Предложение на рынке загородного жилья по сравнению с летом выросло вдвое — до 5 тыс. объектов. Девелоперы стали сокращать количество проектов и ориентироваться на недорогое жилье. Стоимость дорогого — падает. Треть продающихся объектов предлагают за 2-5 млн руб.
Предложение на рынке загородного жилья вдвое превышает спрос. Если летом предлагали 2,5 тыс. объектов, то сейчас их уже 5 тыс., отмечают в АН "Арин". Цены падают, а продавцы готовы к дисконту — треть домов предлагаются по цене в 2-5 млн рублей. Рынок загородной недвижимости вокруг Петербурга при этом постоянно прирастает новыми проектами.
По наблюдениям аналитиков АН "Итака", с I по III квартал 2014 года здесь появилось 49 новых коттеджных поселков. Кроме того, некоторые из начатых ранее проектов пополнили свое предложение новыми очередями. Однако по сравнению с I кварталом 2014 года их число несколько снизилось. Сегодня на рынке реализуется 433 коттеджных поселка. Это на восемь меньше, чем было в IV квартале 2012 года и на 31 меньше, чем в IV квартале 2013–го.
"Сокращение количества поселков обусловлено завершением или приостановкой продаж в неконкурентоспособных проектах, — считает ведущий аналитик АН "Итака" Екатерина Бармашова. — Рынок сохраняет ориентированность на эконом-сегмент, куда и ушла часть застройщиков, которые вовремя пересмотрели ценовую политику".
Прежние лидеры
По данным АН "Итака", распределение коттеджных поселков по районам Петербурга и Ленинградской области уже долгое время остается неизменным. В лидерах по–прежнему Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы. На их долю приходится почти 66% от всего количества коттеджных поселков, предлагаемых сейчас на рынке недвижимости.
Однако больше всего объектов сегодня возводится в сегменте "город за городом". Они представляют собой квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы и индивидуальные дома. Такие проекты находятся в непосредственной близости от КАД, но на территории Ленинградской области.
"Застройщики таких поселков — городские компании, которые недавно обратили внимание на Ленобласть, поскольку потеряли значительные объемы строительства в Петербурге, — говорит советник руководителя группы компаний "Стинком", эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Светлана Невелева. — Такое строительство больше похоже не на загородный девелопмент, а на расширение границ города".
Поведение банков
Рынок загородной недвижимости переживает переходный период. "Поскольку в связи со сложившейся в стране экономической ситуацией объем продаж сократился, застройщики не планируют вводить новые объекты", — объясняет причины сокращения количества поселков директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.
По этой же причине происходит переориентирование на эконом-класс. Многие девелоперы, обладающие землей, пристально следят за развитием ситуации на рынке, оценивая состояние платежеспособного спроса и доступности проектного финансирования. Не прибавляет оптимизма поведение банков. "Получить ипотеку на загородный лот всегда было довольно сложно, — отмечает директор по маркетингу компании "ПетроСтиль" Елена Брун. — Однако сейчас приходится констатировать ухудшение доступности кредитов на загородные проекты как для конечного покупателя, так и для девелопера. Дело тут не в отказах банков, а в росте ставок".
Полина Яковлева тем не менее отмечает, что банки тяжело идут на предоставление ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости, поскольку земельные участки не могут выступать в качестве предмета залога. Хотя со стороны Сбербанка России и Россельхозбанка лояльность к клиентам, обращающимся за кредитом на покупку загородного жилья, повысилась. Вопрос, как долго продлится эта лояльность, учитывая, что оба, попав под санкции, не могут больше занимать деньги за рубежом?
Эксперты отмечают, что, если даже в преддверии приближающейся зимы санкции отменят и кредитоваться за рубежом станет проще, экономическая ситуация в стране, а значит, и поведение банков и потенциальных покупателей, кардинально не изменится. Банки сегодня меняют условия и ставки кредитования, однако программы все еще остаются. При этом потребители сами стали значительно реже брать ипотечные кредиты. Сегодня все эксперты отметили спад, ввиду того что аудитория, готовая взять ипотеку, существенно снизила свою активность. Люди ведут себя осмотрительнее.
Медленное торможение
В сфере девелопмента очень сложно моментально реагировать на острую экономическую ситуацию. Это негибкая отрасль, которая тем не менее ощущает на себе все происходящие вокруг процессы.
В такой неопределенной ситуации многие компании присматриваются к изменениям и решают, нужна им реконцепция или лучше действовать в соответствии со своими первоначальными планами. "Именно эти факторы будут определять картину будущего предложения, — считает Елена Брун. — Земля в запасе у девелоперов есть, но пока мы видим активное смещение спроса и покупательной способности в сторону эконом-сегмента, снижение общей стоимости лота".
Тем не менее, хотя спрос на загородные объекты сократится, окончательно он не исчезнет. Полина Яковлева ожидает увеличения спроса на покупку объектов загородной недвижимости со стороны инвесторов, потерявших интерес к вложениям в европейскую недвижимость из–за санкций и ухудшения отношения местного населения к россиянам.
"Пока частные инвесторы воздерживаются от вложений в загородное жилье, — говорит Полина Яковлева. — Однако, отмечу, спрос на аренду коттеджей в летний и новогодний периоды по-прежнему возрастает настолько, что на рынке ощущается дефицит высококачественного предложения".
По наблюдению Елены Брун, пик инвестиционных покупок, связанных с девальвацией и изменением макроэкономической ситуации, пришелся на II квартал 2014 года и все, кто хотел и мог приобрести недвижимость, уже сделали это. Поэтому сейчас те застройщики, которые не угадали с типом продукта, вынуждены давать большие дисконты, чтобы поддержать темпы продаж. Они готовы вступать в долгие переговоры с клиентом по поводу финансирования.
С одной стороны, покупательский спрос упал, и у людей нет денег на единовременную оплату или крупный первоначальный взнос. С другой стороны, они не уверены в своем будущем и боятся рассрочек. Поэтому большое количество сделок заключаются по индивидуальным финансовым схемам.
"Платежеспособный спрос, по нашим наблюдениям, довольно сильно упал, — отмечает Елена Брун. — У нас большое количество обращений в компанию и интересантов, но гораздо большая их доля сейчас склоняется к разнообразным финансовым схемам — рассрочкам и спецпредложениям".
Загородные объекты в моменты нестабильной экономической ситуации обычно не пользуются спросом.
Когда нужно купить что–то ликвидное, люди, как правило, действительно покупают не загородную недвижимость, а городскую. В частности, малометражки у метро. Такое жилье быстро продается во время кризиса.
Однако эксперты не считают, что загородный рынок останавливается, он скорее перераспределяется. Число покупателей снижается, они становятся более внимательными и грамотными. Застройщики могут заключить отличную сделку, предложив клиенту объект высокой степени готовности по конкурентоспособной цене.
