зданий) и Северная Коломна — Новая Голландия (59,2 га, 242 здания). В рамках программы будет, в частности, произведен капремонт, реконструкция, приспособление под современное использование объектов культурного наследия. Городские власти обещают расселить на этих территориях 570 коммунальных квартир. На время реконструкции часть жильцов разместят в маневренном фонде, который будет построен в районе Обводного канала и на окраинах Петербурга.

Таким образом, сейчас город взял на себя вопросы реновации жилых кварталов в центральных районах, но пока только на 4% территории центра. Если этот опыт окажется удачным, его обещают перенести и на другие исторические кварталы.

По этой программе все затраты по реновации жилья берет на себя государство, выделяя на это 69 млрд рублей.

Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко уже оценил затраты на реновацию всего центра в 4 трлн рублей. Очевидно, что для ускорения обновления необходимы частные инвестиции, но механизмы привлечения девелоперов к реновации не прописаны.

"Девелоперы не занимаются реновацией жилых кварталов в центре, поскольку это не выгодно, в другом случае проекты бы были", — отмечает генеральный директор компании "ЮИТ СПб" Михаил Возиянов.

По словам эксперта, если город хочет привлечь больше частного капитала в реконструкцию кварталов или объектов в центре города, то требуются специальные инициативы, направленные на стимулирование этого. "Но пока таких инициатив нет. Вместо этого есть большое количество ограничений, которые затрудняют реализацию и без того экономически сложных проектов", — сетует Михаил Возиянов.

Некоторые примеры все же есть. Компания О2 Development планирует реализовать проект реновации квартала на Херсонской ул. Девелоперы уже провели международный конкурс на концепцию проекта. Ситуация осложняется тем, что инвесторы пока не смогли приобрести в собственность все постройки квартала. К тому же проект тормозит необходимость расселения аварийного дома. В компании отмечают, что готовы принять участие в финансировании расселения.

На своих примерах

Есть и опыт привлечения девелоперов к реновации жилых кварталов в Петербурге. Например в начале 2000-х годов был реновирован квартал №130 в районе ул. Восстания. Этот проект частично финансировался за счет Всемирного банка реконструкции и развития, к непосредственной же реализации были привлечены частные девелоперы.

"Схема предполагала, что на кредит банка будет освобождена территория, занятая аварийными домами. Затем город разделили ее на лоты — участки, которые передавались инвесторам, — рассказывает архитектор Михаил Мамошин, который принимал участие в проекте. — Предполагалось, что этот квартал, как и в нынешней программе по сохранению центра, станет пилотным проектом реновации, но в дальнейшем эта схема в центре не применялась".

Участники рынка в один голос говорят, что без четкого видения развития города нельзя заниматься реновацией центра.

"Вопросы редевелопмента и реставрации исторического центра Петербурга обсуждаются уже не первый год, но к качественным изменениям не привели. У нас до сих пор не создана юридическая база для решения таких вопросов, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов", — рассуждают эксперты компании Maris. При этом важно, чтобы при реновации в центральных районах сохранялась жилая функция, пусть даже не в полном объеме.

Реконструкция отдельных домов в историческом центре под жилые здания осложняется существующим законодательством, мешают этому санитарные правила, нормы инсоляции, правила пожарной безопасности. По ним жилой дом в историческом квартале часто невозможно реконструировать, сохранив за ним жилую функцию. Выход, который находят некоторые девелоперы, — согласование гостиничной функции апарт-отеля, который реализуется в формате фактически элитного жилого дома (с одним отличием — в нем нельзя прописаться). Действующие санитарные нормы удается соблюсти при полном сносе постройки, что неприемлемо для большинства зданий в центре.

"Для центра Петербурга необходимо ввести собственное градостроительное законодательство, собственные нормы", — считает руководитель архитектурного бюро "Студия 44" Никита Явейн.

Сейчас город выбрал для себя метод квартальной реконструкции исторического центра, такой комплексный подход должен помочь реконструкции и обеспечит возможность сохранить жилую функцию.

Больницы и казармы

Сложности, связанные с расселением домов, и другие правовые вопросы часто отпугивают девелоперов от проектов реновации жилых домов. Охотнее инвесторы берутся за развитие территорий с более четкими правами собственности. Так, "Парадный квартал" на Кирочной ул. от компании "Возрождение" (входит в группу "ЛСР") построен на месте ансамбля казарм Преображенского полка, "Смольный квартал" от этой же компании строится на месте психоневрологического диспансера №1, на месте комплекса "У Ростральных колонн" от "Эталон — ЛенСпецСму" долгое время была пустующая территория и два исторических здания.

Реновация непромышленных территорий имеет очевидные плюсы по сравнению с промышленными, поскольку, обычно не требует проведения рекультивации земель, так как участок под застройку не загрязнен отходами производства.