"Деловой Петербург". Вкус к созданию кластера

Правительство Ленобласти планирует создать пищевой кластер в деревне Разметелево Всеволожского района. У региона в собственности там находится 90 га земли, из которых 15 га отойдет под проект. "Пищевая промышленность — перспективное направление, — говорит губернатор Александр Дрозденко. — Но готовых качественных площадок для новых производств практически нет. С учетом удачного месторасположения этот проект быстро окупится". По словам губернатора, развитием кластера будет заниматься государственная компания "Леноблинновации", которая реализует проекты государственных индустриальных парков в Морозовском сельском поселении и Тосненском районе, а также технопарка в Гатчине. Подготовка территорий и начало строительства планируются на 2015 год.

"Мы будем строить производственные корпуса по 4 тыс. м2 с шириной пролетов по 12 метров, чтобы любой производитель смог разместить разные типы оборудования и создать цеха под свое производство", — пояснил Александр Дрозденко.

Как уточнил вице–губернатор по экономике Дмитрий Ялов, проект будет реализован до 2017 года. Помещения планируется продавать или сдавать в аренду. Первая очередь составит около 24 тыс. м2. По его словам, сейчас готовится экономическое обоснование и ведутся предпроектные проработки, определяются возможности присоединения к сетям.

"Проект планируется реализовать на бюджетные средства, заемные и средства инвесторов, — говорит Дмитрий Ялов. — Очевидно, участие бюджета мы сведем к минимуму. Все вложенные средства будут возвращены и затем проинвестированы в другой проект".

Проект на миллиард

Эксперты оценивают инвестиции в проект примерно в 1 млрд рублей. По словам директора по развитию Maris Кайла Патчинга, по приблизительным оценкам строительство 1 м2 производственно–складских площадей класса А обходится в $1–1,2 тыс., отдельно считаются затраты на инфраструктурную подготовку. "Многие существующие площади не соответствуют техническим требованиям производителей. Пищевые производства нуждаются в больших объемах воды, санитарной зоне и существенном количестве парковочных мест", — отмечает он. Ставки аренды в таких проектах, по оценкам Colliers International, могут составлять $125–130 за 1 м2 в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы.

Качественных площадок под пищевую промышленность не так много, говорят эксперты. В 2012 году компания Петра Гавырина "А+Девелопмент" купила у пивоваренного холдинга SUN InBev здание завода "Тинькофф" площадью 40 тыс. м2 в Пушкине. После редевелопмента под производственно–пищевой кластер якорным арендатором стал производитель хлебобулочных изделий ГК "Дарница".

Условия для конкуренции

Крупные компании пока предпочитают покупать землю и строить собственные производственные площади. "Сегодня мы предлагаем около 18 га земли под пищевые производства, — говорит управляющий индустриальным парком "Уткина заводь" Денис Гладыш. — При оптимальном варианте они заполнятся не раньше, чем через 5 лет. На рынке не так много компаний, которые сейчас готовы инвестировать сотни миллионов рублей".

Проект в Разметелево может быть интересен производствам, переезжающим из города в область. Президент ГК "Энерго" Азат Григорьян (проектирует складской терминал в Разметелево) считает, что с точки зрения логистики место выбрано удачно. "До КАД по Мурманскому шоссе дорога занимает всего 10 минут. При этом в Разметелево ситуация с подключением к коммуникациям лучше, чем в других районах. Однако перед потенциальными резидентами возникнет кадровая проблема. Скорее всего, придется привозить людей из города", — отмечает он.

"В городе довольно сложно найти рабочих, — подтверждает владелец кондитерской фабрики "Ацтек" Аркадий Пекаревский. — В Разметелево возникнет та же проблема. Как минимум нужно организовать развозку людей от ближайшего метро. Это влечет за собой дополнительные затраты. Для средних производств проблем с размещением в городе нет, но несколько тысяч метров найти трудно. Проект будет интересен при арендной ставке на 30% ниже, чем в городе".