Оспаривать кадастровую оценку недвижимости начал крупный бизнес. На пересмотре стоимости своих объектов настаивает "Максидом" Александра Евневича и семья экс–вице–губернатора Петербурга Юрия Молчанова. Остальные выжидают.
Компания "
Максидом
", основным владельцем которой является Александр Евневич (45–е место в рейтинге миллиардеров "ДП", состояние — 19,5 млрд рублей), начала процедуру оспаривания кадастровой стоимости всех строительных гипермаркетов "Максидом". Суммарная стоимость государственной кадастровой оценки этих семи объектов составляет 3,5 млрд рублей. Стоимость 1 м2 в магазинах колеблется от 16 тыс. до 40 тыс. за 1 м2.
Значительно дороже рынка
В компании недовольны тем, что кадастровая стоимость здания "Максидома", например, на Московском пр. превышает 40 тыс. рублей за 1 м2 при средней по городу стоимости зданий 20–21 тыс. рублей за 1 м2. "Здания магазинов "Максидом" — это не торговые центры с лифтами и подземными паркингами. У нас не очень сложные объекты, и, на наш взгляд, они не могут быть дороже среднегородской стоимости", — уверена член совета директоров ООО "Максидом" Мария Евневич.
С 2015 года в Петербурге собственники офисов, магазинов, объектов общепита и бытового обслуживания площадью свыше 3 тыс. м2 должны платить налог на имущество в размере 1% от кадастровой стоимости, а не от остаточной балансовой, как ранее. Суммарная балансовая стоимость всех гипермаркетов "Максидом" значительно ниже кадастровой, около 1,6 млрд рублей. "В этом году суммарная налоговая нагрузка по налогу на имущество осталась приблизительно на уровне прошлого года, так как ставка составила 1%. Но мы знаем, что такая ставка носит временный характер. И, когда она дойдет до плановых 2%, мы должны будем заплатить более чем на 30 млн рублей в год больше", — пояснила Мария Евневич.
"Максидом" подал заявку в комиссию по рассмотрению споров по кадастру при Росреестре на снижение стоимости объектов на величину от 14 до 49%. Обращение компании рассмотрят на ближайшем заседании 3 июля. "Мы надеемся на вдумчивый подход комиссии при Росреестре и на досудебное урегулирование спора. Но в случае отказа будем вынуждены обратиться в суд", — говорит Мария Евневич. На пересмотре кадастровой оценки настаивают и владельцы торгового комплекса площадью 20,1 тыс. м2 на Среднем пр. В.О., 36 / 40. В ГУИОН оценили здание рядом со станцией метро "Василеостровская" в 82,2 тыс. рублей за 1 м2. Это в 4 раза выше средней кадастровой стоимости квадратного метра зданий в Петербурге по итогам последней оценки (20,3 тыс. рублей), ее результаты были утверждены в конце 2014 года. Торговый центр стоит 2,5 млрд рублей, сумма налога на имущество — 25 млн рублей в год.
Видимо, к таким тратам оказались не готова семья бывшего высокопоставленного петербургского чиновника. По данным ЕРРЮЛ, 50% ООО "Редженси Пропертиез", владеющего зданием на Среднем пр. В.О., принадлежит кипрскому офшору Henry Property Holdings Limited, 45% — у Татьяны Молчановой, жены бывшего вице–губернатора Петербурга Юрия Молчанова, и 5% — у Олега Сумбаева, давнего бизнес–партнера экс–чиновника. Олег Сумбаев передал через своего представителя, что они не согласны с результатами кадастровой оценки. От дальнейших комментариев в компании отказались.
Риск получить отказ
До сих пор попытки снизить кадастровую стоимость предпринимали собственники относительно небольших объектов. Среди них автоцентр "РАЛЬФ–АРТ", Смольнинские, Станционные и Московские бани и др. Росреестр отказал всем. Источники "ДП" говорят, что есть установка — на комиссии согласовывать снижение стоимости менее чем на 30%. Если собственник хочет снизить кадастровую оценку больше чем на треть, он получит отказ. "Назвать очень качественной кадастровую оценку недвижимости в Петербурге нельзя, потому что исходные данные для оценки, мягко говоря, оставляют желать лучшего", — говорит заместитель генерального директора ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН) Сергей Грибовский. Он признает, что комиссия по рассмотрению споров при Росреестре принимает решения по формальному признаку и качественной дискуссии между государственными и частными оценщиками не происходит. Он не исключает, что основная масса споров по кадастровой оценке недвижимости переместится в суды, как это произошло с оспариванием кадастровой оценки земельных участков.
Ждут результатов
Следовать примеру "Максидома" и "Редженси Пропертиез" другие крупные собственники коммерческой недвижимости пока не торопятся. Холдинг "Адамант" занял выжидательную позицию. "Пока весь путь по оспариванию кадастровой оценки недвижимости в Петербурге никто не прошел. Мы посмотрим, как будет складываться практика. Я думаю, что власти тоже смотрят на ситуацию, какой всплеск активности по оспариванию будет. Может быть, они сами внесут изменения в кадастровую стоимость и исправят явные ошибки, как это было с повторной оценкой земли", — рассчитывает председатель совета директоров ассоциации "Управляющий холдинг "Адамант" Дилявер Меметов.
"У нас по некоторым объектам стоимость выросла, по некоторым снизилась, поэтому в целом баланс соблюден. Нас все устраивает. Но есть один объект с явной ошибкой, где при расчете стоимости был неверно указан материал стен, по нему сейчас разбираемся", — рассказал управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов. Директор по развитию КЦ "Питер" Иван Беркольцев заявил, что планов по оспариванию кадастровой оценки у них нет: "Оценка наших объектов соответствует средней по рынку".
Основатель
Fort Group Максим Левченко сообщил, что компания не будет оспаривать кадастровую оценку ни в одном из своих торговых центров. "Проблем с ростом платежей по налогу на имущество у нас нет", — заявил он.
На федеральном уровне, напротив, всерьез озаботились повышением качества кадастровой оценки. На ПМЭФ–2015 заместитель министра экономического развития Николай Подгузов заявил о готовящейся реформе: принято решение о создании института государственного кадастрового оценщика. Бюджетное учреждение с филиалами во всех субъектах РФ, с одной стороны, по заказу органов власти будет безальтернативно заниматься кадастровой оценкой для определения налогооблагаемой базы, а с другой — рассматривать жалобы собственников на свою работу. Это должно упростить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Осенью законопроект внесут в Госдуму.
“
Я думаю, что около половины всех крупных зданий в Петербурге имеют завышенную кадастровую стоимость по отношению к рыночной. Примерно четверть — существенно завышенную. Проблема в том, что в комиссии при Росреестре по рассмотрению споров качество отчетов оценивают не только профессиональные оценщики, но и специалисты иных сфер деятельности. Таким образом, комиссия избрала путь отклонения отчетов по формальным признакам. В результате шансы на победу в споре о кадастровой стоимости не зависят от соотношения между кадастровой и рыночной стоимостью. Такая позиция в комиссии не способствует процедуре разрешения споров. В этой ситуации важно, чтобы добросовестные собственники и независимые оценщики не оставляли попыток добиться справедливой базы налогообложения. Опыт оценки земли под промышленное использование показывает, что 50–100 отчетов достаточно для того, чтобы ситуация переломилась и кадастровая стоимость была приближена к рыночной путем разрешения споров в комиссии и в суде, принятия мировых соглашений и снижения стоимости при следующей государственной кадастровой оценке.
Дмитрий Кузнецов
член экспертного совета НП "СРОО "Сообщество профессионалов оценки"
