"Деловой Петербург". Александр Лелин: "Печь хлеб выгоднее, чем строить"

Александр Николаевич, какие события минувшего года вы считаете самыми важными для строительного рынка города?

— Думаю, это профильные назначения в Смольном — строительного вице–губернатора и главы комитета по строительству. Марат Оганесян, севший в кресло вице–губернатора, оказался человеком открытым, не пафосным. Глава комитета Михаил Демиденко тоже доступен для общения. Чего нельзя было сказать о его предшественнике. Тот не встречался со строителями и никакие вопросы не решал. Я вообще не знаю, чем он там занимался. А с Демиденко у нас уже были встречи. Обозначен интерес к взаимному диалогу.

За последний год власти здорово закрутили гайки строительной отрасли, ссылаясь на дефицит бюджета. Чем это, по–вашему, чревато?

— Правительство избрало спорную, на мой взгляд, стратегию: ничего не делай, чтобы не плодить проблемы. Отсюда и отношение к строительной отрасли. Ведь стройка — это развитие. А любое развитие порождает задачи, которые нужно решать. Проще все остановить и заморозить, тогда в перспективе не придется строить дороги, сети, социальные объекты. Но это тупиковая стратегия. Если ничего не строить, не будет налогов, и бюджет будет только сжиматься.

А как вам идея переложить социальную инфраструктуру на плечи инвесторов?

— Ее строительство власти в итоге переложили на плечи покупателей жилья. Ведь застройщики не благодетели. Они просто впишут дополнительную нагрузку в ценник. Не исключаю, что скоро нам предложат участвовать в ГЧП по строительству дорог или инженерии. Результат будет тот же самый — рост цен при отсутствии роста благосостояния народа.

А какими будут последствия решения властей не пускать под редевелопмент промышленный пояс?

— Выводить заводы из города все равно придется. Причем задача власти в этом процессе — поправить генплан и не мешать. У нашей материнской структуры — холдинга "Ленстройматериалы", как вы знаете, есть такие участки. Тот же Петровский остров, где сплошная промка. Будь он в Европе, давно бы провели редевелопмент. А мы несколько лет не можем градостроительно подтвердить статус этой территории. Надеемся завершить эту процедуру к середине 2014 года. Только после этого можно будет решить, продавать участок или застраивать самим. А то земля под паром — одни убытки.

Значит, процесс–таки сдвинулся с мертвой точки?

— Да. С приходом новых фигур в Смольный нарисовались правила игры — стала понятна процедура по получению и согласованию градостроительной документации. Появилось понятие дорожной карты. И замаячил свет в конце тоннеля.

А много у Ленстройтреста зависших проектов?

— Два: квартал в Колпино (на 31 га будет построено 114 тыс. м2 жилья) и жилой комплекс на Ириновском пр. (площадь участка — 1,2 га, появится 24 тыс. м2). Масштаб бедствия разный, но проблема одна — не утверждали проект планировки территорий (ППТ). Задержка превысила 2 года. Надеюсь, в начале 2014 года наконец получим разрешение на строительство и приступим к стройке.

Проекты в Ленобласти двигаются более динамично?

— Да, двигаются. Строительство первой очереди квартала в Янино (на 42 га земли запланировано 280 тыс. м2 жилья, первая очередь — 46 тыс. м2) мы в этом году запустили. Немного отстаем от графика, поскольку на стартапе возникли проблемы в работе проектировщиков и подрядчиков. Но раскачаемся и догоним.

Заявленную скандинавскую концепцию выдержите?

— Вообще–то мы переосмыслили проект, сохранив параметры застройки. Новый мастер–план на оставшиеся четыре очереди квартала разработала голландская студия "КСАР". Так что это уже не скандинавский, а скорее североевропейский стиль.

Почему решили сделать реконцепт проекта?

— Задумались над сложной социальной проблемой — как вытащить людей на улицу, где они смогут знакомиться и общаться? Сейчас сами видите, что происходит. Все строят огромные дома на сотни квартир. Но люди в этих домах заперты — каждый в своем мире, и одиноки. Строителям за работу вроде и не стыдно. Я сам живу в доме, который построил, на 15–м этаже. Но соседей не знаю, и на улицу меня не тянет. Там неинтересно. На детских площадках тусуются те, у кого есть дети. А всем остальным и собраться негде.

