За 5 лет объем строительства в Ленобласти вырос в 2,5 раза. Однако в этом году из–за кризиса власти региона решили ужесточить правила игры для застройщиков. Программа "Светофор" вызвала много вопросов у бизнеса.
Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин и председатель комитета по архитектуре и градостроительству региона Евгений Домрачев на круглом столе «Делового Петербурга» ответили на самые злободневные вопросы застройщиков.
Бизнес волнуют перспективы строительства социальной инфраструктуры, дорог и инженерии в регионе, взаимодействие с монополистами, банками и страховщиками, а также возможности снижения себестоимости строительных работ.
Владимир Гурьев , президент ТД « ВИМОС »:
Наша компания — основной игрок на рынке розничных продаж стройматериалов в Ленобласти. В 2015 году продажи у нас выросли на 24% по сравнению с 2014–м. И сейчас такая же тенденция — I квартал закончили с ростом 12%. Чувствуется, что строительство многоквартирного жилья, а также частное и садоводческое строительство развиваются. Я позитивно смотрю на развитие рынка региона.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
У нас тоже позитивные ожидания. Сейчас на территории Ленобласти строится 8,6 млн м2 жилья, еще на 26 млн м2 выданы документы территориального планирования. Общие обязательства застройщиков перед дольщиками региона составляют 100 млрд рублей. Это 75 тыс. пока не закрытых договоров долевого участия. Мы стараемся не задерживать ввод жилья, и тут наши интересы с бизнесом совпадают.
Прошлый год был для рынка региона рекордным: введено 2,3 млн м2 всех видов жилья. В прошлом году в Ленобласти было заключено 100 тыс. сделок на первичном рынке. И если этот темп сохранится, то кризис мы переживем спокойно.
На падающем рынке жилье продается медленно. Тем не менее надо искать покупателя, надо его привлекать. Для нас очень важно, чтобы строители и производители стройматериалов чувствовали себя уверенно.
Евгений Домрачев, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти:
Успехи региона в строительной сфере настолько очевидны, что губернатора Ленобласти даже пригласили в Минстрой РФ с докладом о достигнутых успехах. Все–таки за 5 лет регион увеличил объемы строительства в 2,5 раза! Есть чем гордиться.
Олег Смолин, генеральный директор ООО «Сити 78 загородная недвижимость»:
У меня вопрос по поводу программы "Светофор". Проблема с инфраструктурой в Ленобласти давно назрела, но взять и переложить всю ответственность за ее создание на бизнес — это, конечно, сомнительный выход. Особенно в непростой экономической ситуации, когда строителям и девелоперам и так живется непросто. У области должен быть собственный план по развитию инфраструктуры в регионе, так как решение социальных вопросов — это прежде всего задача государства. Если и пришло время для новых правил, то нужно внимательно проанализировать предлагаемые правительством варианты, рассмотреть какие–то альтернативы, доработать инициативу в диалоге с бизнесом, а не просто переложить решение всех вопросов на застройщиков. От этого зависит развитие региона.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
Губернатор региона определил основной вектор развития программы "Светофор". Он предложил мягкую реформу программы "Социальная инфраструктура в обмен на налоги", которая на стоимость "квадрата" не повлияет. Регион будет выкупать у застройщиков построенные ими социальные объекты за 100% их стоимости, но за более долгий срок: в приграничной зоне он составит 5–7 лет, а в удаленных районах — несколько меньше. Это вселяет оптимизм, особенно на фоне звучавших ранее более жестких вариантов.
Евгений Домрачев, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти:
Принципов, на которые мы опираемся, раскрашивая территории в разные цвета, всего три. Первый — рыночная стоимость жилья на данной территории. Получается, что чем ближе к городу — тем она выше. Второй принцип — количество объектов здравоохранения и образования, заложенных в схемы территориального планирования. И третий — удаленность района от города. Но система эта гибкая. Напомню вам, что в региональные нормативы градостроительного проектирования, принятые совсем недавно, мы уже 4 раза вносили поправки. Жизнь меняется, и правила работы тоже.
Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад»:
Возможна ли аренда социальной инфраструктуры областью до момента выкупа по программе "Светофор"? Мне кажется, это целесообразно. Ведь если девелопер строит детский сад, который Ленобласть выкупает у него в рассрочку за несколько лет, то все это время застройщик платит налог на недвижимость, налог на землю, на которой детский сад расположен, и отчисления на амортизацию.
