Сегмент первичной недвижимости, которая условно объединена сегодня в категорию бизнес-класс, представлен столь разнородными объектами, что трудно даже найти для них общие черты.
Эксперты перечисляют традиционный набор таких признаков. Комплекс должен располагаться в престижном районе, в отличие от пограничного с бизнесом комфорт-класса, для которого важна не престижность района, а транспортная доступность. В "бизнес-квартирах" обязательны высокие потолки, в домах - высококачественные лифты, на этаже не больше трех-четырех квартир, придомовая территория благоустроена, в комплексе необходима социальная инфраструктура (как и для комфорт-класса), а также дополнительная инфраструктура (паркинг, спортивные и детские площадки и проч.). "Доступ в жилой комплекс должен быть ограничен, а само здание построено с применением современных строительных материалов и инженерных коммуникаций", - сообщили в ООО "НДВ СПб". "Локация в парковой зоне, низкоэтажная застройка, европейская квартирография, зеленые стандарты строительства", - перечисляет генеральный директор "NCC Жилищное строительство" Юусо Хиетанен.
"Большие по площади квартиры со свободными планировками", - добавляет генеральный директор ООО "Новый Петербург" Андрей Вересов. "В жилом комплексе бизнес-класса не должно быть квартир-студий метражом менее 30 м2 - их наличие автоматически снижает качество жизни в доме", - считает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. "Стоимость "квадрата" в бизнес-комплексах начинается от 125 тыс. рублей", - подчеркивает директор Управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина.
Против правил
Первый критерий (престижность локации) опровергают несколько жилых комплексов для среднего класса (так часто называют жилье категории бизнес).
Насчет обязательной и дополнительной инфраструктуры, а также технической оснащенности домов для среднего класса тоже можно поспорить. Современные лифты, телекоммуникации и стеклопакеты есть сейчас почти во всех новостройках - от эконома до элиты. А дополнительные навороты имеются далеко не в каждом бизнес-доме. О стоимости "квадрата" и говорить нечего: в жилых комплексах бизнес-класса квартиры в таунхаусах продаются по цене от 75 тыс. рублей.
Бизнес-класс, пожалуй, самый неопределенный из всех жилых сегментов. Эксперт Европейской комиссии ООН, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость" Александр Романенко приводит упрощенную классификацию: "Жилой комплекс с необходимым минимумом - это эконом. Необходимое плюс тюнинг - это бизнес. А тюнинг плюс локация - элита".
Нередко случается, что в категорию бизнес перетекают объекты из элитной категории. Особенно это характерно для тех, строительство которых началось еще до кризиса. На рынке хватает жилых комплексов, где продажи были открыты еще в середине 2000-х. Среди них, например, "Павловские усадьбы" от ЗАО "ИСК "ЕвроСплав" (в продаже с 2004 года), "Водолей" (с 2005 года), "Эстет" (с 2008-го), "Реалист" (с 2007-го), "Платинум" (с 2008-го), "Нейшлотская крепость" (с 2007-го) и другие.
Они позиционировались как элитные, однако эксперты сегодня определяют эти объекты в бизнес-категорию. Причина - устаревание проектов. В VIP-сегменте покупатели придирчивы к мелочам и последним трендам.
Гораздо реже встречаются обратные случаи, когда сильно "тюнингованный" комфорт-класс поднимается на ступень выше в классификации. Такая история случилась с двумя объектами Строительного треста - "Адмирал Нахимов" и "Золотое сечение".
"Наша компания большинство своих городских объектов традиционно относит к комфорт-классу, хотя по техническим характеристикам и местоположению они часто не уступают категории бизнес. Они всегда строятся по индивидуальным проектам, расположены в благополучных, развитых микрорайонах с удобной транспортной доступностью, на закрытой территории. Не случайно эти два объекта в прошлом году по итогам конкурса Urban Awards вошли в тройку лучших петербургских объектов бизнес-класса", - рассказывает Сергей Степанов.
Ведущий эксперт
Setl City
Владимир Копылов отмечает, что хотя сегодня в сегменте жилья для среднего класса реализуется свыше 60 проектов (считая очереди строительства), но, как и во всех остальных категориях первичного рынка, в бизнесе отмечается дефицит качественных объектов. Они первыми вымываются из листингов продаж, поэтому клиенты постоянно находятся в ожидании новых достойных комплексов.
В этом году рынок пополнился 10 выведенными в продажу ЖК для среднего класса. Все это очень разные по характеристикам проекты. Так, в пятиэтажном доме компании "Мегалит" всего 27 квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных площадью от 56 до 143 "квадратов". А Riverside - это многофункциональный комплекс, расположенный на участке 6,8 га. Здесь будет не только жилье (шесть домов с квартирами бизнес- и премиум-классов), но и гостиница и офисный центр.
ЖК "Новелла" - это восьмиэтажка на 53 квартиры, "Победы, 5" - дом с 51 квартирой, а "Новомосковский" - жилой квартал из нескольких жилых корпусов высотой до 11 этажей, в котором спроектирована 901 квартира. У каждого комплекса есть свои фишки. У "Новомосковского" - сауны в некоторых квартирах. У "Победы, 5" - антикварная хрустальная люстра в холле, которая до 2005 года освещала главный зал ДК им. Первой Пятилетки (снесен для строительства второй сцены Мариинского театра). У "Новеллы" - квартиры с террасами и коваными французскими решетками на балконах.
Бизнес в промзонах
В ближайшем будущем качественное жилье бизнес-класса останется в дефиците, что подстегнет рост цен: в прошлом году на первичном рынке они повысились на 16,5%, по итогам этого года рост ожидается сопоставимый.
Сергей Степанов считает, что вскоре неизбежно произойдет вытеснение бизнес-класса на окраины Петербурга.
"Только там сегодня есть свободные участки, пригодные для строительства новых микрорайонов, полностью отвечающих ожиданиям покупателей недвижимости бизнес-класса. В том числе этот сегмент будет развиваться в направлении комплексной малоэтажной застройки, которая объединит преимущества городского комфорта и загородного проживания в собственном доме на своей земле", - уверен Сергей Степанов.
В качестве земельных резервов остаются еще бывшие промышленные участки, особенно вдоль набережных (эти места наиболее интересны для бизнес-застройки), а также депрессивные территории с ветхим фондом.
В 2013 году ожидается вывод на рынок нескольких крупных проектов как раз на таких территориях. Земельный потенциал такого рода в городе имеется, поэтому развитие жилой застройки бизнес-класса во многом зависит от того, сумеют ли девелоперы договориться с собственниками таких территорий.