И как вы будете вытаскивать людей во двор?

— Главная задача — этот двор создать: безопасный, интересный, красивый. У нас он будет закрытый — без машин. Все авто разместим по периметру и на подземном уровне. Подъехать к домам смогут лишь машины экстренных вызовов, а все остальные — только по специальным разрешениям.

На улице будет интересно: мы заложили в проект обширные общественные зоны: променад с магазинами и кафе, спортплощадки, парк. И, наконец, там будет красиво благодаря ярким фасадам и ландшафтному дизайну. Будут даже палисадники для квартир на первых этажах, где можно будет поставить столик, разбить цветник.

Палисадники? По–моему, эта идея не для нашего менталитета. Боюсь, там появятся не цветы, а склады зимней резины или другого хлама…

— Я, честно говоря, тоже сомневался. Пока сам не увидел, как это работает в Голландии. А ведь здорово работает! Я своими глазами видел двор с огромным столом посередине — человек на сто, где соседи отмечают домашние праздники… Все возможно.

В конце концов, надо сделать это предложение рынку. Наверняка найдутся люди, которые смогут его оценить.

Это идеология одного проекта или вы все комплексы будете так строить?

— Это общий принцип для всех наших новых кварталов. Хотя конфигурация участков разная, разные масштабы застройки и проектировщики (проект в Гатчине разработан шведами, а в Колпино — финнами), но везде будут променады и внутренние дворы — пространства для общения людей. А в новом проекте в Гатчине, который стартует в следующем году, даже хотим сделать центральную площадь с фонтаном. Сейчас обсуждаем эту идею с властями района и области.

Правильно я поняла, что ваши проекты не будут высотными?

— Да. Дома в Колпино будут по четыре этажа. В Янино и Гатчине — шесть–восемь этажей. В той же Голландии, которую мы взяли за образец, нет домов выше восьми этажей. Выше уже некомфортно. А у нас, к сожалению, из–за дефицита земли и ее высокой стоимости все лезут в 25 этажей. Мы же покупали участки по цене, которая позволяет начать этот эксперимент без ущерба для бизнеса.

Как сейчас выглядит ваш земельный банк?

— Совокупная площадь проектов в работе — 550 тыс. м2. Стратегическая задача — строить по 100 тыс. м2 жилья в год. Так что запасов земли хватит лет на шесть. Ближайшие год–два года покупать новые пятна мы не планируем. Разве что предложат что–то уникальное. Но за рынком следим. Много предложений в ближайших пригородах. Разброс цен очень велик: от 5 тыс. до 20 тыс. рублей на 1 м2 улучшений. Но сделки редки и непубличны.

У вашей компании есть свободные деньги, которые можно спокойно вложить в покупку новых участков?

— Нет. И я не верю, что у кого–то из крупных строителей они есть. Тренд обратный — большие долги. У нас их тоже немало. Мы 12 лет назад стартовали со строительства одного дома и разрослись в мощный холдинг с производственной базой. Когда развиваешься в таком темпе, без банковских кредитов не обойтись. Но, когда начнем строить по 100 тыс. м2 в год, будем постепенно снижать кредитное бремя.

Как складываются ваши отношения с банками?

— Стройка, к сожалению, в банковском секторе относится к рискованным сегментам кредитования. Отсюда высокие ставки и прочие подножки. Банк может по любому чиху (например, правление забеспокоилось или просто передумало) кредит отозвать. Число займов под оборотные средства сейчас минимально. Зато пошло проектное финансирование. В этом случае банк фактически становится дольщиком, и можно спать спокойно: он тебя не кинет. Но далеко не все банки так работают. Только крупные. И все они неплохо зарабатывают на стройке.

А как зарабатывают сами застройщики?

