"Деловой Петербург". Девелопмент без попсы

В последнее время участились разговоры о перенасыщении рынка жилья. Такая опасность существует?

— Рынок находится в динамике. Предложение жилья увеличивается, но в основном в сегменте экономкласса, строящегося в районе "закадья". Однако и спрос растет. Да, есть районы, например Девяткино, где соотношение спроса и предложения вызывает некоторые опасения, но в целом перенасыщения рынка нет. Есть риск задержки сроков, поэтому тем, кто покупает квартиры в больших проектах, следует быть осторожными и внимательно изучать репутацию застройщика. Что касается проектов комфорт–класса, то такого жилья меньше, и оно тоже хорошо продается. Но застройщикам, чтобы успешно конкурировать, приходится серьезно заниматься продуктом, модернизировать его с точки зрения архитектуры, мест общего пользования, озеленения, безопасности, инфраструктуры. Мы, например, по такому принципу сейчас готовим к выходу два крупных проекта комфорт–класса — Пригородный, 4 (380 тыс. м2 в Приморском районе) и пр. Александровской Фермы, 8 (180 тыс. м2).

За год строительная отрасль претерпела много перемен. Одна из них — формирование новой команды профильных чиновников в Смольном. Прокомментируйте ключевые назначения.

— Важно, что в Смольном появился энергичный профильный вице–губернатор. Строительство — одна из ключевых отраслей в экономике города, она не может функционировать без такой фигуры. И очень важно, что у вице–губернатора есть команда людей, которым он доверяет. По крайней мере в рамках комитетов, с которыми мы взаимодействуем, КГА и комитета по строительству, мне это видится именно так. Люди грамотные пришли. Это важно для рынка. Потому что правила игры продолжают формироваться.

С новым главой комитета по строительству уже общались?

— Мы не являемся подрядной компанией, работающей на городских заказах, поэтому пересечений с комитетом у нас не много. Но с новым главой Михаилом Демиденко виделись. Впечатление? Грамотный человек. Хорошо понимает ключевые проблемы отрасли и полон решимости их "расшивать".

С каких проблем надо, на ваш взгляд, начать? Может, с отмены моратория на застройку центра города?

— Де–факто нет никакого моратория, он не оформлен никакими документами. Фактически проекты в центре города реализуются. И это правильно. Потому что удобная позиция "оставить все как есть" — для города тупик.

Центр должен развиваться, остановка чревата разрушением. Это ключевой посыл. А люди, которые призывают заморозить все стройки, либо делают на этой теме личный пиар, либо, как это ни странно, просто не понимают, что творят. Причем агрессивное меньшинство работает эффективно, формируя общественное мнение.

Такие истории отворачивают застройщиков от центра. Многие говорят, что уже не понимают, как там работать…

— Так и работать. Объяснять людям, что городу необходима щадящая терапия редевелопмента. И надежда здесь только на инвесторов, поскольку у федерального и городского бюджетов для масштабной реставрации денег нет. Увы, у города нет других альтернатив. Только получив мандат доверия у населения, можно двигаться дальше. Да, это большая и сложная работа, но она должна когда–то начаться. И потребуется много лет энергичной работы, чтобы оформить эту идею законодательно.

Что могло бы лечь в основу такого закона?

— Ключевые параметры: высота, красные линии, ритм фасадов, архитектурный контекст, озеленение, паркинги. И обязательное требование проходить Градсовет. Этого достаточно для сохранения среды. Для битвы за хорошую архитектуру.

Новая архитектура в центре не должна быть кричащей, но не должна быть и просто замаскирована под старину. Уместна аналогия с музыкой. Есть классическая музыка, есть джаз. Но это все серьезная музыка. Не попса. В архитектуре тоже не должно быть попсы. А серьезные проекты разных стилей вполне уместны. И надо верить своим архитекторам. Разговоры о том, что они — рабы застройщиков, — полная чушь.

А почему вы в последнее время активно привлекаете в проекты иностранных звезд архитектуры, если и отечественные хороши?

