Создатель Jensen Group Стивен Уэйн: "крыши" у нас не было, была охрана

Американец Стивен Уэйн приехал в Россию в 1991 году, будучи сотрудником Morgan Stanley. СССР доживал свои последние дни, до августовского путча оставалось 2 месяца, на зарождающемся российском рынке недвижимости заключались первые сделки аренды и купли–продажи. После прогулки по Эрмитажу экс–капитан гарвардской команды по гребле заглянул в газету "Из рук в руки", чтобы узнать, сколько стоят квартиры по соседству со всем этим великолепием, и принял главное решение в своей предпринимательской биографии. С работой в Morgan Stanley было покончено, следующие два десятилетия Стивен Уэйн занимался инвестициями в петербургскую недвижимость. Его дети выучили русский, а сам он построил компанию, портфель активов которой сегодня оценивается в $400 млн. Создатель Jensen Group встретился с главным редактором "ДП" Максимом Васюковым на крыше своей штаб–квартиры на Невском пр., 32, чтобы рассказать о том, как эта улица разделила его жизнь на до и после.

Идея поехать заниматься бизнесом по ту сторону железного занавеса была достаточно смелой. Как она вообще пришла вам в голову?

— В то время я работал в Morgan Stanley, в нью–йоркском и лондонском офисах. Это был крайне интенсивный и продуктивный период в моей жизни, много сделок, драйва и опыта. Я входил в так называемую инвестиционную группу, генерировать идеи было нашей единственной задачей. Мы приходили каждое утро к 7:00 с новыми "идеями дня". Этот процесс был чем–то вроде бизнес–школы, я был самым молодым в команде и многому научился. Там у меня и родилась идея поехать в Восточную Европу. Я приехал в Россию во времена, когда она была менее развитой страной по сравнению, например, с Польшей, Венгрией или Чехословакией. Но я всегда был уверен, что Россия имеет наибольший потенциал благодаря высокому уровню образования и огромному количеству ресурсов.

Получается, что все началось с командировки, в которую вас отправил ваш босс из Morgan Stanley?

— Нет, мой приезд не был связан с работой в компании. Это было в июне 1991 года, из Morgan Stanley я ушел в июле и уже 21 октября окончательно перебрался в Москву. Там я провел первые полтора года в России, занимаясь покупкой квартир. Затем я приехал сюда, в Петербург, с друзьями сходить в Эрмитаж и выпить пива. Заодно просмотрел цены на недвижимость в газете "Из рук в руки": оказалось, что цены здесь ниже, чем в Москве, так и пришло решение о переезде. Сначала выкупали отдельные квартиры, потом и здания целиком. Здание на Невском, 32, было одним из них. Мы переселили отсюда около 65 жителей коммунальных квартир. Можете представить, как это было непросто! Сколько личных историй мне пришлось узнать… Это были интересные времена.

Вы начинали бизнес на свои собственные деньги?

— Да, я начинал на свои деньги. И если сейчас нелегко найти инвестиции, в то время это было просто невозможно. Люди даже не могли представить, как можно инвестировать в Россию. Получается, что я приехал сюда в момент самого зарождения рынка недвижимости. В 1991 году начался процесс приватизации, появилась возможность сдавать недвижимость в аренду. Знаете, это было просто какое–то сумасшествие.

Полагаю, что первое впечатление от страны было пугающее: криминал и тому подобное.

— Думаю, в тот момент мне помогло то, что я был молод, а молодости свойственна наивность и даже в какой–то степени глупость. Я до конца не осознавал, что происходит и что то, чем я занимаюсь, просто опасно.

Говорят, что всем предпринимателям в те времена приходилось иметь дело с представителями криминальных структур. Как вы, иностранец, не говорящий по–русски, справились с этим? Скорее всего, вам известно русское слово "крыша".

— Нет, "крыши" у нас не было. У нас была охрана.

Вам когда–либо приходилось общаться с вице–мэром Петербурга Владимиром Путиным? В 1990–е годы он как раз занимался вопросами, связанными с иностранными инвестициями.

— Да, он действительно подписывал некоторые документы для наших компаний. Я встречался с ним. Он также занимался банковскими вопросами, и один из моих клиентов был из этой сферы, у нас была общая встреча.

Вы помните свое впечатление?

— Он был серьезен, спокоен и много работал. Могу сказать, что сейчас мое впечатление не поменялось. По его ранним интервью можно сказать, что он был человеком с широкими взглядами, либеральным и прогрессивным. Я бы сказал, что все правительство Петербурга в те дни было настроено прогрессивно. Но, с другой стороны, то, что казалось крайне либеральным взглядом тогда, сейчас уже таким и не кажется.

