Россия, Санкт-Петербург. Круглый стол «Петербург. трудовая миграция: сегодня и завтра». На снимке: директор СПб Филиала Высшей школы экономики Александр Ходачек
11:1623 октября 201311:16
227просмотров
11:1623 октября 2013
Высшая школа экономики потратит 3 млрд рублей, чтобы приспособить два петербургских памятника для размещения учебных корпусов и общежитий. Участники рынка недвижимости говорят, что ВШЭ повезло с расположением зданий и условиями реконструкции.
Высшая школа экономики (ВШЭ), которую возглавляет супруг главы Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной Ярослав Кузьминов, начала ремонт здания бывшей Николаевской мануфактуры на Кантемировской ул. в Петербурге. Дом 1890–х годов постройки был передан в доверительное управление ВШЭ в 2009 году. Он пустует лет десять, с тех пор как закрылась въехавшая сюда после революции фабрика "Красный маяк".
Как сообщил президент Санкт–Петербургского филиала ВШЭ Александр Ходачек, здесь разместится учебный корпус площадью 10 тыс. м2. Из федерального бюджета на ремонт выделено 390 млн рублей. Работы завершат к концу 2014 года. Бывшая фабрика является вновь выявленным объектом культурного наследия, поэтому КГИОП не требует ее полной реставрации, а лишь сохранения фасадов. Гораздо дороже — в 2,6 млрд рублей — обойдется вузу реконструкция бывшего Патриотического института на 10–й линии В.О. Часть объектов здесь — памятники, их нужно реставрировать, поясняет дороговизну Александр Ходачек. ВШЭ реконструирует пять существующих корпусов и построит три новых. В итоге к 2016 году площадь почти утроится — до 30 тыс. м2. Сейчас в распоряжении вуза в Петербурге помимо названных объектов шесть учебных корпусов и два общежития. Этим летом Ярослав Кузьминов просил передать вузу принадлежащие Минобороны здания Михайловского артиллерийского училища на Московском пр. Но министерство заявило, что намерено реконструировать объект для собственных нужд.
Это не бизнес
По мнению участников рынка, получить выгодно расположенные здания, щедрое федеральное финансирование да еще и добиться достаточно мягких условий реконструкции памятников — большая удача.
В городе сотни заброшенных памятников, но приспособить их для современного использования под силу не многим инвесторам. Прежде всего из–за жестких условий охраны. Обычно инвесторы берутся за те памятники, где охранные обязательства касаются только фасада и не затрагивают внутреннее убранство. По словам гендиректора ИСК "Сфера" Тараса Кручинина, стоимость подобных преобразований составляет $2 – 4 тыс. за 1 м2. "Памятники с сохранившимися интерьерами, находящиеся под опекой КГИОП, — это другой бизнес, точнее не совсем бизнес, а имиджевые проекты конкретных людей и компаний. Кто–то небоскреб строит, кто–то хочет офис во дворце", — добавил он. Реставрация может обойтись в $10 – 15 тыс. за 1 м2 и выше.
Из–за дороговизны инвесторы часто отказываются от подобных проектов. Так, предприниматель Игорь Бурдинский так и не смог найти инвесторов, чтобы преобразовать комплекс завода "Красное знамя" в культурно–рекреационный центр. Объект продается за долги. Компания "Бекар", приспособившая особняк Лебедева на Пироговской наб., 17, под бизнес–центр, отказалась от его полной реставрации, как того требовал КГИОП. Реставрация увеличила бы инвестиции в несколько раз, сделав проект нерентабельным, посчитали в "Бекаре".
Споры за имущество
Другой тормоз для реализации подобных проектов — запутанные имущественные отношения собственников и арендаторов исторических объектов, которые порой годами не позволяют девелоперам начать реконструкцию. Так, ВШЭ первоначально собиралась сдать корпус на Кантемировской ул. в этом году, но только к концу 2012 года завершила судебные процессы по освобождению здания.
