Холдинг "Империя" выкупил у группы "ВТБ" здание на Большой Морской с большим дисконтом

На фоне кризиса растет число сделок по продаже банками непрофильного и залогового имущества: кредитные организации активно выставляют его на торги для пополнения ликвидности. Многие объекты продаются с дисконтом, достигающим сегодня 40% от рыночной оценки. Это, с одной стороны, стимулирует активность немногочисленных покупателей, а с другой — добивает и без того лежащий на боку рынок недвижимости. Эксперты считают, что интенсивный вброс на рынок таких активов может привести к снижению цен на коммерческую недвижимость в Петербурге на 5–15% к концу года. Падение цен на данный момент они оценивают в 10% к прошлогоднему уровню.

Крупная сделка

Как стало известно "ДП", одну из самых крупных сделок года по приобретению банковского имущества в Петербурге закрыл на днях холдинг "Империя" Андрея Фоменко, владеющий сетью бизнес–центров "Сенатор". Холдинг выкупил у группы "ВТБ" историческое здание бывшего Русского торгово–промышленного банка на Большой Морской ул., 15, площадью 6,3 тыс. м2. Это будет бизнес–центр класса А, его ввод в эксплуатацию запланирован на 2016 год. В "Империи" комментировать сделку отказались, но информацию о ней подтверждают данные Росреестра.

Группа ВТБ планирует перевести свои структурные подразделения в Петербурге в новое здание - бизнес-центр "Невская Ратуша", сообщили в пресс-службе компании.

"Другие избыточные площади будут реализованы.  Но сейчас говорить о конкретных объектах рано", - сказали там.

Эксперты не исключают, что продажа здания связана с планами банка по переезду в "Невскую ратушу" в конце 2016 года. Там ВТБ займет 40 тыс. м2, и потребность в других офисных помещениях у него снизится. Кроме того, стратегия группы "ВТБ" предусматривает объединение банков, входящих в нее, под единым брендом. В частности, Банк Москвы, который раньше владел этим зданием, войдет в состав ВТБ и уже с мая 2016 года утратит свой бренд.

Рынок покупателя

Ранее историческое здание на Большой Морской ул., 15, планировали отреставрировать и передать под представительство Банка Москвы. Но в 2010 году, после отставки Юрия Лужкова, у банка начались проблемы, и через год его поглотил ВТБ. А в начале 2013 года объект выставили на продажу, и реставрационные работы там были приостановлены. Два года назад эксперты оценивали здание в 1,2 млрд рублей. Сейчас его стоимость, по мнению гендиректора Knight Frank Spb Николая Пашкова, составляет 450–500 млн рублей.

"Условия на рынке диктуют покупатели, а их немного. Так что время для покупок весьма удачное. Собственники стали сговорчивей", — говорит он.

С коллегой не согласна директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко: "Вряд ли дисконт по этому зданию был больше 5–10%. Все–таки это исторический центр, где спрос на отдельно стоящие здания всегда высок, а предложение ограничено". По ее мнению, здание продали за 1–1,1 млрд рублей. "Хотя дисконт на отдельные объекты коммерческой недвижимости в Петербурге сегодня достигает 40%", — говорит она.

Кризис — катализатор

В кризис банки активнее распродают непрофильные активы. "Во–первых, их становится больше, поскольку многие заемщики не могут платить по кредитам и банки получают их заложенную недвижимость в собственность. Во–вторых, держать ее на балансе банкам невыгодно, особенно в кризис, поэтому они стараются быстрее от нее избавиться", — поясняют в Ассоциации банков Северо–Запада. После кризиса 2008–2009 годов, например, был продан десяток земельных участков компании "Л1", заложенных по кредитам в нескольких банках. Совокупный долг девелопера перед кредиторами составлял почти 6 млрд рублей, и в результате этих продаж он был практически полностью погашен.

Из–за долгов перед Сбербанком , возникших в ходе того же кризиса, был продан и участок Первой проектной компании на наб. Робеспьера, 32. Эту землю в конце прошлого года за 300 млн рублей (в 2007 году она оценивалась в 1 млрд рублей) приобрел московский девелопер "Садовое кольцо", а позже перекупил холдинг "БТК" Таймураза Боллоева.

Теперь продажа недвижимости банками вновь активизировалась. Так, ЗАО "ПСХ", подконтрольное Дмитрию Мисюре и его партнерам, этой весной выкупило у Россельхозбанка имущество крупного звероводческого комплекса "Северная пушнина", заложенное по кредиту на 400 млн рублей. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) готовится продавать имущество банков, ликвидированных ЦБ. "Продавать будут и залоги, и собственные объекты. На продажу готовится около 2 тыс. лотов по всей стране", — сообщили "ДП" близкие к АСВ источники.

Также на днях стало известно, что Sberbank Europe AG (дочерняя структура Сбербанка, управляющая сетью из девяти банков в восьми странах Центральной и Восточной Европы) начинает с помощью Российского аукционного дома (РАД) избавляться от непрофильного имущества в Старом Свете. "Первыми будут пущены с молотка объекты в Венгрии и Хорватии. А общее число лотов — более 20. Это девелоперские проекты, коммерческие объекты и жилье, которые были залогами по кредитам", — уточнили в РАД.

В Сбербанке информацию не комментируют. В РАД рассчитывают, что активы Сбербанка в Европе заинтересуют российских граждан. "Учитывая, что Сбербанк под санкциями, это было бы экономически оправданно и даже патриотично", — считают в РАД.

Давление банков

Эксперты беспокоятся, что появление большого числа непрофильных банковских активов на рынке может опрокинуть цены на коммерческую недвижимость и землю.

"В прошлый кризис, который был более стремительным, чем нынешний, цены упали на 50% в течение года. В том числе из–за давления на рынок распродаваемых банковских активов. В этот раз ситуация может повториться. Но спад будет более плавным", — прогнозирует Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".

Директор Astera Людмила Рева отмечает, что банки не заинтересованы в продаже имущества по бросовой цене: "Неликвидные объекты уходят с дисконтом. Но обычно банки стараются продать их хотя бы по залоговой цене".

"Вброс на рынок имущества банков с той же интенсивностью, что и сейчас, может привести к снижению цен на коммерческую недвижимость в Петербурге еще на 5–15% к тем 10%, которые потеряны с начала года", — заключил исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.