Итак, начинали вы в одиночестве, а затем вам удалось привлечь к вашей рискованной затее еще нескольких смельчаков…

— Компания первое время развивалась благодаря моему собственному капиталу, но я видел возможность более быстрого развития в привлечении заемных средств. В 1993 году у Jensen появились первые соинвесторы. Большинство из них были моими знакомыми: не только из США, но и из Великобритании. Поскольку некоторое время я жил в Лондоне, у меня остались там хорошие контакты. Моими партнерами стали частные предприниматели, семейные компании, никаких крупных финансовых институтов или пенсионных фондов. В 1993–1994 годах если вы покупали недвижимость в России, то она приносила высокий доход, даже если вы все делали неправильно. Наши сделки становились все крупнее и крупнее. Каждый новый фонд, создаваемый мной и моей командой, становился больше и больше. Масштаб бизнеса увеличивался, и в 2003 году мы смогли купить Сестрорецкий инструментальный завод. Для нас это была принципиально новая и значимая сделка. Проект не был похож на все предыдущие. В тот период мы также приобрели несколько других прекрасных зданий в центре Петербурга: наб. реки Мойки, 55, наб. канала Грибоедова, 12, — это жемчужины нашей коллекции. Но завод в Сестрорецке — он особенный благодаря своему потрясающему прошлому. Он был основан Петром I в 1721 году, я чувствую себя частью этой истории, и меня охватывает гордость. Мы всегда были чрезвычайно осторожны, и в этом есть как положительные, так и отрицательные стороны. Плюс в том, что мы никогда не теряли деньги, но у нас никогда не было таких сумасшедших прибылей, как у некоторых наших российских конкурентов.

Ваш самый известный актив на Невском пр. — это "Пассаж". Можете ли вы сказать, что полностью довольны тем, что получилось после его реконструкции?

— Я бы сказал, что мы сделали много интересного. Соседнее здание — Итальянская ул., 17, — было бизнес–центром самого низкого класса. Мы его отремонтировали и преобразовали в бутик–офис, красивое и очаровательное место. Цоколь Пассажа имел очень низкие потолки, там были маленький супермаркет и склад, а мы смогли опустить уровень пола на целый метр. И сейчас он выглядит так, как выглядел 100 лет назад, тогда это была "нижняя галерея". Таким образом, мы превратили подвальные складские помещений в презентабельные торговые площади. В самой галерее тоже было сделано немало. Мы планируем добавить новых якорных арендаторов, в том числе новые бренды, хорошие рестораны и food–market.

Какова сейчас ваша личная доля в Jensen group?

— Не хотелось бы отвечать на этот вопрос. Доля моих партнеров в уставном капитале растет. Я был единственным акционером, когда начинал, а сейчас моя доля становится меньше и меньше, но все равно она самая крупная. Я поясню, как именно работают инвестиционные фонды: мы берем деньги у инвесторов, а затем отдаем им их вместе с процентом. Мои партнеры задействованы в управлении компанией, которая управляет фондами. В данный момент у меня шесть партнеров. У нас также есть партнеры с ограниченной ответственностью (совладельцы), которых люди обычно называют инвесторами. Партнеры с ограниченной ответственностью могут инвестировать в один фонд и не инвестировать в другой.

Кто они — ваши инвесторы?

— В первую очередь это family offices. Вы знаете, у богатых семей есть структуры, которые управляют их финансами. И многие из них владеют огромными состояниями. Когда я говорю "огромными", я имею в виду миллиарды долларов. Я считаю, что это самые удобные инвесторы не только для нас, но и для России в целом, так как решения принимаются небольшой группой людей. Другими словами, если один член семьи предлагает вложить всего–навсего 1% от миллиарда в Россию, то речь идет о $10 млн. Они строят бизнес так, чтобы дать больше возможностей для творческого подхода в инвестировании. Решать вопросы с ними гораздо проще, чем с пенсионными фондами или с огромными инвестиционными комитетами, состоящими из 15 человек. При этом в нашем последнем проекте задействованы пенсионные фонды, и их доля составляет 30–40%, а также инвестиционные фонды американских университетов. Их доля — около 20%. Остальные — это частные инвесторы и family offices.

Таким образом, географически ваши инвесторы находятся в США и Западной Европе?

— У нас есть инвесторы из Карибского бассейна, Японии, Китая, России и даже с Каймановых островов. Но подавляющее большинство — да, из Северной Америки и Европы.

В таком случае их вряд ли радуют последние новости из нашей страны: в долларовом выражении цены на недвижимость упали катастрофически…

— Сейчас становится труднее объяснить, почему Россия интересна для инвестирования, что, мне кажется, остается правдой. Продажи идут крайне сложно, рынок финансирования очень напряжен. Сложно получить деньги от банков, есть ощущение некой "замороженности", так как продавцы не хотят продавать, а покупатели покупать. Но, с другой стороны, надо учитывать масштабы страны. Качество недвижимости в России, и особенно в Петербурге, очень низкое, но это вопрос времени. Сейчас мы не инвестируем, но точно начнем это делать снова. Размер нашего последнего фонда составлял $165 млн. Похоже, что впервые в истории Jensen Group наш следующий фонд окажется меньше предыдущего. Но это нормально, потому что есть еще одна немаловажная деталь — размер полученной прибыли. Таким образом, даже привлекая меньший объем средств в новый фонд, мы, возможно, получим большую прибыль.

