За год на петербургском рынке загородной недвижимости появилось более 100 новых коттеджных поселков. В активной продаже 390 поселков. В числе основных тенденций эксперты отмечают значительный рост спроса на дешевые таунхаусы, цена на них упала в среднем на 10%.
Загородная география в 2012 году пополнилась 115 новыми коттеджными поселками — это 11 206 объектов. Если сравнивать данные с 2011 годом, то количество новых проектов сократилось на 11%, а объектов — на 18%, сообщают в КЦ "Петербургская недвижимость". При этом объекты то появлялись в листингах, то исчезали, меняли концепцию и появлялись вновь. Такое хаотичное движение с появлением небольших компаний–девелоперов создало ощущение стихийности рынка и его непредсказуемости.
Впечатляет рост на рынке таунхаусов: количество новых проектов выросло на 100%, до 24, количество новых объектов при этом увеличилось в 4,8 раза и составило 2613.
Таким образом, по состоянию на конец IV квартала 2012 года на рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находится 353 коттеджных поселка и 41 дополнительная очередь уже существующих поселков. Также на рынке в продаже находится 58 проектов с таунхаусами и девять очередей. Объем предложения коттеджных поселков составил по итогам года 20 230 штук, при этом доля непроданных объектов составляет 58%. По сравнению с IV кварталом 2011 года объем предложения увеличился на 18% по количеству поселков и на 24% по количеству объектов.
Заместитель генерального директора
АН "Арин" Владимир Спарак отмечает, что преимущественно новые поселки относятся к экономклассу, а в активной продаже находится около 390 поселков.
Не вышли в люди
Одной из тенденций 2012 года стала остановка продаж в большом количестве поселков. Всего, по данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), были приостановлены продажи примерно в 80 коттеджных поселках.
Некоторые новые проекты были разрекламированы, но так и не вышли в продажу. Некоторые поселки не запускали продажи уже второй год подряд, кое–где уже даже построены коттеджи. Чаще всего такие задержки носят технический характер и связаны с согласованиями и подготовкой документов.
Проблемой для загородных девелоперов по–прежнему остается и подключение к инженерной инфраструктуре. Самое основное — не хватает мощностей, особенно при осваивании одной большой территории несколькими застройщиками. Неудивительно, что участок с полным пакетом коммуникаций (свет, вода, газ), как правило, раза в три дороже, чем голая земля.
Переформатирование рынка
Чаще всего покупателям предлагаются участки без подряда, поскольку и спрос на них больше. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в 41% коттеджных поселков предлагаются участки без подряда, при этом еще в 36% поселков продаются как участки с подрядом, так и без подряда. То есть в целом в 77% поселков можно приобрести участок без подряда. На остальные поселки, где предлагаются готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом), приходится, соответственно, 23%.
Эксперты отмечают, что на рынке уменьшается количество коттеджных поселков, где продаются только участки, а количество проектов смешанного типа, напротив, растет. Так, еще в начале 2012 года в 80% новых проектов предлагались участки без подряда, а к концу года доля проектов такого формата сократилась до 45% от количества новых поселков. Количество мультиформатных проектов растет не только за счет появления новых поселков, но и после реконцепции уже присутствующих на рынке.
Самым распространенным сочетанием, по данным компании London Real Invest, является размещение на одной территории участков с подрядом и без подряда — таких проектов 34%. 17% застройщиков предлагают выбрать между участком с подрядом и готовым коттеджем. Также на рынке загородной недвижимости часто встречаются сочетания участков без подряда и коттеджей — 13%; участков с подрядом, без подряда и коттеджей — 12%. Небольшое количество компаний — 11% размещают на территории загородного комплекса коттеджи и таунхаусы.
Нужно отметить, что в Ленинградской области появился совершенно новый формат жилья — это загородные малоэтажные комплексы квартирного типа. К ним можно отнести два проекта в деревне Мистолово — "Близкое" и Mistola–Hills, а также проект "Черничная поляна" в деревне Юкки.
Спрос и предложение
Темпы роста продаж были активнее, чем предложения новых коттеджей. Но это вполне нормально, так как до сих пор объемы предложения превышают поглощение в 5–6 раз. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на рынке коттеджных поселков и таунхаусов в 2012 году было продано чуть более 7 тыс. объектов, что на 49% больше, чем в 2011 году. На первом месте по продажам, как и прежде, участки без подряда — они составляют 72% от общего количества проданных объектов. На втором месте — таунхаусы (19% от всех проданных объектов), на третьем — коттеджи (9%). Стремительный рост продаж таунхаусов замедлил темпы к концу 2012 года, отмечают в КЦ "Петербургская недвижимость". Так, в IV квартале 2012 года продажи уменьшились на 25% по сравнению с III кварталом 2012 года.
