Легитимные собственники могут обнаружить на своем земельном участке других таких же законных владельцев идентичных наделов. Реально действующих механизмов защиты от "раздвоения" кадастровых реестров в судебной практике не существует.
Чиновники
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП) объясняют подобные ситуации ошибками, допущенными инженерами при определении границ участков. Но сами исправлять их они не могут. Заложниками ситуации оказываются владельцы строений, добросовестные приобретатели и иные участники земельно–имущественных отношений.
Инженер промахнулся
В неприятной ситуации оказалась Надежда Каргинова, владеющая наделом 2,4 тыс. м2 в поселке им. Свердлова во Всеволожском районе Ленобласти. Неожиданно на своем участке она обнаружила постороннее лицо, которое активно вело строительство. В подтверждение своих прав Евгений Дорофеев предъявил свидетельство о собственности на участок с другим кадастровым номером, но расположенный на том же самом месте.
В филиале ФКП по Ленобласти подтвердили, что участок Надежды Каргиновой был поставлен на кадастровый учет почти на 10 лет раньше, чем участок господина Дорофеева. Только после обращения удивленного владельца чиновники провели анализ базы данных и выявили так называемое наложение границ.
"Это могло возникнуть вследствие неверного определения координат, что является кадастровой ошибкой, допущенной одним из кадастровых инженеров", — пояснила заместитель директора филиала Галина Мишуро. По ее мнению, ошибочно определены координаты участка Евгения Дорофеева, которому чиновники сразу же направили специальное уведомление.
Работа над ошибками
Предупреждать такие ошибки должен установленный в кадастровом ведомстве специальный программный комплекс — АИС ГКН. Также оператор обязан в ручном режиме проверить возможное пересечение границ участков.
Однако, по словам Галины Мишуро, при постановке на государственный кадастровый учет собственности Евгения Дорофеева "пересечение земельных участков не было выявлено в результате сбоя в программном комплексе автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН)".
Исправлять наложение в ФКП отказались, указав на отсутствие таких полномочий и предложив потерпевшей обратиться в суд.
Но служители Фемиды формально отнеслись к требованиям собственницы: пока Надежда Каргинова добивалась правды в разных ведомствах, она пропустила установленный для обжалования действий государственных органов 3–месячный срок давности. На этом основании Василеостровский районный суд отказал в иске легитимной собственнице.
Пограничные споры
Конфликт землевладельцев в поселке им. Свердлова — далеко не первое "случайное" наложение границ участков в окрестностях Петербурга. Почти 2 года длился судебный спор вокруг обширных сельскохозяйственных угодий в пригородах Северной столицы, принадлежащих ОАО "Бугры" и ныне активно используемых для жилищного строительства. Границы участка пересекали наделы, зарегистрированные за садоводством "Охта". Но в суде выяснилось, что садоводческое некоммерческое товарищество не является правообладателем участка.
Помимо садоводств, фермеров и частных лиц "пограничные" конфликты разгораются вокруг крупных компаний, в том числе и на территории самого города.
Так, в 2008 году Смольный на инвестиционных условиях выделил ООО "Веста СПб" в промзоне Металлострой участок для проектирования и строительства производственно–складского комплекса — распоряжение об этом подписала градоначальница Валентина Матвиенко.
Однако на практике оказалось, что существенная часть участка совпадает с площадкой, еще в 1984 году закрепленной исполкомом Ленгорсовета за ФГУП "НИИ электрофизической аппаратуры им. Д. В. Ефремова". Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти защитил права "исторического собственника", хотя они и не были закреплены в кадастре. Попытка КУГИ защитить интересы инвестора не увенчалась успехом — вышестоящие инстанции подтвердили законность и обоснованность принятого решения.
Воздушные замки
Между тем, говорят эксперты, раздвоение кадастров опасно для собственника как первого, так и второго участка. По мнению старшего юриста Pen&Paper Александра Гришко, построенный на наложенном участке объект может рассматриваться в качестве самовольной постройки, даже если право на него было зарегистрировано.
Причем проблемы эти переходят "по наследству" — землю и строения может потерять в том числе и добросовестный приобретатель неправильно сформированного участка. А вот корпоративный юрист Объединенной консалтинговой группы Наталья Брусенцова полагает, что за здания и строения переживать не стоит. "Межевание земельных участков будет произведено с учетом построек", — убеждена эксперт.
“
Если в кадастре выявлены ошибочные данные, мы принимаем решение об их исправлении и направляем его заинтересованным лицам. С 1 января мы можем без согласия правообладателя (через полгода после его уведомления) самостоятельно исправить неверно установленные данные о местоположении границ, но только если при этом площадь участка изменится не более чем на 5%. Другие ошибки по действующему законодательству могут быть исправлены только на основании соответствующего заявления правообладателя земельного участка или решения суда. Иной порядок пока не установлен.
Дмитрий Бондарев
директор филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Петербургу
“
Проблемы наложения участков возникают в связи с тем, что в разное время были разные правила постановки земельных участков на кадастровый учет и определения их границ. Если наложение не было выявлено до покупки объекта, приобретателю придется решать эти вопросы самостоятельно. На практике суды зачастую корректируют границы участка в пользу того лица, чей участок был поставлен на кадастровый учет раньше. В этом случае собственник уменьшенного участка вправе предъявить претензии к его продавцу.
Ольга Мищенко
руководитель практики строительства и ГЧП петербургского офиса адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры"
