Почему преобразование серого пояса Петербурга происходит только на круглых столах

В мае 2015 года помощник депутата ЗС Александр Шуршев на ресурсе Change.org запустил петицию за поправку в генплан о создании парка на дамбе Канонерского острова. "Дамба Канонерского острова могла бы стать крупнейшей рекреационной зоной с выходом к Финскому заливу в непосредственной близости от центральной части города, примыкая к Адмиралтейскому и Кировскому районам города", — отмечено в тексте петиции.

Я направила в КГА запрос о том, как они относятся к идее парка, но на данный момент ответ не получила. Впрочем, он уже и не требуется: еще 10 июня парламент отклонил соответствующую поправку. Правда, вице–губернатор Игорь Албин заявил, что к вопросу о Канонерке можно будет вернуться в 2018 году, когда начнут принимать новый генплан. Как говорится, дожить бы.

Директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов говорит, что есть другая лазейка — внесение изменений в Закон о зеленых насаждениях общего пользования (ЗНОП). По его словам, в Смольном есть люди, сочувствующие идее парка на дамбе: "По крайней мере нет интересов развивать территорию как порт. Там же основная проблема в том, что дамба находится в границах Большого морского порта и имеет соответствующее зонирование. Но конкретных планов по обустройству очередного района порта нет. Созданию парка ничего не мешает".

Пока же Канонерский остров способен посостязаться с другими маргинальными микрорайонами города за место в рейтинге урбанистической непривлекательности. Данияр Юсупов, преподаватель кафедры дизайна архитектурной среды СПбГАСУ, рассказывает, как недавно водил на Канонерку делегацию из гамбургского университета Хафенсити: "Преподавателей и студентов сильно возмутило социальное воздействие на остров. Они не могли понять, как людям приходит в голову оставлять весь этот мусор. Второе, что они заметили, — органическое загрязнение воды со стороны фарватера. Сегодня есть простые и доступные методики, как его предотвращать".

Одна из студенток Данияра Юсупова пишет дипломную работу о Канонерке — "Реконструкция дамбы морского канала". Данияр показывает эскизы: предлагается обустроить крытый бассейн, видовую и выставочную площадки, модульную сцену, детскую площадку, кафе, зону барбекю. Зимой — коньки, хоккей, керлинг и зорбинг. Летом — пляж, кайтсерфинг, вейкбординг и тому подобные активности.

В 2013 году проходил форсайт (мероприятие, посвященное модели развития территории в будущем) "Новый Петербург на Канонерском острове". Тогда студенты профильных вузов предложили разные варианты развития территории, в том числе провокативные: строительство дома престарелых и крематория, фуникулер под эстакадой ЗСД, "мини–Сколково" и прочее. "Чем меня не устраивают все эти проекты — они страдают неуместной гигантоманией, — комментирует Данияр Юсупов. — Они мало соотносятся с действительными возможностями по инвестированию. И предусматривают слишком серьезное преобразование территории, что в конечном итоге делает их невозможными".

В итоге никаких утвержденных городом единых проектов по развитию Канонерского острова на данный момент нет.

Серый пояс

Ровно 10 лет назад петербургские СМИ рапортовали: "Вывод промышленных территорий из центра города начался". Под Петербургом стали развиваться промзоны новой волны; кроме того, предприятия начали переезжать в Ленобласть. Так, недавно завод имени Калинина переехал с Васильевского острова в область, на восточной площадке бывшего предприятия теперь возводят жилой комплекс "Самоцветы". Меховая фабрика "Рот–Фронт", также расположенная на берегу Смоленки, год назад выражала желание переехать в промзону Марьино в Петергофе (но пока не переехала). Молокозавод "Петмол" на Московском пр., в 2008 году вошедший в состав ОАО "Компания "Юнимилк", переехал в промзону Парнас, на его территории возводят ЖК "Времена года". Химический завод "Реактив" — одно из немногих оставшихся предприятий на Октябрьской наб. — в прошлом году пришел к соглашению с "Группой ЛСР" и переносит производство в поселок Ручьи; на его месте построят жилые дома, правда, не раньше 2019 года.

В 2005 году КГА озвучивал цифру 11% — такова, по данным чиновников, была общая площадь промышленных территорий внутри Петербурга. Спустя 10 лет, по информации компании "БестЪ", общая площадь составляет 13,5%. Получается, промышленный пояс вокруг города растет. Внутри города — тихо тлеет.

Недавно аналитики NAI Becar составили список из 32 промзон, перспективных с точки зрения девелопмента. При этом условный центр Петербурга, порядка 20% которого занимают заводы, в список не вошел.

"Мы считаем, что у города есть потребность в создании на территориях бывших промзон объектов социальной инфраструктуры; транспортно–пересадочных узлов; жилой недвижимости комфорткласса; арендного жилья — апарт–отелей; уникальных мест притяжения с нетривиальными свойствами. Как, например, здание библиотеки в Канзас–Сити, выполненное в виде книг, гигантские парки развлечений (вроде Disneyland или Ferrari World Abu Dhabi), тематические торговые центры (например, как магазин конфет "Мир M&M's") или такие объекты, как колесо обозрения London Eye, — комментирует управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина. — К сожалению, текущая ситуация такова, что из всех перечисленных видов недвижимости девелоперы заинтересованы только в реализации жилья комфорткласса и транспортно–пересадочных узлов, имеющих большую коммерческую составляющую".

