11:3207 марта 201311:32
694просмотров
11:3207 марта 2013
"Ренова–СтройГруп" Виктора Вексельберга намерена приобрести один из самых загрязненных участков на берегу Невы — площадку завода "Пигмент". Тем временем Смольный хочет ограничить вывод промышленных предприятий из центра.
Как стало известно dp.ru, московская строительная компания "Ренова–СтройГруп", входящая в холдинг Виктора Вексельберга, ведет переговоры о покупке участка химического завода "Пигмент" на Октябрьской наб.,38. Очистив его от загрязнений, здесь можно создать деловой и даже жилой квартал, говорят эксперты.
Правда, представители Смольного заявляют, что скоро могут положить конец интенсивному редевелопменту промзон в центре. Чиновники говорят, что хотят сохранить промышленный потенциал, но не готовы тратить бюджетные средства на подготовку новых промзон, и склоняются к тому, чтобы просто заменять вредные производства более чистыми.
Пигментное пятно
О переговорах "Реновы–СтройГруп" и руководства ОАО "НПФ Пигмент" о продаже участка предприятия на Октябрьской наб. dp.ru сообщили три независимых источника на рынке. Собственник "Пигмента" Геннадий Агафонов (согласно СПАРК, он контролирует 11,5% предприятия) был недоступен для комментариев. Нынешний генеральный директор "Пигмента" Игорь Уденко посоветовал обратиться за комментариями в "Ренову". Там на запрос dp.ru не ответили.
Источники dp.ru утверждают, что стороны пытаются договориться о продаже участка площадью 8 га. По оценке экспертов АРИН, рыночная стоимость пятна, если там разрешат строить жилье, составит 1,5 млрд рублей. "Там можно построить до 150 тыс. м2 недвижимости, инвестировав около 8 млрд рублей", — подсчитал Лев Гниденко из "Ойкумены".
Если "Ренова–СтройГрупп" купит участок "Пигмента", это будет третья сделка девелопера в Петербурге. В прошлом году компания приобрела 80% в проекте застройки 3 га на Петровском острове от "Петровского альянса" и подписала инвестиционный контракт с УК "Морской фасад" о покупке участка 6 га в зоне намыва с прицелом на освоение еще 130 га намывных территорий, где можно построить от 2,5 млн до 4 млн м2 недвижимости.
Грязная земля
Территория "Пигмента", по словам участников рынка, — сложный актив из–за сильной химической загрязненности. Предприятие долгие годы было одним из ведущих в стране по производству лакокрасочной продукции и эпоксидных смол. "Там в 30–е годы прошлого века был самый крупный в регионе цех по производству серной кислоты. Каждый день туда завозили вагоны с самородной серой. Бывали и аварии с разливом солярки по участку", — говорит источник dp.ru.
Инвестиции в очистку участка с учетом рекультивации и демонтажа, по оценке специалистов ГК "Размах", составят не менее 40 млн рублей за 1 га (обычно затраты не превышают 20 млн рублей на 1 га). "В городе мало свободных пятен под застройку. Так что любая земля имеет спрос, даже самая трудная", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Бизнес в красках
Еще 3 года назад "Пигмент" занимал 1% российского рынка лакокрасочных материалов (ЛКМ), производя 8,6 тыс. т продукции в год, но с тех пор производство сократилось. Анатолий Крушельницкий, бывший генеральный директор "Пигмента", сообщил, что единственное сохранившееся направление работы завода — производство экспериментальных порошковых красок, но объемы его раскрыть отказался. "Основной доход собственникам приносит сдача недвижимости в аренду", — утверждает один из источников "ДП".
"Сейчас местный рынок производства лаков и красок почти полностью заняли иностранцы, которые развиваются в основном за счет поглощения местных конкурентов", — говорят аналитики "Инвесткафе". Лидеры сегмента — "Тиккурила", "Акзо Нобель", "Киилто", "Босни" — контролируют более 60% рынка. "Доля иностранцев будет расти. Главная причина в том, что оборудование местных компаний изношено на 70% и средств для развития технологий у них нет", — говорит директор компании "Эскара" Александр Урупков.
"Импортеры доминируют в сегменте антикоррозийных красок, а в сегменте порошковых красок, где работает "Пигмент", пока как раз больше отечественных игроков", — не согласен генеральный директор "Текнос" Антон Чепулис.
Серый резерв
Серый пояс промышленных предприятий занимает 19 тыс. га, это больше 13% общей площади города. Только на территории центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60–70%, — это 2,2 тыс. га.
При губернаторе
Валентине Матвиенко
в Петербурге существовала программа вывода заводов из исторического центра. Но реализация ее шла плохо из–за того, что город продавал достаточное количество свободной земли, не создавая никаких стимулов для редевелопмента.
Губернатор
Георгий Полтавченко
ограничил торги землей, в результате чего интерес девелоперов к заводам и фабрикам резко повысился. У предприятий старого промышленного пояса появился шанс выгодно продать свои участки и перевести производство. Однако, как только этот процесс стал набирать обороты, в Смольном созрел новый курс — на сохранение производственного назначения земель. Глава комитета по промышленности и инновациям Смольного Михаил Мейксин пояснил, что все дело в инфраструктуре, создавать которую на новых территориях дорого. "Вредные для экологии производства мы будем заменять на более чистые", — добавил он.
Многие девелоперы сейчас испытывают затруднения при смене статуса купленных промышленных пятен под жилую застройку. "Решающее значение имеет административный ресурс", — признает Андрей Вересов из ГК "Новый Петербург". "Если бы город предоставлял инвесторам промышленные площадки с готовой инфраструктурой, процесс бы шел быстрее. Но госпрограмм в этой области нет", — говорит вице–президент ВТБ Александр Ольховский.
Однако, по мнению бизнесменов, игра все равно стоит свеч. Львиная доля заводских участков имеет выход к воде. Протяженность всех набережных Петербурга — около 200 км, в том числе Октябрьской наб., которая проходит от Зольной ул. до поселка Новосаратовка, — более 5,5 км. По данным эксперта Setl Group Владимира Копылова, вид на воду автоматически повышает цену квартир: в спальных районах — на 10 – 15%, в Центральном — до 30 – 40%.
“
Энтузиазм девелоперов, которые берутся за сложные городские участки, достоен уважения и, возможно, даже преференций от городской администрации. Рекультивация промышленной земли, тем более после химического производства, — дорогой и сложный процесс. Данная территория, расположенная на берегу Невы, на виду у всех, давно нуждается в качественном преобразовании. Это важный вопрос для всего города, решение которого пойдет Петербургу лишь на пользу. У нас тоже есть проект в этом районе — ОДЦ "Морская столица" на участке 0,9 га. Мы его проектируем. Видим, что территория обладает хорошей транспортной доступностью, видовыми характеристиками. Будем рады соседству с новым жилым или деловым кварталом.
Федор Туркин
гендиректор ГК "РосСтройИнвест"
“
Администрация крайне внимательно относится к переводу промышленных предприятий из центра на окраину города. Важно, чтобы при этом не увеличились транзитные потоки и территории не перегружались. Есть, конечно, неблагополучные площадки, которые в топе списка на вывод. Но даже после их перевода землю нужно использоваться для размещения чистых производств. Все дело в инженерии. Жаль терять такие оснащенные территории. Тем более что затраты на создание новых значительны. Если участок все–таки покупает застройщик жилья, никаких ограничений для перевода пятна под жилую застройку нет. Но важно, чтобы проект был разумным — с достаточной социальной инфраструктурой и в пригодном для жизни окружении.
Максим Мейксин
глава комитета по промышленности Смольного
