В Петербурге более 20 строек остались бесхозными после банкротства инвесторов. Несмотря на усилия властей, желающие достроить эти объекты в очередь не стоят. Крупные девелоперы берутся за них только под давлением сверху.
Попытки властей города привлечь застройщиков жилья к достройке проектов обанкроченных компаний не всегда приводят к желаемому результату. Крупные девелоперы берутся за них только под давлением сверху. Причем и дольщики, и девелоперы, и власти, как правило, результатом работы над ошибками не довольны.
Путь банкротов
Участники строительного рынка Петербурга за последнее десятилетие стали свидетелями десятка громких провалов бизнеса. Причем львиная доля банкротств, как ни странно, пришлась на середину 2000–х, а не на разгар экономического кризиса, на который можно было бы списать все неприятности. (Кстати, кризисные банкроты, в числе которых оказался, например, "Строймонтаж", покинули рынок красиво — расплатившись со всеми дольщиками. — dp.ru.)
Тем не менее после других банкротов в городе осталось более 20 строительных площадок "под паром". Иногда они переходили к кредиторам, которые потом распродавали или достраивали объекты своими силами. Здесь можно вспомнить историю "ИВИ–93", проекты которой (четыре недостроенных дома на 300 квартир) перешли под контроль структур "Альфа–Групп". Три дома были достроены к 2011 году ее "дочками", а еще один проект на Детской ул. приобрели структуры Hansa Group под доходный дом, который был сдан в 2012 году.
Чаще с банкротными проектами приходится разбираться городским властям. Подгоняемые обиженными дольщиками, чиновники экстренно ищут застройщика на замену, применяя рыночные и административные рычаги. "У нас действуют три схемы достройки домов: продажа участка с обременением, добровольная переуступка участка одной компанией другой для достройки дома и передача дома дольщикам, образовавшим ЖСК. Все схемы работают", — говорит заместитель председателя комитета по строительству Олег Островский.
К рыночному решению проблем можно отнести историю с наследством обанкроченной компании "Чесма–Инвест". Три ее участка, где можно построить до 70 тыс. м2 жилья с нагрузкой в виде 285 дольщиков, на торгах Фонда имущества в 2011 году за 102 млн рублей купило ООО "ПСМ–Классик", входящее в ТД "Сигма".
Было заявлено, что новый собственник станет и инвестором, и застройщиком объектов и предоставит всем дольщикам квартиры в новых домах. Получить комментарии у самого застройщика не удалось. Но, по словам Олега Островского, "ПСМ–Классик" завершил проектирование и получил разрешение на строительство первого дома на Костромской ул. "Надеюсь, что в будущем году компания получит разрешения и по другим площадкам. С дольщиками, которые остались от предыдущего застройщика, заключены предварительные договоры. Все работы должны завершиться в 2016 году", — сообщил он.
Также вполне обнадеживающе выглядят эпизоды, когда дома банкротов достраивают сами дольщики, объединившись в ЖСК. По словам Олега Островского, эта схема используется на многих стройках Петербурга: ЖСК "Девятый корпус", ЖСК "Кристалл", ЖСК "Славбург–51", ЖСК "Кассиопея" и других. "Часть из них будут сданы в ближайшее время", — уверяет чиновник.
Попросили сверху
По другому сценарию, с применением жесткого административного рычага, разворачивалась история с достройкой дома обанкроченного ЗАО "НПО Стройтехнология" на Ленинском пр., 5 (имеется 150 дольщиков). В 2011 году этот объект, готовый на уровне 5–го этажа, под контролем чиновников получила ГК "Стоун". Ее руководитель Андрей Кузнецов приобрел 100% акций ЗАО "НПО Стройтехнология". В постановлении о передаче объекта новому застройщику, которое экс–губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подписала за несколько дней до своей отставки, сказано, что "Стоун" должен сам решить все имущественно–правовые вопросы по проекту, "в том числе связанные с финансированием строительства объекта физическими лицами".
На форумах дольщиков этой компании появлялась информация, что новый застройщик предлагал им заключить договоры в рамках ФЗ–214, доплатив более трети того, что они уже заплатили. Вчера в "Стоуне" сообщили, что проблем со стройкой нет: дом будет сдан в сентябре 2014 года.
Но есть менее острые примеры административных стратегий. Известно, что по просьбе города Строительный трест достроил за обанкроченной "М–Индустрией" комплекс "Поэма у трех озер". А недавно ЖК "Бригантина" банкротящейся СК "Импульс" отдали на доработку "РосСтройИнвесту". Стоимость работ может превысить 30 млн рублей.
Сомнительно это все
Девелоперы неохотно берутся за достройку чужих объектов. Их опасения связаны с дольщиками. "Хотя власти уверяют, что реестр дольщиков закрыт, но по решению суда он может расшириться. И власти помогать не будут. Им главное спихнуть объект и назначить крайнего", — говорит гендиректор одной из крупных строительных компаний.
Сомнения у бизнесменов вызывает и экономическая выгода от реализации таких проетов. "По прошествии времени могут потребоваться изменения в концепции проекта. А это дорого и долго", — говорит Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".
"Если расходы, которые учитывают обременения, стадию строительства, оценку на юридическую чистоту и т. д., наложить на план выручки от продаж оставшихся площадей, часто получается, что прибыль застройщик не получит. А если и получит, то такую, которая не окупит всех его затрат", — говорит гендиректор "Ленстройтреста" Александр Лелин.
Он уверен: пока чиновники будут думать, что ради демонстрации социальной ответственности коммерческие компании станут жертвовать своими экономическими интересами и ставить под удар свою репутацию, проблему с работой над ошибками не решить.
“
Брать объекты на достройку опасно. Количество дольщиков, претендующих на квартиры, как показывает жизнь, может поменяться в любой момент. Если дольщик обращается в суд и доказывает, что он купил квартиру, застройщик никуда не денется. Такие незаконченные стройки можно брать, если они находятся в начальной стадии и много квартир не продано. Или когда работы практически завершены, но остались еще не проданные квартиры. Однако реальный бизнес на них не сделаешь.
Тарас Кручинин
гендиректор ИСК "Сфера"