Треугольник

В 2013 году губернатор Георгий Полтавченко, выступая с докладом перед депутатами ЗС, объяснил, почему Смольный отклоняет все предложения в генплан, связанные с ликвидацией серого пояса: "Все заявки на эти территории предусматривали перевод земель в категорию высокодоходной жилой застройки. По сути дела, нам предлагали построить стену из многоэтажек вокруг центральных районов".

Какой была бы эта стена, сегодня можно увидеть по "Измайловской перспективе" — масштабному проекту реновации промышленных территорий. У метро "Фрунзенская" возводят первые 33–метровые многоэтажки — визуально они раза в два выше застройки Обводного канала.

Тем не менее территория близ Обводного продолжает оставаться депрессивной. Воплощением ситуации с промзонами в центре является завод "Красный треугольник". Первая в России резиновая фабрика (и одно из старейших промпредприятий Петербурга) ныне вызывает смешанные чувства. По сути это мини–город, изнанка Петербурга.

Попасть на территорию завода может кто угодно: на проходной не требуют документы. В лабиринте корпусов гуляют разные персонажи: сталкеры, фотографы, зеваки, рабочие, музыканты (часть помещений сдана под репетиционные точки, из окон доносятся кавер–версии песен Red Hot Chili Peppers). По периметру завода — несколько сумрачных магазинчиков, в которых можно купить сапоги и галоши. Есть несколько заведений общепита: от ностальгических "столовок" до стеклянного павильона с турецкой шавермой. Автосервис, шиномонтаж, некое цементное производство, музыкальный клуб "Байконур"… Многие корпуса — как раковые опухоли на теле завода: не раз горевшие, заваленные мусором. Ближе к Старо–Петергофскому картина меняется: мы видим ухоженные офисы в отреставрированных корпусах.

В 2012 году проходил архитектурный форсайт по территории вокруг Балтийского вокзала. Тогда студенты предлагали развивать общественные пространства, насыщать их малыми архитектурными формами, привлекать мелкие бизнесы, создавать фестивальную площадку, строить велодорожки, открывать школу модельеров и прочие милые вещи.

"Я сторонник того, что эти территории должны трансформироваться, — говорит один из кураторов мастерских в рамках форсайта, генеральный директор института "Урбаника" Антон Финогенов. — Другой вопрос, что под редевелопментом нельзя понимать войну с промышленной функцией, вместо которой придут хипстеры, культура и веселье. Какая–то часть промышленных функций может сохраняться".

"Каркасы завода необходимо сохранить и вдохнуть в них новую жизнь, — добавляет архитектор Михаил Мамошин, автор одной из ранних концепций преобразования "Красного треугольника". — Это могут быть общественные функции, привычные бизнес–центры и отели. Могут быть досуговые центры. Но частично должны быть сохранены и производства. В городе есть объективная проблема нехватки мест приложения труда в историческом центре. Инновационные, экологически безопасные производства могли бы остаться".

Развитию территории "Красного треугольника" сегодня мешает большое количество собственников, "раскусочивших" завод на мелкие фракции.

Бизнес в заводе

Напротив "Красного треугольника" находится деловой центр "Обводный двор", принадлежащий ООО "Румб". Казенный очистной винный склад № 4 (далее, после революции, — механический завод Главхлеб, мебельная фабрика и радиозавод) начали реконструировать в 2012 году. Сейчас здесь расположены мануфактура дизайнера Аси Мальберштейн, несколько фотостудий, рекламных агентств, архитектурных мастерских и деловое пространство Loft your Mind, открывшееся в прошлом году. Из будущих резидентов — кофейная компания Sibaristica.

"Плюсы помещения в аутентичности, — рассказывает руководитель Loft your Mind Ольга Рушневская. — Например, лестницы, которые к нам ведут, старые, заводские, в этом есть шарм. Деловой центр сохранил множество элементов завода, в том числе натуральные кирпичные стены. Из минусов — эту местность привыкли воспринимать как заброшенную, якобы здесь ничего не происходит. Хотя на машине из центра сюда ехать 7 минут. То есть с раскруткой пространства сложновато из–за локации".

По другую сторону Обводного канала, в одном из бывших газгольдеров, находится мотоцентр "Рок Гараж" и при нем — клуб "Башни", брутальное место в эстетике сериала "Сыны анархии". Днем он функционирует в режиме кафе: можно заглянуть, чтобы выпить кофе и удивиться фактуре места — круглому кирпичному, почти полому строению. Газгольдер, расположенный рядом, предполагали приспособить под музей газовой промышленности — идею озвучили пару лет назад, но дальше разговоров дело пока не пошло.