И еще одна больная для строителей тема — транспортное обеспечение. На территории своих проектов застройщик сам готовит дорожную сеть. Но добраться от новых кварталов Ленинградской области до черты города порой затруднительно. Хотелось бы понимать, как будут решаться вопросы транспортного обеспечения новых проектов, реализующихся на территории Ленинградской области.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
Мы говорили о том, что берем соцобъекты в долгосрочную аренду и платим за них по частям — в рассрочку. И никакой иной формы взаимодействия в рамках данной программы не предусмотрено.
Что касается транспортного обеспечения, то из–за дороговизны полностью на застройщиков его не переложить. Тот же съезд в Мурино застройщики проектируют всем миром — и то сетуют на ощутимые затраты. А строить этот съезд мы будем в том числе и за счет бюджета, причем с участием федеральных денег, поскольку цена вопроса там — 6 млрд рублей.
Что касается дорог в Кудрово, то их строители делают сами. Но и инвестиции там совсем другого порядка.
Евгений Домрачев, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти:
Строительство дорог отстает от общего темпа застройки новых районов. Однако надо помнить, что многие дороги проходят по территории не только Ленобласти, но и соседнего Петербурга. И для строительства некоторых надо менять генплан города — а это 2018 год как минимум. Так что, пока этого нет, надо искать общие точки соприкосновения. И мы надеемся на ваше соучастие в этом вопросе.
Наталья Васильченко, генеральный директор компании «МонАрх–Девелопмент»:
Хотела бы уточнить, должны ли будут бизнесмены строить за свой счет все объекты социальной инфраструктуры в красной зоне в рамках программы "Светофор"? Или все–таки довольно дорогие объекты здравоохранения власти профинансируют сами? К сожалению, не покидает чувство, что удавка на шее у застройщиков все время затягивается.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
Медицинские учреждения действительно стоят дороже других социальных объектов. Поэтому мы их разделяем на две группы. Первая — встроенные и пристроенные помещения, они однозначно должны быть построены и введены за счет строителей. Но вы сами можете сдавать их в аренду или продавать под социальные нужды, это ваш бизнес. Вторая группа — дорогие поликлиники и больницы, их на застройщиков не повесишь. Вы должны их построить, а мы их у вас выкупим за счет бюджета. Условия выкупа пересматриваются, поскольку экономическая ситуация изменилась. Но выкуп будет за счет тех налогов, которые вы в регионе платите. При условии, что объекты созданы по графику вместе с жильем и по утвержденному в регионе плану.
Александр Свинолобов, директор по развитию «NCC Недвижимость»:
Когда застройщик начинает проект, вопрос по инженерии застраиваемой территории, как правило, никак не решен. А ведь на рынке и без этого так много сложностей — порой кажется, что до финиша не добежишь.
Складывается впечатление, что в Ленобласти нет единой политики инженерной подготовки территории: нет понимания, что и как делать, нет соответствующих процедур. А ведь инженерия во многом определяет привлекательность территорий.
Понятно, что участки ближе к КАД привлекательны для инвесторов. Но надо озаботиться подготовкой территории хотя бы в 10 км от кольца. Есть ли у правительства Ленобласти мысли по этому поводу?
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
По инженерии в Ленобласти нет единой политики — вы верно отметили. Но ее и не может быть, потому что вопрос инженерной подготовки территорий по закону находится в ведении муниципальных образований. Чтобы забрать решение этого вопроса на уровень субъекта Федерации, нужно менять федеральный закон. Тогда эта тема будет централизована.
Но я хочу подчеркнуть, что застройщики реализуют свои проекты в основном на частной земле. Вопрос ее оснащения инженерией — это вопрос правильной организации самого бизнеса. Государство не может вкладывать деньги в инженерную подготовку таких пятен — это уголовно наказуемое деяние.
Другое дело — проекты на госземле. Но у нас ее почти не осталось. И это тоже проблема. Особенно для строительства технопарков. Тем не менее в северо–восточных районах области не застроено 300 тыс. га. Есть куда приложить силы.
