Петербургский рынок коммерческой недвижимости продолжает падать

По оценке Colliers International, судя по темпам строительства, в 2015 году будет введено в эксплуатацию лишь 256 тыс. м2 новых офисов вместо более чем 300 тыс., как предполагалось ранее. Причем, возможно, и эти планы будут корректироваться в зависимости от спроса.

Прогноз аналитиков компании JLL менее оптимистичен: объем ввода офисных площадей в 2015 году составит 210–220 тыс. м2, в 2016 году — 160–170 тыс. м2. При этом большая часть нового предложения придется на класс В, а доля класса А во вводе 2015 года составит 39% против 56% годом ранее.

Пока спрос на офисы падает, заполняемость в среднем снижается незначительно (примерно на 1%, сейчас она составляет около 12,9%), так как сокращаются объемы ввода новых объектов.

Если бы не " Газпром ", структуры которого в прошлом году обеспечили свыше 40% всех сделок по аренде и покупке выведенных на рынок бизнес–центров (90 тыс. м2), то картина была бы еще печальнее. В этом году "Газпром" уже не будет таким мощным драйвером офисного спроса: на данный момент компания обеспечила себе большую часть помещений для грядущей передислокации в Петербург. Хотя отдельные сделки еще проходят. Так, в I квартале подразделения "Газпрома" арендовали весь бизнес–центр Eightedges, а также заняли крупный офисный блок в БЦ "Синоп".

Из валюты в рубль

Чтобы удержать старых арендаторов и привлечь новых, подавляющее большинство бизнес–центров перешли с валютных на рублевые ставки, как и в кризис 2008–2009 годов. По данным компании East Real, сейчас в бизнес–центрах класса А арендные ставки составляют 1,45–1,7 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, в классе В помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. рублей за 1 м2, включая НДС и коммунальные услуги. Причем в процессе переговоров арендаторам удается снизить ставки на 10–12% от первоначально запрашиваемых. За I квартал ставки в классе А снизились на 3%, в классе В — на 1,5%, подсчитали в JLL.

Учитывая падение спроса, девелоперы пересматривают параметры своих проектов (например, откладывается строительство второй очереди МФК "Невская Ратуша", где офисные объекты, возможно, заменят на апарт–отели), а многие собственники избавляются от бизнес–центров. Среди них — группы компаний С. Э. Р., Solo, ЛСР. Некоторые отказываются от планов по строительству офисных объектов. Так, компания "Доринда" не будет продолжать преобразование под офисный комплекс исторических зданий на Синопской набережной в Петербурге.

Склады для себя

Похожая ситуация складывается и на складском рынке. Еще в прошлом году эксперты говорили, что он будет пополняться в основном за счет сегмента built–to–suit (строительство объектов для конкретных заказчиков или для собственных нужд). По данным Knight Frank St. Petersburg, в I квартале было сдано 44 тыс. м2 помещений для хранения (на 30% больше, чем за тот же период 2014 года), при этом 88% из этих площадей предназначены для собственного использования и оказания логистических услуг (в том числе ответственного хранения). То есть спекулятивный сегмент почти не пополнился новым предложением.

Складские управляющие, как и офисные, переводят валютные арендные ставки в рубли и снижают запросы. Средние рублевые расценки на хранилища класса А с начала года снизились на 12% (до 500–600 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы), класса В — на 5% (380–500 рублей / м2).

Переезд

Аналитики сообщают, что складские арендаторы оптимизируют занимаемые площади.

Многие из тех, кто рассчитывал занять помещения категории А, в конечном итоге выбирают объекты классом ниже. То есть свободные площади на рынке прибавляются как за счет новостроек, так и из–за переезда арендаторов из существующих помещений, говорят в Colliers International. В ближайшие полгода доля незанятых складов будет расти. Сейчас она оставляет 6,3%. Для сравнения: в начале 2014 года свободных площадей в складах было меньше 1%.

Некоторые девелоперы переносят сроки ввода новых объектов и начало строительства запланированных складских комплексов.

Например, компания "Руслан" сдвинула сроки запуска второй очереди грузового терминала в Шушарах площадью 9,5 тыс. м2 с сентября 2014 года на первую половину 2015–го.