— Давайте будем корректны. Мы привлекаем иностранцев там, где это уместно. В проекте на Новгородской ул. нам потребовалась звезда неоклассики, чтобы сделать знаковое здание, созвучное этому уголку Петербурга, и мы пригласили испанца Рикардо Боффила. Проект Mistola Hills в Ленинградской области задумывался в скандинавском стиле — и мы пригласили финских архитекторов, досконально знающих эту специфику.

Мы не делим архитекторов на иностранных и российских — мы делим их на хороших и плохих, работая с хорошими. Причем в основном с отечественными. За 20 лет мы построили 59 домов — это более 1 млн м2. Из них иностранцы спроектировали только 100 тыс. м2. И даже в этом случае это все равно была интеграция зарубежного и российского опыта.

А как вы относитесь к озвученной Смольным мысли, что проекты комплексного освоения территорий (КОТ) городу не нужны?

— Власть можно понять: нужно крайне внимательно взвешивать бюджетные возможности по поддержке таких проектов прежде всего в части инфраструктуры. Но если все время сокращать застройку, то и поступления в бюджет от застройщиков сократятся. Проектам КОТ нет альтернативы, однако темп развития таких строек, объем их вывода на рынок не должны быть слишком массовыми, чтобы не раскачивать рынок. Взвешивать риски в этой части, понимая ответственность перед покупателями, — задача застройщиков, реализующих проект.

А вы готовы брать на себя строительство социальных объектов, как того требуют власти?

— Застройщики априори лояльны любой существующей власти. Поскольку с этой властью нас многое связывает. Раз объявлены такие правила, мы будем по ним играть. Будем финансировать соцкультбыт сами. Но эти расходы лягут в итоге на плечи граждан, что противоречит политике доступного жилья, которая в других, не столичных, регионах России работает. Думаю, нужно искать нестандартные решения, например частно–государственное партнерство, привлечение долгосрочных кредитов под гарантии города… Простых ответов на этот вопрос нет.

И как может из–за соцкультбыта подорожать "квадрат"?

— Нужно понимать, что скажется это не завтра и даже не послезавтра. Рынок жилья инерционный, и это аукнется года через два–три, когда большая часть проектов будет обременена социальной нагрузкой. Рост будет на 10% плюс ко всем рыночным повышениям, которые пойдут своим чередом, — к той же инфляции.

А в этом году сильно подорожало жилье?

— Цены выросли на 3–4% в массовом сегменте и на 10% — в элите. По следующему году у нас ожидания сопоставимые.

А земля сильно подорожала?

— Корректнее ответить так — стало чуть лучше с адекватными ценами. Я неоднократно говорил, что многие собственники имеют завышенные ожидания по стоимости их земельных активов. В последний год стало больше тех, кто не просто готов к переговорам, а готов делить риски с девелопером, понимая, что это в любом случае движение, а не заморозка ситуации.

Каков сейчас земельный банк компании?

— У нас сейчас в стройке и проектировании около 900 тыс. м2. Важно, что это не картофельные поля, а качественные участки в городской черте, среди которых есть и элитные проекты, и проекты комплексного освоения, и добротный комфорт–класс в традиционных районах.

Планируете ли пополнять портфель проектов?

— Мы всегда ищем землю. У нас есть 1,5 млрд рублей свободных денег, которые мы готовы вложить в интересные проекты, если таковые появятся. А если не появятся, инвестируем их в текущее строительство и просто меньше займем на эти цели.

Девелоперы говорят, что им поступает много предложений от собственников предприятий о покупке земли. Вам тоже?

— Мы очень консервативно подходим к покупке участков. Не платим единовременно за землю в неправильных зонах. Но у нас есть партнерские соглашения и длящиеся сделки по участкам, где комиссия по землепользованию уже приняла положительное решение. Это долгие сделки. Но собственники спокойно к этому относятся. Видят, что желание продать сразу или приводит к существенному дисконту, или ни к чему не приводит — участок стоит годами. Рациональный путь — объединяться с девелопером, делать предварительные договоры, получать авансы и совместно заниматься переводом.

А решение города полностью прекратить вывод предприятий за пределы города вас не удивило?