Примеры редевелопмента (переосмысления и переустройства) промзон можно найти и в других районах, например на Петровском острове. Там, в частности, находится бывшая солодовня "Новая Бавария", которую девелоперская компания "Леонтьевский мыс" предполагает приспособить под лофты и бизнес–центр класса А, как только завершит проект возведения одноименного жилого комплекса. "Сейчас на Петровском острове располагается довольно много промышленных предприятий, и это необходимо учесть. Около 80% из нихне представляют культурно–исторической ценности, не отвечают требованиям и условиям использования и подлежат сносу. Действующие предприятия было бы уместно вынести за пределы исторического центра, предоставив им альтернативные площадки. Стоило бы оставить только судостроительную фирму "Алмаз", учитывая специфику ее работы и необходимость близости к воде, — говорит генеральный директор компании Игорь Оноков. — Петровский остров должен стать своеобразным городом в городе: с бизнес–центрами, жилой недвижимостью, объектами инфраструктуры. Начало его развития в этом направлении уже положено. Что касается бывшего пивоваренного завода "Новая Бавария", то у него оченьинтересная история. В советское время его хотели снести, но в последний момент ему был присвоен статус памятника архитектуры, и он был сохранен. Однако сейчас объект находится в запущенном состоянии: повреждены стены, фундамент, перекрытия, кровля и т. п. Экспертиза КГИОП уже выявила предмет охраны: часть здания, которую возможно будет сохранить, мы намерены реконструировать".

"Я верю в проекты на Петровском острове, — в свою очередь комментирует Антон Финогенов, — но это будут закрытые элитные кондоминиумы. Вряд ли они существенным образом повлияют на общественную жизнь в городе".

Примеров переустройства бывших заводов в Петербурге довольно много, самые яркие связаны с организацией креативных площадок: лофт–проект "Этажи" (бывший Смольнинский хлебозавод), "Ткачи" (ткацкая фабрика), "Скороход" (обувная фабрика), Contour (завод "Ленполиграфмаш"). Однако все примеры точечные.

В чем дело?

На Западе огромное количество примеров переобустройства (без сноса) бывших промзон. "Назовите любой город в Европе с населением больше 300 – 400 тыс. жителей — там наверняка найдется пример такого редевелопмента под общественные и деловые функции с частичным сохранением промышленности", — говорит Антон Финогенов.

Данияр Юсупов читает в СПбГАСУ трехчасовую лекцию на эту тему. Он перечисляет знаковые проекты: Газ Воркс Парк в Сиэтле (самый ранний пример) — в 1970–е местные власти выкупили территорию фабрики по переработке угля и, немало вложившись в ее очистку, создали парк, при этом сохранили старые здания. Эмшер Парк в Рурской области Германии (самый масштабный — 180 км протяженности): индустриальный парк, с начала 1990–х создаваемый при поддержке государства, завершение проекта намечено на 2020 год. Район Доклэндс в Лондоне — бывшие доки, модернизированные правительством Маргарет Тэтчер, за два десятилетия (1980 – 1990–е годы) превратились в район жилых и коммерческих зданий. Хафенсити в Гамбурге — еще один порт, ставший элитным районом с футуристичными зданиями. "Гигантская территория, сотни гектаров, — с восхищением приводит любимый пример Михаил Мамошин. — Все это преобразовано в течение последних 15 лет при участии и государства, и частного бизнеса".

В Петербурге ежегодно проходит по несколько круглых столов, на которых архитекторы, урбанисты, девелоперы, чиновники рассуждают о том, каким образом можно фундаментально решить проблему серого пояса. Но этим все и ограничивается. Опрошенные эксперты считают, что проблем — почему дальше слов дело не идет — две: мозаичность в структуре собственности промышленных зданий и отсутствие государственной воли.

"Город не может создать механизмы, — говорит Александр Карпов. — Сложность задачи превышает интеллектуальные и организационные возможности и правительства Петербурга, и девелоперских сообществ".

"Государство должно не просто создать управляющую компанию и рассчитывать, что на проект придут девелоперы, — нет, на начальном этапе государство само должно выступить девелопером, — считает Антон Финогенов. — Например, возьмем зону у Финляндского вокзала: стоило бы поставить задачу консолидации пары десятков гектаров территории: либо выкупать, либо создавать совместные проекты. Финляндский вокзал — ворота в Скандинавию, туда приходят поезда из Хельсинки. Мы знаем, какая отличная зона рядом с железнодорожным вокзалом в Хельсинки. У нас же рядом с Финляндским вокзалом нет почти ничего, кроме заводов, складов и бизнес–центров класса С. Вполне резонным было бы начинать ревитализацию территории. Государство должно психологически свыкнуться с тем, что надо участвовать в таких проектах. Да, на первом этапе это политические риски, потому что будут раздаваться вопли: "Как же можно вкладывать 3 млрд не в строительство больницы, а в развитие территорий, в том числе частных?!" Но надо понимать, что сегодня мы вкладываем 3 млрд, а через 5 – 7 лет город получает 20 млрд прибыли посредством налоговых поступлений".