Девелоперы спешат удовлетворить спрос, соревнуясь за звание продавца самых маленьких квартир. Средняя площадь квартир в новостройках Петербурга сокращается c каждым годом. За последние 5 лет она уменьшилась почти на 8 м2 до 51,2 м2. Есть квартиры даже по 17 м2.
Заметнее всего эта тенденция в строящихся домах массового сегмента — здесь только за 2012 год, по данным департамента аналитики "НДВ СПб", средняя площадь квартир снизилась на 12%.
Меньше малого
В 2012 году на рынке появились предложения квартир площадью 17,4 м2. Этот вариант можно найти в заявленном жилом комплексе "Новый формат" СК "Эверест". Квартиры не многим крупнее (от 21 и от 22,4 м2 соответственно) представлены в строящемся ЖК "Силы природы" компании O2 Development в Мурино и в ЖК "Оптиков, 34" от компании Legenda. Причину оптимизации площадей участники рынка объясняют покупательским спросом — стабильной популярностью пользуются самые дешевые, а значит, и самые маленькие квартиры.
Минимальная цена малогабаритной квартиры в Петербурге составляет сегодня 799 тыс. рублей (в ЖК "Новый формат"). А средняя "температура по больнице" — 2,3 млн рублей за квартирку 22–25 м2 в черте Петербурга и около 1,5 млн рублей за объект сопоставимой площади на границе города и области. Если посчитать стоимость "квадрата" в малогабаритных квартирах, окажется, что они вовсе не дешевы. Но по итоговой цене сделки все равно доступнее других вариантов. И этот фактор оказывается для покупателя решающим. "С середины 2012 года спрос на малогабаритное жилье вырос примерно на 10%", — констатируют в "НДВ СПб".
Читайте также:
Покупателей квартир меньше всего заботит экология района
Главный драйвер
Руководитель компании
"Л1"
Павел Андреев считает небольшие квартиры главным драйвером продаж на сегодня. "В объектах "Л1" доля проданных малогабаритных квартир составляет 70%", — говорит он. "В общем объеме сделок предложение однушек и студий составляет порядка 40–50%", — согласен исполнительный директор корпорации "Матрикс" Игорь Петров.
Впрочем, с тезисом о "главном драйвере" согласны не все. По словам заместителя директора АН "Бекар" Леонида Сандалова, спрос на малогабаритные квартиры умеренный. "Самыми востребованными предложениями сегодня остаются двухкомнатные квартиры площадью 50 – 55 м2. За ними следуют однокомнатные площадью 32–36 м2", — уверен он.
"Мы не видим дополнительного ярко выраженного роста спроса на малый формат. Спрос на него всегда был и будет стабильно хорошим. Просто потому, что для клиентов это максимально доступное жилье", — добавляет директор по маркетингу компании "ЮИТ СПб" Екатерина Гуртовая.
В 2012 году основными покупателями малогабаритных квартир стали жители Петербурга и Ленобласти (74%). Портрет покупателя таков — это студенты, молодые люди, которые разъезжаются с родителями, молодые семьи без детей и те, кто желает выехать из коммунальной квартиры.
Кроме того, малогабаритные квартиры — самый востребованный продукт для желающих выгодно вложить "лишние" деньги. В дальнейшем инвесторы их сдают в аренду или перепродают.
Некомфортные метры
Маленькие квартиры — это типичный продукт экономкласса. В этом сегменте строительства доля малогабаритных квартир достигает 90% от общей квартирографии проекта. Причем застройщикам приходится проявлять чудеса изобретательности, чтобы организовать маленькое пространство, сделав его приемлемым для жизни.
"Что касается проектов классов комфорт и комфорт+, то зачастую в них малогабаритка даже не предусматривается. Особенно если строительство идет в центральных районах города", — говорит гендиректор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто. В качестве примеров он приводит свои проекты — ЖК "Айно" на Васильевском острове, где минимальная площадь однокомнатной квартиры — 46 м2 (они составляют лишь 5% от общей площади квартир), и ЖК "Тапиола", где запроектировано всего 7% студий (30 – 52 м2), и несколько квартир менее 30 м2.
Запрет на мелочь
В прошлом году в Петербурге активно обсуждалось возможное введение запрета на строительство квартир меньше 25 м2. С такой инициативой выступала экс–глава КГА Юлия Киселева. Однако дальше обсуждений дело не пошло, и, похоже, сейчас в этой дискуссии можно поставить точку.
Если бы такой запрет все–таки ввели, многим покупателям пришлось бы отказаться от покупки квартиры или отложить такую сделку на длительный срок. "Ограничение минимального метража принудительно — нерыночный механизм", — уверена Елена Карасева, директор по маркетингу компании "ПетроСтиль". По ее словам, сегмент малогабаритных квартир должен сокращаться сам по себе, по мере роста благосостояния покупателей. Но это перспектива далекого будущего.
“
Планируя свой проект в Мурино, мы долго анализировали рынок и пришли к выводу, что сейчас как никогда активны инвесторы (покупатели, приобретающие квартиры с инвестиционными целями — для сдачи в аренду или перепродажи. — "ДП"). Поэтому наибольший спрос на малогабаритные студии и однокомнатные квартиры. Это заметно и по квартирографии, которую предлагают застройщики: доля трехкомнатных квартир, например, уменьшается. Нужно понимать, что жилье за 5 млн рублей и более могут позволить себе далеко не все. Конечно, жить семьей в студии неудобно. Но если квартиру покупают для студента, ему этого достаточно. Позже он сможет продать студию и купить жилье уже большей площади. Нужно понимать, что недвижимость остается дорогим активом и со временем не падает в цене. Если люди готовы покупать небольшие квартиры, то почему застройщики не могут дать им эту возможность? Спрос рождает предложение. А не наоборот.
Виктор Осокин
член совета директоров O2 Development