— Я бы не обобщал все до уровня градостроительной политики. Если посмотреть на решения комиссии, то 20% переводов все–таки состоялось. Ограничение, безусловно, налицо, но запрет не тотальный. Я за вывод промпредприятий из центра. Большинство заводов несовременны, но у собственников нет ни денег, ни желания заниматься реконструкцией. Многие неудобно расположены. Какой смысл их модернизировать, если логистика не позволяет расширять производство? Вывод из центра для таких объектов — единственный шанс. И задача города — конкурировать за таких промышленников, чтобы они не ушли в Ленобласть. Нужно создавать и поддерживать технопарки в границах Петербурга.

Многие девелоперы заявляют все больше проектов в Ленобласти, где правила игры для них понятны. Нет ли у вас планов наращивать там присутствие?

— Пока у нас в Ленобласти только один проект — малоэтажный многоквартирный микрорайон Mistola Hills, строящийся во Всеволожском районе. Мы оставили на участке холмистый ландшафт, намеренно сохранили невысокую плотность застройки, обеспечили микрорайон собственной инфраструктурой. Цены продаж растут, но доходность проекта будет низкая, поскольку в таких проектах всегда большая нагрузка по инженерии. Так что это в некотором роде проект–эксперимент. Нам самим интересно, чем он закончится. Но участки под похожие идеи в Ленобласти мы смотрим. А вот что мы точно не будем в Ленинградской области строить, так это высотные кварталы–муравейники.

Многие девелоперы сейчас диверсифицируют бизнес, чтобы увеличить устойчивость компаний. Есть ли у вас такие планы?

— Планы коллег (как правило, это застройщики коммерческой недвижимости) связаны с насыщением рынка той функцией, которой они занимаются. В жилищном строительстве такого нет. Напротив, в нашем городе, где все еще много коммуналок, чувствуется недостаток нового жилья. Так что если и будет расширение бизнеса, то не в новые сегменты строительства, а географическое. Возможно, выйдем в Москву. Также возможно появление в портфеле холдинга сложных многофункциональных проектов. Когда мы смотрим землю, имеем это в виду.

Сколько длится ваш рабочий день?

— Моя задача — не быть узким горлом для каких–то процессов в компании и думать о ее развитии. Но я не классический работоголик, который сидит в офисе как сыч и требует от подчиненных, чтобы они тоже сидели. Люди должны работать самостоятельно. Они должны жить в компании, а не просто отбывать время. Это ключевой постулат, на котором строится наша корпоративная культура. Ее результат: низкая текучка, высокая самоотдача, лояльность и эмоциональное вовлечение сотрудников. Мы стимулируем людей к общению в компании. Учим их не только профильным вещам, но и просто чему–то интересному.

А недавно на 20–летие холдинга все сотрудники (а это более 200 человек) получили подарок — поездку на 3 дня в Тунис. Мы долго размышляли, как отметить 20–летие и в итоге остановились на идее такой корпоративной поездки–праздника. Не думаю, что сейчас в России много таких историй.

Как проводите свободное время?

— Общаюсь с друзьями, занимаюсь семьей и детьми, много читаю, играю в гольф. Но, увы, у нас нет ни одного нормального гольф–поля. И это стыдно. В Финляндии пара сотен полей, в Москве — десятки. А у нас ноль. Хотя наличие гольф–поля — фактор туристической привлекательности города. В мире огромное количество гольфистов, думаю, сотни миллионов. И многие из них настолько влюблены в свое хобби, что не ездят в отпуск туда, где нет гольф–полей. Легко посчитать, сколько туристов теряет город из–за того, что людям просто негде поиграть.

У вас нет планов строительства такого поля?

— Без серьезной поддержки города это благотворительная история.

Но вы же восстанавливаете Ботанический сад…

— Для меня это уже хобби. Общественная организация "Воссоздание садов и скверов", где холдинг лишь один из учредителей, появилась 3 года назад. Идея была не наша. Мы просто присоединились к инициативе граждан. Проект к нашему бизнесу отношения не имеет. Мы признательны, что наше стремление к созданию в Петербурге современной городской среды поддержали такие компании, как Сбербанк, "МегаФон", "Арла", Rosan, "Буквоед". Ботанический сад, конечно, самый большой проект. В следующем году на реконструкцию тех участков, что мы запланировали привести в порядок, истратим 27 млн рублей.

Что получаете кроме морального удовлетворения от этой работы?

— Знаете, а больше ничего и не надо.