Дмитрий Астафьев, президент компании «ЛенСпецСтрой»:
У нас компания маленькая — оборот за 2015 год составил 3,7 млрд рублей. Сейчас он упал, но мы надеемся по итогам года выйти на 3,3 млрд рублей. Меня беспокоит проблема некоммерческой экспертизы. Может, стоит учредить в регионе полноценную госэкспертизу и замкнуть на нее все проекты? Звучит это как–то лучше частной экспертизы. А если привлечь к работе хороших специалистов, то понятие "государственная" станет еще и своеобразным знаком качества.
Кроме того, власти области могли бы помочь застройщикам повышать продажи, дав бизнесу возможность кредитоваться под гарантии правительства региона. А то сейчас нас кредитуют под 18% годовых — это в лучшем случае. Вести бизнес при таких ставках — слишком дорого. А на одной ипотеке далеко не уедешь.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
Госэкспертиза обязательна для проектов, где есть хоть один бюджетный рубль. Если нет, то можно обойтись и частной, и она неплохо с задачами справляется.
Но, если для бизнеса принципиально оставить лишь одну госэкспертизу, делайте предложение депутатам Госдумы РФ. Пусть они примут соответствующие поправки в закон. Мы со своей стороны возражать не будем.
Антон Колмогоров, директор АО «Теплоэнергомонтаж»:
Я представляю инжиниринговую компанию, которая занимается производством, проектированием и монтажом систем учета энергоресурсов, автоматизированных индивидуальных и центральных тепловых пунктов (ИТП и ЦТП), котельных, наружных и внутренних инженерных сетей. В настоящий момент по заказу Минстроя РФ мы совместно с НП "АВОК Северо–Запад" разрабатываем альбом принципиальных типовых схем блочных тепловых пунктов и узлов учета тепловой энергии, которые будут рекомендованы к применению на всей территории РФ. Внедрение этих схем в строительной отрасли позволит создать единый стандарт при проектировании ИТП и узлов учета тепловой энергии, сэкономить время и деньги, исключив проектные ошибки и применение избыточного оборудования, повысит надежность и энергоэффективность применяемых технологий. Ряд таких типовых решений уже реализован в Тихвине и Киришах, где установлено более 150 ИТП.
Поддерживаете ли вы подобные инициативы и рассматриваете ли возможность применения типовых решений при новом строительстве в ЛО?
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
Мы поддерживаем любые инициативы, направленные на снижение себестоимости строительства и ускоряющие данный процесс. Когда альбом будет создан, можете направить его нам. И мы будем его рекомендовать со своей стороны проектировщикам для применения на территории региона. Но в этом вопросе для нас важно мнение коллег из комитета по энергетике. Все–таки котельные — это их профильный вопрос.
Татьяна Шашина, заместитель генерального директора компании «Квартал Румболово»:
Вы коснулись темы оптимизации стоимости объектов строительства. Может быть, стоит строить в регионе и типовые объекты соцкультбыта? Принять несколько проектов за основу и тиражировать их, облегчая жизнь застройщикам и снижая себестоимость?
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
В нашем регионе застройщики сами определяют, какой сад или школу построить. Мы ничего никому не навязываем. Можно и типовые проекты брать, в экспертизе их много.
Но вопросы типизации новых объектов относятся к ведению Минстроя, поскольку создание типовой документации — долгий и сложный процесс. И не под каждую территорию типовой проект можно подобрать. Коробку еще можно подогнать, но инженерную начинку — сложнее.
Владимир Шмидт, генеральный директор ЗАО «Пилон»:
Ленобласти не хватает дорог, а также денег на их строительство и поддержание в нормальном состоянии. Нет ли у властей региона идеи для восстановления дорог брать с застройщиков так называемую восстановительную стоимость и вносить ее в проект — так же, как вносятся расходы за снос зеленых насаждений? Боюсь, без этого не удастся закрыть миллиарды недофинансирования текущего ремонта магистралей.
Еще непонятно, почему на федеральных трассах, где есть прокладка газа, не найти просадок, а на региональных дорогах они возникают сплошь и рядом.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
У нас на дорогах работает программа "Платон". Мы стараемся узаконить ее не только для федеральных трасс, но и для региональных.