Расселение и реконструкция под гостиницу здания на ул. Восстания площадью 4 тыс. м2 потребовали от компании "Деметра" больше 10 лет и $10 млн. "Если бы дело шло быстрее, проект был бы дешевле, ведь все завязано на банковские кредиты", — говорит гендиректор "Деметры" Людмила Чубатюк.
Девелоперский пыл инвесторов охлаждает и то, что использовать памятники с полностью восстановленным внутренним убранством как офисы, гостиницы, магазины или жилье практически невозможно — они не соответствуют современным требованиям. "Некоторые банки и нефтяные компании восстановили особняки — это дело престижа. Но часть исторических залов они не используют, а водят туда на экскурсии статусных гостей", — говорит один из петербургских девелоперов. По его мнению, часто жесткие реставрационные требования вызваны только желанием чиновников получить взятку за их смягчение.
Из–за этого многие собственники памятников не замахиваются на масштабные проекты, предпочитая сдавать принадлежащие им площади в краткосрочную аренду. Такой путь выбрал Смольнинский хлебокомбинат, сдающий помещения на Лиговке под лофт–проект "Этажи". Неработающие цеха фабрики "Скороход" на Московском пр. арендуют несколько десятков ком-паний, в том числе одноименная арт–площадка.
По данным смольнинской "народной инвентаризации", в городе около 800 заброшенных зданий, в основном исторических. Со времени аналогичной инвентаризацией 2006 года их число не изменилось. И не изменится, считают эксперты, пока многие памятники не разрушатся.
“
Отличная иллюстрация того, как в Петербурге обстоят дела с отношением к памятникам, — история с домом Нобеля на Пироговской наб., 19, который мы взялись приспособить для современного использования в 2002 году и отказались от этого намерения меньше чем через год. Хотя, казалось бы, условия были более чем приемлемыми: арендная ставка составляла $13 за 1 м2. Общая площадь здания — 6 тыс. м2. В общей сложности мы планировали вложить в проект около $300 тыс. Но КГИОП потребовал полной реставрации объекта, это потребовало бы вложения $3 тыс. на 1 м2, то есть свыше $18 млн за все здание. Для 2002 года это были очень большие деньги. Мы посчитали реализацию проекта нецелесообразной. Власти утверждали, что любой инвестор с радостью возьмется за реставрацию такого знакового для Петербурга объекта. И что же? Здание стоит с заколоченными окнами и разрушается. Когда оно рухнет окончательно, кто от этого выиграет? В схожей ситуации оказываются многие исторические объекты. Например, в свое время градозащитники требовали полной реставрации гостиницы "Англетер". Если бы инвестору не удалось настоять на внутренней реконструкции с сохранением фасадов, то, возможно, здание до сих пор стояло бы заброшенным.
Александр Шарапов
президент NAI Becar
“
Сейчас в городе есть определенная тенденция: собственники руинированных, полуаварийных исторических зданий, которые по каким–то причинам не могут приступить к их реконструкции, пытаются сдать их в аренду по временным договорам на год–два. Часто такая аренда носит промежуточный характер, пока на объект не найдется инвестор. Такие памятники могут использоваться и как бизнес–центры, и как выставочные пространства, часто их снимают молодые ребята, у которых нет возможности позволить себе большие и дорогие помещения. Благодаря этому в Петербурге нет недостатка в подобных площадках. Наоборот, выбор их достаточно велик. Если говорить о нашей лофт–площадке "Этажи", то вряд ли можно назвать это временным использованием, хотя помещения мы арендуем у Смольнинского хлебокомбината. Нам все–таки уже 7 лет, так что мы себя как временный проект не рассматриваем. "Этажам" помогает комбинированный подход: у нас есть и выставочные площадки, и хостелы, и кафе. Успешность проекта позволила ему стать центром притяжения для бизнеса: он привлекает арендаторов в соседние помещения, принадлежащие Смольнинскому хлебокомбинату.
Савелий Архипенко
арт–директор лофт–проекта "Этажи"