— Сказки про мегазаработки строителей пора забыть. Средняя норма маржи в отрасли — 20%. Себестоимость самого строительства — 45 тыс. рублей на 1 м2, а средняя цена продажи массового жилья — 70 тыс. рублей за 1 м2. Казалось бы, маржа в 25 тыс. рублей с 1 м2 — ого–го! Сравнить с тем же хлебным бизнесом, где маржа 1 рубль с буханки, — вообще, кажется, все в шоколаде. Но если оборот капитала у хлебопеков — 1 день, то у строителей — 4–5 лет. В затраты застройщика входит и стоимость участка, и зарплаты сотрудников, и драконовские проценты банков… Не так все сладко. Думаю, печь хлеб в нашей стране даже выгоднее, чем строить, потому что хлеб нужен каждый день, а покупка квартиры случается раз–два в жизни.

Как вы относитесь к ипотеке?

— Меня лично ее грабительские проценты пугают. Если в соседней Финляндии ипотеку дают под 2,5%, то у нас — под 14 – 16%. А двукратное и более удорожание квартиры за ипотечный срок — это очень серьезно. Но люди в эти программы втягиваются, далеко не задумываясь, к чему все это приведет. А банки только рады: бери–бери! И люди берут от безысходности. Затягивают пояса и откладывают жизнь на потом.

Ленстройтрест закончил в этом году второй этап модернизации завода ЖБИ в Гатчине стоимостью 20 млн евро. Вы довольны результатом?

— Да. На работу ушло почти 2 года. Финская линия, которую мы установили, еще не работает на полную мощность. На отладку потратим еще 2 – 3 месяца. В итоге она будет производить 120 тыс. м3 ЖБИ в год (до модернизации было 80 тыс. м3, но мы ее не достигали). Планировали половину продукции потреблять сами, остальное — на рынок. Но в 2014 году пропорция будет другая: себе заберем 90% продукции, поскольку все наши стройки стартуют одновременно. Других застройщиков мы вроде как обидели: завлекли, а теперь вынуждены отказывать. Так что, возможно, увеличим мощность комбината еще в 2 раза.

То есть модернизация не закончена?

— Будет третий этап. Решение примем в ближайшие 2 – 3 месяца. Деньги не такие большие — надо от 200 млн до 300 млн рублей, чтобы поставить вторую такую же линию. В 2014 году и начнем.

Сокращения штата предприятия в связи с модернизацией были большие?

— Мы пока никого не сокращали. Увольнения будут, но не в рабочей сетке, а в управленческой. Это следующий этап. Сейчас осмысливаем систему управления комбинатом. Хотим выстроить новую структуру, новое штатное расписание с чистого листа.

Другие сегменты бизнеса охватывать не планируете?

— Нет. После реструктуризации компании, завершенной год назад, у нас выстроилась оптимальная бизнес–цепочка: завод ЖБИ, генподрядчик, три проектные компании и "управа". Вписывать туда еще кого–то смысла нет. Не надо пытаться заработать все деньги. Единственное, что есть в планах, — развитие собственной эксплуатирующей управляющей компании. Она будет управлять всеми нашими квартальными проектами.

Аутсорсинг не приемлете?

— Приемлем. Изучаем рынок. Но пока не видим компанию, которая могла бы справиться с поставленной задачей. Это должна быть компания с прозападным подходом. Ведь речь не только о домах, а об огромных территориях — кварталах. Или мы ее найдем, или придется готовить и развивать еще один бизнес с большими оборотами. Гиперзадача — сделать это за год–полтора. Очень интересно, но очень страшно. Но, если это не сделать, наша идея умрет.

Менять название компании не планируете? Все таки Ленинграда давно нет. А вы все еще Ленстройтрест…

— Полный ребрендинг — проект очень дорогой и неоднозначный. Ленстройтрест уже давно работает на рынке, и я точно не хотел бы менять это название. Но в этом году мы провели рестайлинг и обновили корпоративный логотип.

Остается ли у вас время на что–то еще, кроме работы?

— В социологии есть такое понятие — колесо жизни. Оно разделено на несколько секторов: работа, семья, отдых, здоровье, духовное и личностное развитие, финансы. И всему этому нужно посвящать время. Чем это колесо ровнее, тем более гармонично ты живешь. Когда сотрудников тестировал — у них не колеса, а сосиски, вытянутые в сторону работы. У меня самого картинка чуть ровнее. С возрастом пришло понимание, что работа — не вся жизнь.