Тенденции этого года легко угадывались в конце прошлого: это будет год рублевых ставок и год арендатора. Так и получилось, а главное — год стал проверкой на умение договариваться.
"Раньше мы арендаторов видели только раз — когда договор подписывали, — говорит владелец торговых центров, — а в этом году они к нам вереницей стояли, со всеми перезнакомились!" Друг познается в беде, так что собственники и арендаторы еще больше узнали друг друга во время череды серийных "минирований". Отношения стали ближе, хоть в гости на блины никто никого не звал. Арендаторы выбивали скидки и фиксирование валютных ставок в рублях. Многим это удавалось, причем даже в таких несговорчивых ТЦ, как "Галерея". Кому не удавалось — уходили.
Понятно одно: жить друг с другом этим компаниям еще долго. Ведь ни новых девелоперов, ни новых объектов на рынке почти не ожидается. В этом году открылось два новых ТРК, на следующий запланировано еще два. Застройщики бизнес–центров, получив разрешения на строительство, положили их в самый дальний ящик стола и рассматривают только варианты строительства под конечного пользователя. На рынке складов эта тенденция крепнет несколько лет — и хотя активность там могла бы быть и выше, зато все живут дружно.
Янтарный Невский проспект
Ярким отражением всего кризиса на рынке коммерческой недвижимости в этом году стал Невский проспект. За год состав арендаторов стрит–ретейла на главной торговой улице города серьезно поменялся. Скидки на аренду достигли 20%, а покупатели теперь идут сюда за развлечениями, матрешками и янтарем.
К весне почти каждое пятое ликвидное помещение на первых этажах Невского пр. ждало нового постояльца — арендаторы съезжали из–за того, что владельцы помещений не стали изменять договоры с привязкой к валюте. Участники рынка говорили, что многие из собственников купили площади уже давно, сами живут за границей и плохо знакомы с реалиями петербургского рынка.
Выполнять условия соглашений, принятых в другой экономической реальности, оказалось невозможным для многих ретейлеров, и они просто собирали чемоданы. Делали это и банки: некоторые предпочли просто закрыть офис, другие — переехать на улицу поблизости. Утекали с Невского и продавцы мобильных телефонов, и бренды одежды и обуви.
В итоге к концу года первые этажи на Невском стало не узнать. В первую очередь на проспекте развернулись сувенирные магазины — открылось почти два десятка точек с матрешками, янтарем, подарками и сувенирами.
Но некоторые помещения до сих пор стоят пустыми. Одно из самых крупных — 2 тыс. м2 на Невском пр., 62. С двух этажей, принадлежащих "Петербургскому агентству недвижимости" Андрея Исаева, уехала ZARA — владелец бренда, испанская Inditex, предпочел оставить один флагманский магазин на Невском в доме Мертенса. Помещение не находит нового постояльца уже почти 9 месяцев. Долго пустовал и первый этаж дома № 68, построенного "Группой ЛСР", — в итоге девелопер решил открыть в нем офис продаж. Хотя в компании уверяют, что это было осознанное решение, а претендентов на аренду было много.
Аппетиты "Газпрома" растут
ПАО "
Газпром
" расширяет свой проект в Лахте. А пока продолжает пачками арендовать новые офисы. Из всех сделок по аренде в городе в этом году на компанию пришелся 41%. Руководство компании "Газпром", похоже, осознало, что в нынешний "Лахта Центр" никак не поместятся все сотрудники монополиста и его "дочек". Эксперты говорят об этом не первый год.
В этом году холдинг сделал несколько шагов, направленных на будущее увеличение проекта в Лахте. Первоначально говорилось, что офисы "Газпрома" займут 40% "Лахта Центра", то есть 160 тыс. м2, но из состава комплекса исключили гостиницу, заменив ее на 25 тыс. м2 офисов. Затем в сентябре был принят новый проект планировки, по которому на территории 3 га, которая специально была выделена в отдельный участок–анклав (на ней планировался сад), разрешили коммерческую застройку — теперь здесь можно возвести еще 100 тыс. м2. И наконец, "Газпром" предложил на совете по инвестициям выделить ему землю под строительство общественно–делового квартала по соседству. Проект предусматривает строительство трех бизнес–центров общей площадью 257 тыс. м2 с подземными паркингами площадью 88,6 тыс. м2 и конференц–пространством площадью 15 тыс. м2, а также объектов социального и культурного назначения. Совет при губернаторе уже рекомендовал признать этот проект стратегическим.
