"Деловой Петербург". Петербургский девелопер Fort Group решил выйти на IPO

Один из самых закрытых девелоперских холдингов Петербурга — компания Fort Group начала подготовку к IPO. Через 3 года девелопер, владельцы которого пока не известны участникам рынка, может предложить сторонним инвесторам до 25% своих акций стоимостью около $500 млн.

Выйти на свет

Источники "ДП" в компании сообщили, что Fort Group начала "подготовку к публичности". "Мы пригласили международного аудитора Price Waterhouse Coopers, который занимается отчетностью Fort Group. Эта работа займет минимум 3 года, так как для размещения компания должна вести аудированную отчетность в течение 3 лет", — сообщил собеседник "ДП". За это же время, по его словам, Fort Group автоматизирует внутренние процессы управления, создаст консультационный совет и подготовит структуру компании и ее менеджмент. На вопрос, какую долю компания будет готова предложить инвесторам в ходе публичного размещения, он уклончиво заявил, что "обычно речь идет о пакете около 25% акций". Управляющий партнер Fort Group Максим Левченко от комментариев отказался, но заявил "ДП", что "окончательное решение об IPO будет принято позже, исходя из рыночной ситуации".

Прыжок на второе место

Сейчас эксперты АРИН оценивают бизнес Fort Group минимум в $1,7–2 млрд. Так что нынешняя цена 25%–ного пакета компании может достигать $500 млн.

Fort Group громко заявила о своем существовании весной 2011 года, купив 99% акций банкротящегося холдинга "Макромир" Андрея Рогачева — со всеми его активами и долгами. На тот момент в портфеле "Макромира" было пять торговых комплексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. м2. Долги компании превышали 17 млрд рублей ($550 млн). Аналитики оценивали сделку в $700 млн. Покупка "Макромира" сразу вывела на тот момент никому неизвестный холдинг Fort Group на второе место в рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости Петербурга, где он и сейчас находится, уступая лишь "Адаманту".

Сейчас в портфеле Fort Group с учетом наследства "Макромира" 11 проектов ТРК в Петербурге общей площадью более 500 тыс. м2 и один небольшой проект элитного жилья на Крестовском острове.

"Расширять портфель проектов ТРК в ближайшее время не планируем. Новые объекты Fort Group должны быть 100%–ным попаданием в рынок. Но интересных мест в городе практически не осталось", — говорит Максим Левченко. При этом он сообщил, что компания в том числе присматривается к небольшим проектам строительства жилья премиум–класса в Петербурге. "Здесь видим потенциал", — говорит он.

Открытость или риск

Публичное размещение предполагает раскрытие полной информации о бизнесе и его собственниках. Но за 2 года существования Fort Group лишь однажды предприняла такую попытку, когда в 2011 году представила журналистам управляющего партнера Максима Левченко и обнародовала данные о составе своих активов. Основные владельцы компании неизвестны до сих пор. Участники рынка высказывают предположения, что за девелопером стоят выходцы из силовых структур. Есть также версия об участии в компании бывшего основателя холдинга "Макромир" Андрея Рогачева.

Эксперты не скрывают, что даже при выходе на IPO у эмитентов всегда есть возможность скрыть истинных владельцев бизнеса. Правда, это чревато серьезными репутационными рисками, говорит Кирилл Лапин, гендиректор ИК "Премиум Капитал". "Достаточно вспомнить пример "Сургутнефтегаза", который в 1990–х размещался на ММВБ. Когда уже после размещения стало ясно, что компания пытается скрыть конечных бенефициаров в разных фондах, ее акции упали в цене в 4 раза", — отмечает он.

Конец банкротства

Важным событием в истории Fort Group стало завершение процедуры конкурсного производства ООО "Макромир". Заседание Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, где было принято это решение, состоялось на прошлой неделе. Компания, на которой висели пассивы банкротящегося холдинга, будет ликвидирована в течение месяца.

Этому предшествовала непростая комбинация по замещению активов. В июле 2012 года ООО "Макромир" учредило дочернее ОАО "Макромир", в уставный капитал которого внесло все свои активы. Имущество, вернее акции, в которые оно было конвертировано, попали на открытые торги для удовлетворения требований кредиторов. В частности, ТРК "Сити–Молл" летом 2012 года приобрел кипрский офшор F1 Operu Ltd. А акции ОАО "Макромир" (на его балансе были комплексы "Французский бульвар", "Родео Драйв", "Феличита" и "Фиолент") приобрели три российские и одна кипрская компании. У каждого комплекса теперь свой собственник, а Fort Group позиционирует себя как управляющая компания. Но источники, близкие к сделке, утверждают, что на самом деле все покупатели ТРК "Макромира" аффилированы с Fort Group.

"Это обычная процедура. Активы просто переложили из одного кармана в другой, сняв с них залоги", — пояснили источники "ДП", знакомые с ситуацией. Сумма вырученных от продажи средств не раскрывается. Но известно, что денег не хватило для полного удовлетворения всех требований кредиторов — конкурсную массу разделили между ними пропорционально.

"Дело считается закрытым. Юрлицо ООО "Макромир" будет ликвидировано в течение месяца", — подтвердил конкурсный управляющий "Макромира" Анна Рулева. Эксперты говорят, что подобная "очистка истории" — также важный шаг для компании, которая заговорила об IPO.

Единичные IPO

Среди российских девелоперов IPO проводили единицы. До кризиса разместиться успели группа "ЛСР", группа компаний "ПИК", AFI Development, RGI International, Mirland Development, ОПИН и "Галс–девелопмент". Последней, уже после кризиса, на IPO решилась Etalon Group, подконтрольная семье Вячеслава Заренкова. Ее первичное размещение состоялось весной 2011 года. В ходе IPO компания привлекла $500 млн, еще $75 млн получили акционеры. На вырученные средства компания приобрела землю для строительства 1,2 млн м2 недвижимости.

В 2012 году инвесткомпания O1 Properties (крупный владелец недвижимости) также заявляла о планах IPO, но в итоге отложила размещение из–за неблагоприятной ситуации на рынке.

А в прошлом месяце "Ренова–стройгруп" (входит в группу компаний "Ренова", подконтрольную Виктору Вексельбергу) заявила, что переименовывается в "Кортрос" для подготовки к IPO, которое, по предварительным данным, состоится в 2016 году.

Прошедший год в целом стал удачным для акций девелоперских компаний. Лучшую динамику в 2012 году показали акции RGI International (они выросли на 65%), группы "ЛСР" (рост — 24%), а также бумаги AFI Development (рост — 19%) и Etalon (рост — 16%).