Кто владеет Невским проспектом

Пока Росреестр еще находится в открытом доступе, "Деловой Петербург" во второй раз подсчитал всех владельцев коммерческой недвижимости на Невском проспекте.

Стоит отметить, что в исследовании не учитывалась городская собственность, за исключением случаев, когда она сдается в долгосрочную аренду (Большой Гостиный Двор, Дом Зингера и другие). Город, безусловно, самый крупный собственник коммерческих помещений на Невском проспекте. Таким образом, в структуре собственности по каждому дому представлена информация только по нежилым площадям, только по крупнейшим владельцам и без учета городской недвижимости. Как и предполагалось, в отношении собственников ситуация за год кардинально не поменялась: в основном те же люди и компании увеличили свои площади, выкупив то, что раньше арендовали у города, другие, открывая новые магазины, сразу покупали под них помещения. Всего на топ-100 владельцев приходится 90% всей коммерческой недвижимости на Невском проспекте (опять же без учета городских помещений). Среди них Стивен Уйэн, создатель компании Jensen Group, которой сегодня принадлежит "Пассаж" и другая недвижимость на Невском (интервью со Стивеном Уйэном читайте по ссылке).

И если кризис на рынке недвижимости приостанавливает все сделки по купле-продаже объектов, то арендаторы, напротив, начинают серьезно пересматривать свои планы, и мы наблюдаем значительную их ротацию на Невском. В этом году рейтинг владельцев коммерческой недвижимости составлен только по отрезку от Дворцовой площади до площади Восстания. По Старо-Невскому проспекту были выбраны только некоторые наиболее интересные здания и собственники. Полностью спецвыпуск "Кто владеет Невским проспектом" читайте по ссылке.

Большие перемены

За год, прошедший с прошлого спецвыпуска "ДП" про Невский проспект, состав собственников на главной улице кардинально не поменялся: лидирующие позиции по-прежнему занимают собственники больших отелей и торговых центров.

Активно проявляли себя компании, которые раньше арендовали площади у города, — многие за год выкупили их. Среди таких приватизаторов, например, основатели сети "Супер Бабилон" Иван Третьяков и Геннадий Голубев, которые и без того владели помещениями в десятке домов на Невском проспекте. Продолжила выкуп помещений в собственность ГК "МЕДИ", принадлежащая Тамазу Мчедлидзе.

Редки примеры, когда крупные собственники продают часть помещений. Среди таких случаев, например, сделка ОАО "Талион" Александра Ебралидзе, которое продало 1,5 тыс. м2 на первом-втором этажах своего комплекса на пересечении Невского проспекта и набережной реки Мойки.

Состав арендаторов на Невском, напротив, стабильным не назовешь: за год своих постояльцев сменили десятки помещений.

Одежда уезжает

В этом году Невский проспект не миновала общая участь стрит-ретейла — часть операторов вынужденно покинула насиженные места. Сказались и возросшая из-за курсовых колебаний арендная плата, и общее падение спроса и покупательной способности. Хуже всего пришлось одежным ретейлерам: спрос в их магазинах сократился на 20%.

Ушли с Невского обувные и одежные ретейлеры: Ecco, "Меховой рай", "Твое". Сохранив точку на Невском проспекте, 20, бренд "Зенит-Арена" все-таки отказался от магазина на углу с Малой Садовой улицей.

Не стали держать магазины на Невском проспекте и продавцы украшений: закрыли точки "Адамас", Pandora.

Ушли с главной улицы города одни банки (Райффайзенбанк, "Русский стандарт"), зато открыли свои представительства другие (Россельхозбанк, Ишбанк).

Янтарь для Азии

Отличительной особенностью этого кризиса для Невского проспекта стало превращение главной городской магистрали в сувенирную улицу.  По сути Невский стал иллюстрацией основных трендов на потребительском рынке города. Горожане стали экономить на одежде, еде, зато спрос со стороны гостей города высок как никогда.

На смену туристам из Европы и США пришли туристы из стран Азии, непривычно большой приток гостей обеспечивают российские города.

Потому если весной брокеры говорили о том, что пустует или ищет новых арендаторов каждое пятое помещение, то к концу года доля вакантных площадей стала сокращаться. В JLL ее оценивают в 6,6%, в Knight Frank — в 10%, учитывая помещения с существующими арендаторами, на место которых собственник ищет новых, чтобы заселить их по более высокой ставке.

Позитивно на рынке сказался отказ арендодателей от непомерно высоких требований, сейчас уже можно говорить о стабилизации уровня арендной платы. Если в более тучные времена, говорят в Colliers, максимальная ставка аренды могла доходить до 14,5 тыс. рублей за 1 м2, то, по последним данным, максимальные ставки аренды на Невском проспекте в октябре 2015 года составляли 7-12,5 тыс. рублей за 1 м2, говорится в исследовании JLL. В начале же года брокеры говорили о снижении максимальных ставок аренды и вовсе до 5-11,5 тыс. рублей за 1 м2.