Строительный трест претендует на застройку 500 га в поселке Новоселье в Ленобласти

Компания "Строительный трест" вошла в проект нового жилого квартала "Новоселье. Городские кварталы" на 1,5 млн м2 недвижимости на южной границе Петербурга и Ленобласти. Развитие территории продлится 14 лет и потребует, по предварительной оценке, около $1,7–2 млрд инвестиций. Это будет первый проект такого масштаба, о начале реализации которого заявлено после смены власти в Петербурге и Ленобласти.

Новоселье на двоих

О том, что Строительный трест примет участие в комплексном освоении земли Северного НИИ гидротехники и мелиорации в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти, рядом с КАД, рассказал "ДП" совладелец компании Беслан Берсиров.

"Мы рассчитываем стать стратегическим партнером собственников земли по застройке всей этой территории, где можно построить 1,5 млн м2 недвижимости. Договор планируем подписать в I квартале следующего года", — сообщил он. Строительный трест, по его словам, уже участвует в разработке первого большого лота площадью 40 га, где будет 350 тыс. м2 жилья и коммерческих площадей. "Здесь будут кирпичные дома комфорт-класса высотой 5–12 этажей, две школы, четыре детсада и паркинги на 7 тыс. машино-мест", — пояснил Беслан Берсиров.

Компания намерена выкупить участок в собственность и приступить к работе в середине 2013 г., сразу после утверждения проектов планировки и межевания территории.

По мнению экспертов АРИН , сумма сделки составит 600-700 млн рублей, а общая стоимость земли под проектом оценивается в 8-9 млрд рублей.

Единственный партнер

Землю, где появится новый жилой квартал, Северный НИИ гидротехники и мелиорации занимает с 1946 г.: сначала безвозмездно, а с конца 1990-х гг. — на правах собственника. Около 10% из 555 га переданы Росавтодору для строительства КАД. Остальную территорию развивает "дочка" НИИ — УК "Новые территории". Заказчиком-застройщиком выступает аффилированная с собственниками структура — УК "Новоселье". Директор по маркетингу проекта "Новоселье. Городские кварталы" Алексей Муравьев сообщил: разрешительная документация на первый квартал "Альфа" проходит финальный этап экспертизы. Все работы институт до сих пор финансировал за свой счет.

"Собственник изначально планировал привлекать партнера, поскольку затраты на инфраструктуру в проекте очень велики. Но вопрос о том, кто им станет, был открыт", — пояснил он.

"Обычно на инфраструктуру приходится около 10-15% от общей стоимости проекта", — говорит гендиректор СК "Звезда" Александр Несговоров. Так что в данном случае речь может идти о 6-7 млрд "инфраструктурных" рублей.

Алексей Муравьев подтвердил, что на данный момент ведутся переговоры со Строительным трестом. "Пока мы говорим о продаже партнеру одного участка. Если результаты сотрудничества нас устроят, мы его расширим", — добавил он. Одного, но сильного партнера, по его словам, достаточно. "Если пустить в проект несколько компаний, возникнет риск его превращения в стихийно застроенный спальный район. Мы бы этого не хотели", — добавил он, уточнив, что территория разбита на семь лотов, освоение которых будет вестись до 2026 г.

Редкие одиночки

В Петербурге и окрестностях заявлено 48 проектов комплексного освоения на территории около 4 тыс. га. "Общая площадь жилья в них составит 25 млн м2. Уже введено 5,5 млн м2, причем за 10 месяцев 2012 г. — 0,95 млн м2", — сообщили в пресс-службе комитета по строительству Смольного. "Более 60% продаж жилья сейчас приходится на проекты КОТ", — добавила руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

По площади застройки с Новосельем сопоставимы новые районы Кудрово (заявлено строительство 1,5 млн м2 недвижимости), Мурино (1,8 млн м2), "Балтийская жемчужина" (2 млн м2). Там, правда, одновременно работают несколько строительных компаний, выкупивших землю у местных лендлордов.

По такой же схеме будет реализован и крупнейший проект КОТ в регионе — город-спутник Южный (4,3 млн м2) от компании "Старт Девелопмент".

"Наша задача как собственника земли подготовить территорию, которую другим компаниям будет удобно брать в работу. Но и сами будем строить — около 20% проекта оставим за собой", — пояснила представитель "Старт Девелопмента" Евгения Стрельцова.

Своими силами реализуют большие проекты КОТ только "Главстрой-СПб" (проект "Северная Долина" на 2,7 млн м2) и ГК "Балтрос" (проект "Славянка" на 1,4 млн м2). "В этом нет ничего невозможного. Мы вариант приглашения кого-то из коллег даже не рассматривали", — сообщил вице-президент "Балтроса" Константин Симаков. "Сил и денег у нас достаточно, чтобы ни с кем не делиться", — добавил источник в "Главстрое-СПб".

"Одиночки несут все риски на рынке недвижимости. Но получают возможность их регулировать, не отвлекаясь на ценовую политику соседей-девелоперов", — говорит гендиректор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.

Крен в Ленобласть

В комитете по строительству Смольного заявили, что "формат КОТ по-прежнему является наиболее эффективным инструментом обеспечения необходимых городу темпов жилищного строительства". В планах застройщиков еще 27 проектов КОТ почти 4 тыс. га, где будет более 20 млн м2 жилья, утверждают в комитете.

Эксперты, правда, указывают, что места для КОТ, оставшиеся в границах города, связаны в основном с выводом промышленных предприятий, объектов Минобороны и РЖД, которые тяжелы на подъем. Определенный потенциал остается и за землями сельхозназначения. "Но с учетом забуксовавшей работы по согласованию ППТ и из-за ужесточения правил перевода земли из одной категории в другую их освоение может затянуться", — говорит директор по инвестициям и консалтингу "Colliers International СПб" Владимир Сергунин.

Видимо, не ускорит строительство новых кварталов и недавний отказ города от создания там социальной инфраструктуры за счет бюджета. В Ленобласти эта проблема решена более дипломатично: 50% налогов, которые строители платят в бюджет региона, идут на выкуп у них построенной социальной инфраструктуры. "Это существенная преференция для строителей", — говорит глава ГК "ЦДС" Михаил Медведев. По его словам, отток активности строителей в Ленобласть обусловлен также тем, что там много свободных земельных участков и стоимость их ниже, чем в Петербурге.

"В результате цену на жилье в приграничных районах Ленобласти девелоперам удается держать на 10-15% ниже, чем в городе", — добавляет Михаил Медведев.

"Цены на жилье в проектах КОТ на ранних стадиях начинаются сейчас от 45 тыс. рублей за 1 м2. И по мере строительства повышаются до 55-65 тыс. рублей за 1 м2. Для сравнения, цены на объекты экономкласса в городе стартуют с 65-70 тыс. за 1 м2", — говорит Ольга Трошева. При этом, по ее словам, темпы продаж в проектах КОТ обычно значительно выше, чем в проектах точечной застройки. "Дело не только в более низкой цене, но также в большом выборе квартир и массированной рекламе недвижимости", — поясняет эксперт.