Власти Ленобласти упрощают процедуру выделения земель для инвесторов и застройщиков, рассчитывая на приток инвестиций в традиционно не слишком доходные сферы. Для этого разработан проект закона о выделении земель без торгов. Однако участники рынка и эксперты нашли в нем много пробелов и сомневаются, что он поможет привлечь инвесторов.
Проект закона разработал комитет по управлению государственным имуществом администрации Ленобласти. Согласно документу, земельные участки и объекты, находящиеся в областной или муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, инвесторы и застройщики смогут получить без торгов. Это касается, однако, не всех, а только застройщиков, которые достраивают проблемные дома и дома по госпрограммам (аварийное и арендное жилье), а также инвесторов, которые вкладываются в сельское хозяйство или реализуют "масштабные проекты в соответствии с госпрограммами Ленобласти в части создания объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения". Уровень "масштабности" при этом не уточняется.
Сейчас, согласно Земельному кодексу, предоставление земельных участков под жилищное строительство, не важно для каких целей, возможно только на торгах. Принятие этого закона даст возможность под реализацию программ, финансируемых из бюджетов, выделять землю без торгов, при этом для коммерческого жилья эта процедура однозначно будет проводиться через торги.
Документ будет внесен на рассмотрение в парламент на осенней сессии и, как рассчитывают инициаторы, принят до конца года.
"Самая большая проблема в наших государственных программах — не построить дом, а оформить и предоставить земельный участок для этих нужд, — отмечает вице-губернатор Ленобласти по строительству Михаил Москвин. — Мы постоянно сталкиваемся со сложностями при выделении участков для домов по расселению аварийного жилья, для застройщиков, которые помогают дольщикам. И до сих пор мы не можем начать программу арендного жилья именно из-за сложностей с выделением участков". По его словам, новый закон даст возможность усовершенствовать эту процедуру. "Процесс выделения земельных участков под аварийное, наемное жилье станет подконтрольным, что будет способствовать сокращению сроков этой процедуры и даст больше гарантий по исполнению программ, финансируемых из бюджета РФ и Ленобласти", — говорит он.
Впрочем, эксперты указывают на то, что в проекте закона есть явные пробелы, инвесторов он едва ли вдохновит.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры", говорит, что инструментарий, внесенный в Земельный кодекс, используется разработчиками проекта неверно. "К масштабным инвестиционным проектам среди прочего отнесено строительство домов для предоставления жилых помещений лицам, проживающим в аварийном жилье, и обманутым дольщикам. Это обусловлено желанием областных властей создать механизм решения наболевшей проблемы. Однако очевидно, что федеральный законодатель вводил институт масштабных инвестиционных проектов для предоставления возможности регионам формировать приток инвестиций, а не для решения социальных проблем. Кроме того, Земельный кодекс предусматривает возможность предоставления участков без проведения торгов только по распоряжению высшего должностного лица субъекта, в то время как законопроект предполагает предоставление участков по решению органа, уполномоченного губернатором", — комментирует юрист.
Как поясняет старший юрист Herbert Smith Freehills Маргарита Славина, по сравнению с другими региональными законами данный проект носит весьма общий характер. "В частности, не перечислены конкретные виды некоммерческих объектов. Список направлений масштабных инвестиционных проектов очень узкий, но конкретные требования к ним, например по будущим налоговым отчислениям и созданию рабочих мест, не установлены, и не сказано, где они будут установлены. В других регионах подзаконными актами правительств сразу прописывается четкий порядок прохождения документов. Также получила распространение практика оформления обязательств инвестора по реализации крупного или социально значимого проекта с помощью специальных соглашений", — говорит Маргарита Славина.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International, говорит, что хотя законопроект направлен на привлечение инвестиций в Ленобласть, есть сомнения в том, что будут предоставляться высоколиквидные земельные участки с понятным целевым назначением и понятной будущей прибылью. "Такие участки успешно реализуются на торгах. На наш взгляд, если предоставляемый участок будет представлять собой актив с неоднозначной прибыльностью и непонятной концепцией развития, для потенциального инвестора это станет скорее лишней головной болью, чем привлекательным предложением", — отмечает эксперт.
Руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема" Марина Агеева отмечает, что текст законопроекта не содержит информации о том, кто будет строить на выделяемых землях. "По какому принципу будут выбирать застройщиков, которым будут предоставлять участки? Любая компания сможет обратиться с предложением построить жилье или объект соцкультбыта? И если проект соответствует потребностям, то любому застройщику выделят землю? Будет ли формироваться запрос от властей на подобное строительство, некое ТЗ? В этом случае межведомственная комиссия превратится в конкурсную? На мой взгляд, велика вероятность, что круг компаний, которые получат доступ к таким участкам, окажется слишком узким", — рассуждает она.
Председатель совета директоров ГК "Энерго" Азат Григорьян считает, что такой документ нужен, чтобы развивать проекты, которые не сулят быстрой прибыли и не обладают высокой коммерческой ценностью. "Как правило, землю на торгах покупают под строительство прибыльных объектов. Для решения социальных и стратегических задач можно выдавать землю без торгов, но есть и подводные камни. Когда компания является собственником земли, то меньше зависит от чиновников. Например, во Всеволожском районе мы получили целевым образом участок под логистический комплекс и до сих пор судимся с администрацией, которая уже 3 года чинит нам препятствия по непонятным причинам. Проще было выкупить эту землю в собственность. Новый закон будет работать, если к нему добавить ручное управление", — считает Азат Григорьян.