Спорная кадастровая оценка недвижимости
Собственники крупных объектов коммерческой недвижимости настаивают на снижении кадастровой стоимости своих объектов. Это поможет сэкономить на налогах.
С 2015 года в Петербурге налог на имущество за крупные объекты, площадью более 3 тыс. м2, торговой и офисной недвижимости, а также общепита и бытовых услуг стали платить от кадастровой стоимости, а не от более низкой балансовой. Для многих владельцев коммерческой недвижимости повышение платежей оказалось настолько ощутимым, что они оспаривают результаты кадастровой оценки своих объектов. Кампания стала массовой, в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров обратились десятки собственников. Среди них — владелец крупнейшей в городе сети бизнес–центров "Сенатор" Андрей Фоменко и хозяева сети гипермаркетов DIY "Максидом" (основной собственник Александр Евневич).
С первого раза понизить кадастровую оценку недвижимости в Петербурге пока не получилось ни у одного заявителя. Доказать, что ГУП ГУИОН при проведении массовой оценки существенно завысил стоимость зданий, пока удалось только трем собственникам. В октябре чиновники согласились снизить кадастровую стоимость торгово–офисного комплекса на Среднем пр. В.О. с 2,5 млрд до 1,37 млрд рублей. И объект принадлежит семье бывшего вице–губернатора Петербурга Юрия Молчанова и его бизнес–партнеру Олегу Сумбаеву.
Собственнику "РАЛЬФ–АРТ дивижн" Юрию Жевнерчуку пересчитали стоимость центра Honda на Малой Зелениной ул., 4, П.С. с 263,6 млн до 133 млн рублей. Здание бывшего кинотеатра "Буревестник" на ул. Подвойского, 38 (принадлежит ООО "ВЕСК"), подешевело на треть, с 160,3 млн до 108 млн рублей. У остальных остается шанс снизить кадастровую стоимость через суд.
Разорительные эвакуации
В этом году большинство петербургских модников или посетителей кинотеатров в торговых центрах почувствовали на себе прелести эвакуации — город в этом году стал столицей телефонного терроризма. Проблема достигла такого масштаба, что владельцы ТРК и арендаторы магазинов, убытки которых из–за ложных минирований росли с каждым днем, заговорили о необходимости выработать единый план борьбы. Но в итоге к концу осени звонки прекратились.
Торговые комплексы пережили почти сотню эвакуаций из–за ложных телефонных звонков о минировании. В действиях злоумышленников прослеживалась своего рода стратегия: после длительного и систематического преследования одного–двух торговых комплексов, принадлежащих одной компании, они делали сообщение о массовом минировании, после чего переключались на объекты других владельцев. Из Петербурга террористический вирус пошел по России — в Москву, Ярославль, Набережные Челны и другие города.
Братья остались без дома
Конюшенное ведомство окончательно уходит сквозь пальцы Михаила и Бориса Зингаревичей. Владельцы ИЛИМ и Plaza Lotus Gruop хотели превратить памятник, находящийся в весьма плачевном состоянии, в апарт–отель, потратив 6,5 млрд рублей. Разрешение на строительство они получили еще 2 года назад. Но согласование прошло без рассмотрения совета по культурному наследию, что в экспертных кругах вызвало протест. В итоге проект на совет все–таки попал, и тот рекомендовал приостановить стройку. Хотя работы и так фактически не велись, за исключением укрепления фундаментов и других противоаварийных действий. Инвестконтракт с девелопером не расторгнут, но власти уже заявили, что устроят в здании выставочное пространство. Зингаревичи пострадали в этом году и от информационной атаки "Национальной медиа группы" Юрия Ковальчука, а зимой у членов семьи прошли обыски, связанные с исками к руководству ЭСИК Антона Борисовича Зингаревича.
Историческая торговля без концепции
В Гостином Дворе продолжается конфликт собственников. В этом году акционеры Большого Гостиного Двора опять не включили представителя Fort Group, которая владеет 10?% исторического торгового комплекса, в совет директоров общества. Девелоперы тем временем продолжают бороться за реализацию своих планов за будущее этого объекта — компания представила свой проект реконструкции Гостиного Двора, который оценивается в 15 млрд рублей, кроме того, в группе утверждают, что в 2014 году БГД недополучил прибыль в размере 500 млн рублей, в том числе из–за "семейных" сделок руководства универмага. Судьба Гостинки немного напоминает судьбу Апраксина Двора — этот комплекс уже не первый год пытаются реновировать, но все время встают какие–то препоны. До конца года Смольный планировал создать государственную управляющую компанию, которая займется проектом. На момент сдачи номера этого так и не произошло.