"В сегменте готовых домов и участков с подрядом можно отметить дефицит именно качественного предложения, тут скорее наблюдается преобладание спроса над предложением, — отмечает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов (КПД), генеральный директор компании "Русь: Новые Территории" Дмитрий Майоров. — Вместе с тем много предложений, не соответствующих спросу".
Картография
На загородном рынке сейчас развиваются все направления: как приграничные районы, так и территории, удаленные от города. Самое масштабное строительство сегодня ведется во Всеволожском районе, из новых объектов здесь представлено около 31%. Также значительное количество объектов представлено в Ломоносовском (14% от числа поселков) и в Выборгском районах (16% от числа поселков).
Основное количество проектов таунхаусов представлено, как и ранее, во Всеволожском районе Ленинградской области — 30% (от количества проектов). Также значительное число проектов сосредоточено в районах Петербурга, а именно в Курортном (17%) и Приморском (10%) районах.
Коттеджные поселки класса премиум располагаются в основном в северных направлениях (Курортный район СПб, Выборгский район ЛО), тяготеют к Финскому заливу и другим водоемам. В последнее время поселки высокого класса также стали появляться и во Всеволожском районе, преимуществом которого является хорошая транспортная доступность.
В свою очередь, объекты элит–класса концентрируются во Всеволожском, Выборгском районах и Курортном районе города. Бизнес–класс преобладает во Всеволожском и Выборгском районах, но в отличие от более дорогих объектов элит– и премиум–класса расстояние до ближайших населенных пунктов, транспортных развязок и водоемов больше. А вот для объектов экономкласса главным преимуществом остается низкая стоимость. Загородные поселки данного класса, как правило, расположены далеко от водоемов, транспортных развязок и хороших коммуникаций.
Обесценивание
В целом рост цен в проектах эконом– и бизнес–класса в 2012 году составил около 5–8%.
Динамика цен во многом зависит от сегмента. Так, стоимость участков в 2012 году в среднем выросла на 5–10%. Например, средняя цена сотки земельного участка в Приозерском районе выросла на 21%. Это произошло из–за выхода в продажу более высоких по цене проектов, таких как "Александровское–1", "Александровское–2" и "Александровское–3" компании "ЛенСпецСтрой".
А вот стоимость коттеджей и таунхаусов, наоборот, упала: средняя стоимость домовладения снизилась на 3–5%, а таунхаусы подешевели на 7–10%. "Скорее всего, это связано с тем, что в 2012 году на рынке появились новые проекты экономкласса, которые предлагают жилье такого формата, — рассказывает Владимир Спарак. — В частности, таунхаусы экономкласса появились даже во Всеволожском районе, который традиционно считался довольно престижным".
Наиболее показательным примером, как можно "экономить" в экономклассе, стал коттеджный поселок "Покровские горки", где компания "СНВ" предлагает таунхаусы площадью 30 м2. Этакая "загородная студия".
"В элитном сегменте рынка ситуация стабилизировалась еще в 2011 году, — говорит эксперт КПД, генеральный директор компании "Лэнд Аспект" Дмитрий Ильенко. — Поэтому и в 2012 году цены демонстрировали незначительные колебания". Наибольшая динамика наблюдалась в проектах высокой стадии готовности — рост цен здесь достиг 10–12%, так как такие объекты традиционно пользуются популярностью.
Как отмечает Дмитрий Майоров, наиболее ярко динамику цен можно проследить в рамках одного и того же проекта. Она зависит прежде всего от двух факторов: стадии готовности и успешности проекта, а именно темпов продаж. "Чем лучше продаются дома и участки в поселке, тем значительнее меняется стоимость", — поясняет он.
Наибольшим спросом, как и прежде, пользуются недорогие дома и участки: большая часть объектов продается меньше чем за 5 млн рублей. Среди коттеджей наиболее популярны объекты площадью около 100 м2 и стоимостью примерно 4 млн рублей. Очень востребованы таунхаусы стоимостью около 2 млн рублей.
Таким образом, наряду с элитными домами на рынке появилось предложение с минимальными ценами — вроде таунхаусов по 1 млн рублей или коттеджей за 1,5 млн рублей, сравнимых с ценами на комнаты в городе. Однако, насколько приживется у нас такая загородная жизнь или это будет все же исключительно дачный вариант, покажет время.
Эксперты говорят, что вывод новых коттеджных поселков на рынок в любом случае продолжится, но по–прежнему большинство из них будут представлять собой банальную нарезку земли, которую частные инвесторы выводят в оборот.