ГК "Балтстрой" собиралась в октябре прошлого года ввести в эксплуатацию третью очередь комплекса "Ладога" (6,3 тыс. м2) во Всеволожске. Потом срок был передвинут на I квартал 2015 года, теперь на июль 2015–го.

Участники рынка прогнозируют, что вместо запланированных к вводу (по заявлениям 2014 года) 400 тыс. м2 складов в этом году будет построено лишь 170–190 тыс. м2. Причем примерно 80% — это объекты для собственных нужд застройщиков и склады, построенные под конкретных заказчиков.

На открытый рынок выйдет не более 35–45 тыс. м2 складских площадей. Благодаря снижению объемов ввода не произойдет ни существенного падения арендных ставок, ни серьезного роста доли свободных помещений для хранения.

Магазинов хватает

Рынок торговой недвижимости в последние годы не показывал значительного прироста, так как в Петербурге и без того очень высок уровень насыщения торговыми объектами — по этому показателю город в 2014 году стал лидером в России: 513 м2 на 1 тыс. человек (против 450 м2 на 1 тыс. в Москве). А тут еще кризисные явления: снижение покупательной способности населения, связанный с этим уход из России одних торговых марок и корректировка планов у других. Так, Melon Fashion Group вместо 170 новых магазинов в 2014 году в России открыла только 100.

Финская "S–группа" (сеть гипермаркетов Prisma) не будет, как собиралась, открывать по два–три магазина в год.

В 2014 году закрылись магазины польской EM&F Group (Esprit, OVS, River Island), Seppala (принадлежит финской Stockmann) собирается свернуть 80% сети.

Британская New Look не будет выходить на российский рынок.

Девелоперы отреагировали на падение спроса: этот год будет рекордно низким по объему ввода новых торговых площадей: ожидается открытие лишь 150 тыс. м2, в 2014–м было почти вдвое больше.

В этом году запланировано открытие четырех торговых центров.

В частности, уже введен в эксплуатацию ТЦ "Пикник", ожидается запуск второй очереди ТРЦ "Радуга", первого в Петербурге аутлет–центра и небольшого ТК на Парнасе. Кроме того, анонсировано открытие нескольких гипермаркетов, говорят в компании Maris.

Исход арендаторов

Даже несмотря на незначительность прироста площадей, увеличивается доля свободных помещений: с начала года она выросла на 1% и в среднем по городу составляет 7%.

Массового ухода арендаторов не происходит, ретейлеры предпочитают договариваться о скидках. Увеличение числа незанятых помещений происходит в основном за счет оптимизации занимаемых арендаторами площадей.

Особенно заметно падение спроса в сегменте street–retail.

В этом году продолжился исход арендаторов из встроенных магазинов, он оказался заметно активнее, чем в торговых комплексах. Так, флагманские магазины во встройке закрыли HTC, Ecco, "Билайн", "Зенит", Vis–A–Vis, банки сворачивают филиальную сеть, также оптимизируя свое присутствие в формате street–retail (такой тактики придерживаются Райффайзенбанк, банк "Русский Стандарт", Банк Москвы, Связной Банк).

В итоге даже на самой ходовой для street–retail магистрали, Невском пр., доля свободных площадей уже превысила 20%.

Цены на аренду торговых помещений снижаются. Скидки по арендным ставкам в ТК достигают 20–25%, во встроенных магазинах — 40%.

Девелоперы переходят на рублевые договоры аренды, и чаще используется привязка к товарообороту вместо фиксированной ставки.

Для удержания текущих арендаторов отменяется индексация арендной ставки на определенный период времени.

Арендные ставки для якорных арендаторов составляют 0,3–1,1 тыс. рублей в месяц за 1 м2, для торговой галереи — 0,5–5,5 тыс. рублей (данные NAI Becar).

Эксперты Colliers International прогнозируют, что в наименее успешных ТК к концу году опустеет почти половина площадей. В самых привлекательных и посещаемых доля незанятых арендаторами помещений почти не вырастет, так как их владельцы будут стараться договориться с ними: снижать ставки, улучшать другие условия договоров.