"Ростелеком" собирается продать комплекс зданий в "золотом треугольнике"

Холдинг "Ростелеком" вслед за другими госкорпорациями пришел к идее оптимизации портфеля недвижимости в кризис.

"Ростелеком" готовит к продаже 100 объектов недвижимости на Северо–Западе. По данным "ДП", самый дорогой лот, который планирует реализовать телекоммуникационный гигант, — это квартал исторических зданий в "золотом треугольнике", между Гороховой и Большой Морской ул. Сейчас здесь размещены хозяйственные и административные службы "Ростелекома". Холдинг планирует переселить их под одну крышу — в здание на Синопской наб., 14, которое ждет реконструкции. На месте освобожденной недвижимости в центре города может появиться жилье или коммерческий проект стоимостью более 20 млрд рублей.

Квартал в "золотом треугольнике"

"Ростелеком" вернулся к идее масштабной распродажи недвижимости, которую вынашивает последние 5 лет. В марте корпорация объявила, что выставила на продажу многофункциональный комплекс на Почтамтской ул. (состоит из гостиницы и бизнес–центра, частично занятого "Газпромом"). Актив площадью 8,8 тыс. м2 с земельным участком 0,3 га оценен в 840 млн рублей.

Но, как стало известно "ДП", этим планы "Ростелекома" по оптимизации портфеля недвижимости в Петербурге не ограничатся. Несколько участников рынка рассказали, что "Ростелеком" готовит к продаже пакет имущества, в который войдут минимум пять бизнес–центров площадью 3–5 тыс. м2 в центральной части Петербурга, отдельные технические помещения в городе и Ленобласти, а также квартал исторических зданий между Гороховой и Большой Морской ул.

В этом квартале, по данным Росреестра, в собственности "Ростелекома" находится различная недвижимость общей площадью 30 тыс. м2 в 10 зданиях на участке 1,6 га. Целиком "Ростелекому" принадлежит лишь офисное здание на Большой Морской ул., 22, площадью 6 тыс. м2. В остальных постройках есть и другие собственники. Например, часть здания на Большой Морской, 20, принадлежит федеральной казне и находится в оперативном управлении у Университета им. Бонч–Бруевича. Правда, пару лет назад появилась информация, что вуз планирует переезд из центра города в наукоград в Ленобласти. "Но пока проект застопорился", — сообщил источник, знакомый с ситуацией.

В "Ростелекоме" информацию о готовящейся продаже активов Гороховая — Морская не опровергли, но и не подтвердили. "В этом году на продажу в СЗФО "Ростелеком" выставил около 100 объектов, в основном в небольших городах и поселках", — сообщили в пресс–службе корпорации, не уточнив, правда, входит ли квартал в центре Петербурга в этот перечень.

Инвесторы найдутся

Рыночная стоимость недвижимости "Ростелекома" в квартале Гороховая — Морская, по оценке Екатерины Запорожченко из УК Docklands, составляет 12–13 млрд рублей.

"Содержание этого имущества обходится собственнику почти в 80 млн рублей в год — из расчета $50 за 1 м2. Это сопоставимо с расходами на содержание бизнес–центра класса В. Хотя у "Ростелекома" весь фонд старый, даже ветхий. Так что идея оптимизации вполне логична", — рассуждает управляющий партнер Astera Алексей Филимонов.

После расселения здания "Ростелекома" можно будет реконструировать под элитное жилье, дорогой отель или офисный комплекс. "Инвестиции в реконструкцию зависят от требований КГИОП. Обычно приспособление старых зданий обходится в 2–5 тыс. евро за 1 м2", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной. Исходя из этой оценки, затраты на реконструкцию активов "Ростелекома" могут достичь 8 млрд рублей. А общая стоимость проекта превысит 20 млрд рублей, что поставит его в ряд крупнейших реализованных в центре города.

"Несмотря на кризис, спрос инвесторов на проекты в центре Петербурга высок. На прошлой неделе мы закрыли сделку по продаже инвестконтракта на строительство отеля в пер. Антоненко корейской Lotte Group. Есть и другие крупные объекты в переговорах", — сообщил гендиректор РАД Андрей Степаненко.

Большой переезд

Источники "ДП" утверждают, что окончательное решение "Ростелекома" о продаже имущества в центре Петербурга будет принято после того, как корпорация решит задачу переезда всех раскиданных по городу подразделений под одну крышу.

Как стало известно "ДП", для этих целей корпорация намеревается использовать корпоративное здание на Синопской наб., 14, где сейчас находится офис филиала "Северо–Запад" ОАО "Ростелеком". "Площадь здания — около 30 тыс. м2. Этого достаточно для перевода подразделений с Гороховой — Морской. Но мало, если говорить о глобальной централизации. Кроме того, зданию необходима серьезная реконструкция", — рассказал источник "ДП", знакомый с ситуацией.

По оценке экспертов JLL, для компактного размещения 17 тыс. сотрудников северо–западного филиала "Ростелекома" нужно 80–100 тыс. м2. "Выбор таких объектов ограничен. Потенциально подходит "Невская Ратуша", с учетом всех зданий первой очереди. А также комплексы "Фландрия Плаза" и Fort Tower. Но их площадей все равно будет мало", — говорят специалисты JLL в СПб.

"Если в здании на Синопской наб. хотят собрать всех сотрудников, его придется надстраивать дополнительными этажами. На мой взгляд, проще было бы построить новый бизнес–центр "под себя", как это делает "Газпром", — считают эксперты NAI Becar.

Операция "оптимизация"

"Ростелеком" — одна из самых крупных в России телекоммуникационных компаний. В ее собственности более 9 млн м2 недвижимости (20 тыс. объектов) оценочной стоимостью около $1 млрд. Из них 1,3 млн м2 принадлежат северо–западному филиалу корпорации.

Вопрос об оптимизации портфеля недвижимости руководство "Ростелекома" поднимало еще в 2008 году. Но до конкретики дело не дошло. Помешал экономический кризис, а также реорганизация холдинга в 2009 году и кадровые перестановки, которые завершились в 2013 году.

Так что к идее привести в порядок недвижимость "Ростелеком" вернулся только год назад. И начал со столичных активов.

В столице он планирует  перебазировать московскую штаб–квартиру, а также дочерние и зависимые компании в бизнес–центр "Телеком–Сити" в Румянцево. "Переезд планируется в конце 2015 года, после завершения отделочных работ", — сообщили в пресс–службе "Ростелекома".

Освобожденные объекты в Москве "Ростелеком" будет продавать через торги. От реализации непрофильной недвижимости в столице "Ростелеком" рассчитывает получить в 2015–2017 годах 20–25 млрд рублей.

Эксперты указывают, что реструктуризацией портфелей недвижимости активно занимаются и другие госкорпорации: "Газпром", РЖД, ОСК и др.

"К этому их подталкивает кризис. Стоимость недвижимости составляет до 2 / 3 стоимости активов корпораций. Умелое управление дает ощутимую экономию", — заключил президент NAI Becar Александр Шарапов.