В 2013 году рост стоимости жилья на первичном рынке будет зависеть от сегмента рынка и от территории, где идет строительство.
Сегодня не менее 90% первичного рынка — это жилье сегмента масс–маркет, включающего два подкласса: эконом и комфорт. В ближайшее время это соотношение вряд ли серьезно изменится: участники рынка понимают, что на приобретение более дорогого жилья у подавляющей части покупателей не хватает средств, и предлагают людям то, что пользуется спросом. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в 2012 году спрос и предложение квартир в новых объектах были сопоставимы — 3,28 млн м2 против 3,4 млн м2. При этом объем спроса в 2011 году был существенно меньше — 2,5 млн м2. Рост спроса неминуемо влечет за собой и увеличение цен.
Ценовые тенденции обширного сегмента масс–маркет и двух более дорогих — бизнес–класса и элиты — различаются существенно. Кроме того, стоит разделять и территории: динамика в обжитых районах Петербурга, на окраинах и на пригородных территориях Ленинградской области также может существенно разниться.
Показан рост
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в 2012 году цена 1 м2 на первичном рынке выросла в пределах 8–15% — в зависимости от сегмента и от территории, где возводится жилье.
В классе масс–маркет стоимость жилья за год увеличилась на 11–13%. Для сравнения: за весь 2011 год рост цен на первичном рынке составил 6,7% в обжитых районах Петербурга и 6,9% в пригородной зоне Ленинградской области. В 2012 году самое большое увеличение стоимости 1 м2 (около 13%) было зафиксировано на пригородных территориях — Кудрово, Мурино, Девяткино и некоторых других. Там на рынок выходило большое число объектов с наиболее низкими стартовыми ценами — появилось не менее 35 объектов, где можно приобрести квартиру за сумму, меньшую или равную 2 млн рублей. Затем, по мере повышения стадии готовности, цены росли, что и обеспечило в целом за год более существенный прирост по сравнению с обжитыми районами города.
Между тем в 2013 году ожидается существенный рост цен именно в пределах Петербурга: здесь будет появляться все меньше новых проектов, так как налицо дефицит пятен и сложности с оформлением строительной документации. А в тех объектах, которые уже строятся, по мере повышения стадии готовности, безусловно, цены будут только расти. Пока на рынок выходят объекты, где все вопросы с документами были решены еще до застойного в этом отношении 2012 года. Так, в январе 2013 года начались продажи квартир в 15 объектах на 7000 квартир. При этом семь объектов расположены исключительно в обжитых районах — Василеостровском, Выборгском, Красногвардейском, Московском и Приморском.
Выбирают по стоимости
"Если рассуждать о ценах в строящихся домах обжитых районов города, то однозначно можно сказать, что лидирует по привлекательности Красносельский район благодаря умеренной стоимости жилья, — уверяет Татьяна Ходос, менеджер департамента новостроек агентства недвижимости "Дарко". — Здесь в продаже можно найти студию стоимостью от 1,4 млн рублей, двухкомнатную квартиру от 3,5 млн рублей, трехкомнатную квартиру от 4,2 млн рублей. Популярен также Приморский район, где есть предложения студий от 1,7 млн рублей, однокомнатных — от 2,3 млн рублей, трехкомнатных квартир — от 4,5 млн рублей".
Внутри самого сегмента масс–маркет есть некоторые различия в изменении стоимости жилья в подклассах комфорт и эконом. По данным департамента аналитики "НДВ СПб", средняя цена 1 м2 в новостройках Петербурга выросла за февраль 2013 года на 0,2%. На начало марта она составляет 95 931 рубль. Сильнее всего подорожали квартиры подкласса комфорт (на 1%), где средняя стоимость 1 м2 достигла 87 383 рублей.
"Умеренный рост цен в экономсегменте объясняется стабильным ростом предложения и отсутствием роста реальных доходов покупателей недорогого жилья, — утверждает Евгений Ортин, маркетолог–аналитик НП "Объединение строителей СПб". — Кроме того, специфика ценового предложения новостроек экономкласса обусловлена тем, что подавляющий его объем приходится на периферийные районы города, где и масштабы строительства, и количество реализуемых проектов в наибольшей степени влияют на фактор ценовой конкуренции".
"В основном индикатором цены является степень готовности жилого комплекса, — рассказывает Василий Погораздов, директор департамента новостроек компании "Александр Недвижимость". — По мере возведения дома цены увеличиваются не менее чем на 5–15% в год в зависимости от класса жилья".
Если брать полный строительный цикл, квартиры могут увеличиться в стоимости за счет роста строительной готовности в среднем на 30%, а иногда и больше, до 50%. При этом вместе с ростом рынка общее повышение стоимости ко времени сдачи дома в эксплуатацию может составить 40% и более. По февральским данным компании "НДВ СПБ", наибольший рост цен показали студии — плюс 1,3% к показателям января 2013 года. А вот четырехкомнатные квартиры, наоборот, в лидерах падения — минус 2% за февраль.
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании "Строительный трест", стоимость 1 м2 в сегменте комфортного жилья изменялась в 2012 году в пределах инфляции. "Некоторые объекты показали более существенный рост, — говорит эксперт. — В первую очередь речь идет о проектах комплексного освоения территории, где за короткий промежуток времени возможно активное развитие окружающей инфраструктуры. Прежде всего на стоимость квартир влияет степень готовности конкретных объектов. Кроме того, в сегменте комфорт растет значимость таких факторов, как оригинальное архитектурное решение жилого комплекса, его качественная квартирография, наличие возле дома необходимой инфраструктуры, парковочные места, благополучное окружение. Привлекательного адреса строительства уже недостаточно для того, чтобы присвоить жилому комплексу класс комфорт или выше".
Элита стала рекордсменом
Сегодня на рынке строящегося жилья ощущается нехватка качественного предложения по адекватным ценам. Именно эта тенденция была главенствующей в сегментах бизнес и элита в 2012 году.
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в бизнес–классе на территории обжитых районов был представлен 61 объект. При этом новых объектов появлялось немного, самым активным был IV квартал прошлого года, когда на рынке появилось порядка 60 тыс. м2. Соответственно, росли и цены. На начало марта средняя стоимость в этом классе выросла еще на 0,8% по сравнению с началом февраля 2013 года, а за 2012 год цены увеличились на 15,5%, достигнув 130 тыс. рублей за 1 м2.
За весь 2012 год в элитном классе средние цены увеличились примерно на 9%, до 232 тыс. рублей за 1 м2. На первичном рынке обжитых районов города предлагаются квартиры в 26 объектах. При этом всего семь из них — так называемый de luxe, самая престижная категория жилья, где стоимость 1 м2 самая высокая и достигает 300 тыс. рублей и выше, и 19 объектов чуть более низкого по цене подкласса — lux, где 1 м2 стоит в среднем 198 тыс. рублей.
"В 2013 году ценовая ситуация будет похожа на ту, которая наблюдалась в 2012 году, — прогнозирует Евгений Ортин. — На стоимость строящегося жилья также будут влиять такие факторы, как продолжающееся смещение предложения за черту города и в приграничные районы Петербурга, где цена 1 м2 традиционно более демократична. Кроме того, ожидается рост себестоимости строительства за счет социальной нагрузки на проекты".
Согласны с этим мнением и другие опрошенные эксперты, которые отмечают, что наибольшее подорожание произойдет в сегменте масс–маркет. Объем проданного жилья на первичном рынке прогнозируется на уровне не менее 3 млн м2 в год.