Что касается восстановительной стоимости, то в регионе она взимается, но по отдельным объектам, например по высокоскоростной пассажирской магистрали и новой дороге Москва — Петербург. Правда, мы 6 месяцев с дирекциями этих проектов договор подписывали. Но все же подписали. Также платят восстановительную стоимость при присоединении к региональным дорогам производители нерудных материалов. Благодаря этому в целом дороги стали лучше.
Что касается просадок в местах пересечения дорог и газовых трасс, то такая проблема есть. К "Ленавтодору" много исков подано по этому поводу, и многие он проигрывает.
Виталий Батов, заместитель директора Северо–Западного регионального центра по корпоративным продажам ОАО «АльфаСтрахование»:
Вы сказали, что общие обязательства застройщиков перед дольщиками региона — 100 млрд рублей. Мы готовы были бы это страховать. Но существует проблема в перестраховании данных рисков. Поэтому лидеры страхового рынка этим видом практически не занимаются. Сейчас страховое сообщество пытается найти пути решения проблемы перестрахования.
Речь идет о создании страхового пула или о принятии данных рисков государственной перестраховочной компанией, которая сможет взять на себя ответственность. Но на данном этапе проблема перестрахования рисков дольщиков не решена. Между тем нас волнует и страхование самих строительно–монтажных рисков. И мы готовы быть партнерами для строителей в этом вопросе.
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству:
Если все эти 100 млрд рублей ответственности застройщиков перед дольщиками застраховать в мелких страховых компаниях, возникнет резонный вопрос: а выполнят ли они в случае чего свои обязательства? Наверное, нет. Механизм страхования работает туго.
Между тем в стране принят закон об уголовной ответственности строителей за нецелевое расходование денег дольщиков. Надеюсь, что он сработает как защитный механизм — не хуже страхования. Но его эффективность проверит только время.
Вообще, стройка — очень многогранный механизм, это как айсберг. Простой человек видит только его верхушку. Между тем строительную деятельность в Ленобласти регулируют 22 органа исполнительной власти. И мы все время работаем над уменьшением административных барьеров — той части айсберга, которая известна только строителям.
Дмитрий Юрков, генеральный директор ООО «Росинжиниринг–Энерго–Строй»:
Наша компания еще не работала в Ленобласти, но в планах у нас это есть. Проблем в организации строительной отрасли в этом регионе я не увидел. Власть готова идти на сотрудничество с бизнесом — и это приятно.
Конечно, близлежащие к городу территории уже заняты и находятся в частной собственности, поэтому правительство Ленобласти идет на сотрудничество по развитию отдаленных территорий, которые чуть менее интересны для инвесторов. Без помощи властей в подключении к инженерным сетям их освоение будет затруднительно.
Область фактически говорит: строить — стройте, мы вам будем помогать. Однако нет понимания, кому это строительство нужно.
Евгений Васильев, директор по продажам ЖК Yolkki Village:
В настоящее время мы ведем строительство жилого комплекса Yolkki Village на 2,5 тыс. квартир вблизи деревни Скотное — на повороте с Новоприозерского на Токсовское шоссе.
Продажи уже открыты. Остро встает вопрос обеспеченности данного района общественным транспортом, так как от деревни Скотное до станции метро "Проспект Просвещения" 1 раз в час ходит лишь одно маршрутное такси. Этого явно недостаточно, даже если не брать в расчет наличие крупного объекта другого застройщика, возводимого в той же местности.
В связи с описанной ситуацией мы хотим обратить внимание правительства Ленобласти на потребность в дополнительных маршрутах общественного транспорта для будущих жителей этого региона.
Юрий Кожемякин, учредитель ООО «Управляющая компания Кедр»:
Темпы строительства в Ленинградской области в последнее время радуют. Наша компания планирует развивать свою территорию во Всеволожском районе комплексно: около 70 га мы отводим под промышленную застройку — это преимущественно логистические комплексы, складское хозяйство, производство и переработка сельскохозяйственной продукции; еще около 50 га — под жилую застройку. Со стороны властных структур рассчитываем на поддержку в развитии сетей: дороги, газификация, электрификация, водоснабжение, строительство очистных сооружений.
Только развитая инфраструктура способна привлечь в регион инвесторов, а развитие жилищного строительства создаст потенциал трудовых ресурсов.