А что насчет политической обстановки? Вряд ли американцам комфортно инвестировать в Россию на фоне разговоров о новом витке холодной войны.

— Абсолютно верно. Многие инвесторы считают, что Россия сейчас не лучшее место, но я не политик, я бизнесмен. Ситуация сейчас критическая, сложно предсказать, что будет дальше. Несомненно, существует некий риск, однако есть и другая сторона медали: сейчас мало кто занимается инвестициями. Чтобы остаться на рынке надолго, потребуются некоторые вложения, но это поставит компанию в наиболее выгодную позицию и в итоге принесет дополнительную прибыль. Мне кажется, что никто не знает, к чему приведет вся эта политическая неразбериха. Поэтому все, что нам остается, это признать непредсказуемость дальнейших событий. Россия на первом месте по числу жителей во всей Европе, в Москве проживает больше людей, чем в любом европейском городе, Санкт–Петербург занимает 4–е место. И в сфере недвижимости есть огромные возможности для развития. Здесь есть некий капитал, но он очень мал по сравнению с тем, что действительно необходимо. Город наполнен недвижимостью достаточно низкого качества, и конкуренция крайне мала.

Каково это — быть американцем в Петербурге? Вам не бывает страшно?

— Меня часто спрашивают, пугает ли меня ситуация в стране, и могу сказать, что абсолютно нет. Люди здесь придерживаются различных взглядов, да и вообще мнение любого человека будет отличаться от вашего. Лично я не согласен с точкой зрения правительства США в полной мере, поэтому мне немного легче в политических дискуссиях.

Хотя, буду с вами откровенен, иногда я сталкиваюсь с негативным отношением ко мне как к американцу. Но чаще встречаю интерес, кто–то английский со мной практикует, чаще это приятное общение.

Вы вовлечены в местное предпринимательское сообщество? У вас есть друзья среди местных миллиардеров?

— Мне кажется, что у меня достаточно хорошие связи здесь. Компания крупная, следовательно, только благодаря бизнесу я повстречал очень многих людей. Сообщество здесь достаточно маленькое. Учитывая 5–миллионное население Петербурга, круг бизнесменов достаточно узок. У меня есть друзья, с которыми я сблизился за 25 лет здесь и которые никак не вовлечены в мой бизнес.

Когда я только приехал сюда, я не знал русского языка, у меня было много друзей среди таких же приезжих, я существовал как бы в изолированном сообществе экспатов, даже мои арендаторы были приезжими. Я пытался сохранить компанию из иностранцев, но все разъезжались примерно каждые 2 года, появлялись новые, это утомляло, так среди моих друзей появились русские. Это помогло мне в изучении русского языка, помогло почувствовать себя местным жителем.

Знакомы ли вы с Августом Мейером? Ваши истории очень похожи, вы оба открыли свой бизнес здесь в одно время, вы оба американцы.

— Да, он мой очень хороший друг. Мы часто с ним видимся. Мы оба родом из одного штата.

Какую часть вашей жизни вы физически проводите в Петербурге?

— Львиную долю, я бы сказал: три недели из четырех. Мне все здесь нравится, я чувствую себя немного русским, мне нравится русская культура, я хожу в музеи, особенно зимой. Летом мне больше нравится на улице, тем более что музеи все переполнены людьми, вчера вот гулял часа три.

Я хожу в театры — Мариинский, Михайловский — я живу близко к ним. Мне нравится ездить в Приморском направлении, я люблю озера, леса. Эти места напоминают мне район в Миннесоте, где я вырос. Юг города тоже прекрасен, все эти дворцы.

Сейчас моя семья — а я женат, у меня две дочери и сын — вернулась в США. И мне, разумеется, не просто летать к ним каждый месяц. Моя старшая дочь ходила здесь в школу. Ей нравилось, она хорошо говорит по–русски. Моей второй дочери было 3,5, когда она уехала, она только начала учить язык, но она хорошо понимает. У нас были русские няни.

Я бы хотел, чтобы дети приезжали на лето, это позволило бы мне сделать перерыв в моих перелетах туда и обратно. Лето здесь прекрасное, дети смогли бы попрактиковаться в русском языке, завести друзей.

Знаете, то что я сделал в Петербурге, занимает большую часть моей жизни, и я бы хотел, чтобы моя семья тоже стала частью этого. Я горд тем, что сделано, и хотел бы поделиться этим с моей семьей.