Жилье в зоне доступа

Существует несколько методов определения уровня доступности жилья. Как правило, они сводятся к простой формуле: отношение уровня дохода семьи к средней стоимости приобретаемой квартиры. По сути, она показывает, сколько лет семье необходимо откладывать все заработанные денежные средства, чтобы купить типовую квартиру. "Надо сказать, что последние 3 года коэффициент доступности жилья в Петербурге неуклонно снижается, то есть копить нужно меньше", — отмечает маркетолог–аналитик НП "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. Однако экономические реалии накладывают свой отпечаток, и по итогам прошлого года спрос на квартиры сократился на 27%. И это несмотря на то, что при росте себестоимости строительства квартиры не дорожали, а динамика средней заработной платы по городу была положительной.

"Складывается следующая ситуация: цены не растут, доходы в абсолютных цифрах не снижаются, а желающих приобрести квартиру становится меньше", — говорит Евгений Ортин. Можно было бы предположить, что произошло насыщение спроса, но обеспеченность жильем в Петербурге в 2016 году составляет 25 м2 на человека при среднем европейском уровне обеспеченности примерно 40 м2 на человека. Причина, по мнению Евгения Ортина, заключается в том, что в последнее время произошло существенное структурное перераспределение расходов домохозяйств — больше денежных средств уходит на поддержание привычного уровня потребления при сокращении доли накоплений.

Таким образом, доступность жилья, безусловно, снижается, но связано это не с конъюнктурными изменениями на рынке строящегося жилья, а с макроэкономическими факторами, влияющими на покупательную способность в целом.

Не снижая цену

Выбирая квартиру, потенциальный покупатель в первую очередь ориентируется на доступный ему объем средств, а значит, на цену жилья. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ГК "КВС" Елены Тарабукиной, минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована сегодня на уровне 38 тыс. рублей. В среднем стоимость "квадрата" в новостройке составляет 65 тыс. рублей.

"Ключевыми признаками доступного жилья, безусловно, являются его стоимость и широкие возможности приобретения — не только покупка при 100%–ной оплате или в ипотеку, но возможность использовать социальные льготы и субсидии при решении жилищного вопроса", — комментирует Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК "ЦДС".

Многие застройщики отмечают, что потребители сейчас находятся в ожидании, когда цены на недвижимость начнут снижаться. Для этого, к сожалению, нет предпосылок. "Точка равновесия рынка недвижимости достигнута, поэтому снижение стоимости квартир маловероятно, — отмечает Елена Тарабукина. — Демпинг отдельных застройщиков — не тренд, а разовые явления".

С коллегой соглашается Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб". "Можно ожидать снижения стоимости покупки через снижение метража квартиры, но не стоимости квадратного метра", — говорит эксперт.

Генеральный директор ГК Normann  Николай Копытин поясняет, что себестоимость стройки продолжает расти, по некоторым позициям — в разы. "Социальная и инфраструктурная нагрузка на застройщиков тоже постоянно увеличивается, — рассказывает он, — в этих условиях снижать цену квадратного метра — значит выходить за рамки рентабельности".

В результате, отвечая на спрос на более дешевое жилье, застройщики уменьшают общую площадь квартир, делая их конечную стоимость меньше. "Но это не самый лучший выход, — считает Николай Копытин, — ведь квартира небольшого метража хороша для одинокого молодого человека или пары, а с расширением состава семьи квартирный вопрос встает еще более остро".

Плата за комфорт

В то же время сама по себе цена квадратного метра мало о чем говорит. "За сухими цифрами не видно главного — где и как будут жить люди, — отмечает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Артем Босов, — ведь живут они не в "квадратном метре", а в квартире. И ключевым является вопрос, что представляет собой эта квартира, в каком доме она находится, где расположен этот дом, что его окружает и как этот дом обслуживается. И если единственной качественной характеристикой жилья является количество квадратных метров и их стоимость, то жить в такой квартире вряд ли будет уютно".

"Сегмент доступного жилья славится обилием однокомнатных квартир и студий в новостройках — они действительно наиболее популярны у покупателей, — соглашается с коллегой Дмитрий Сидоренко. — Однако мы считаем, что не нужно пренебрегать площадью в угоду снижению стоимости жилья. В ГК "ЦДС" отмечают, что помимо возведения жилого комплекса важно благоустройство территории вокруг него, наличие социальных объектов поблизости от домов.

К тому же, каким бы дешевым ни было строящееся жилье, если его строит ненадежная компания, то доступность в плане сроков сдачи объекта и оформления собственности будет под большим вопросом. То же можно сказать и о дешевых объектах, строящихся в неудобных, удаленных от метро и транспортных магистралей локациях или объектах, не имеющих необходимой для комфортного жилья инфраструктуры. "На мой взгляд, по–настоящему доступным можно считать только то жилье, которое оптимально сочетает в себе относительно невысокую цену и при этом хорошее качество", — говорит генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин, отмечая, что в общей массе дешевого жилья доля таких проектов невелика, а спрос на них всегда стабильно высок. В пригородной зоне цена таких квартир начинается примерно от 1,2 млн рублей. Есть и более дешевые объекты — стоимостью до 1 млн рублей, — но здесь, как правило, критерий качества сильно проигрывает. В городской черте стартовая цена доступных и при этом качественных квартир — 1,6–1,8 млн рублей.

Сегодня застройщики используют примерно одинаковые технологии строительства. Основные отличия заключаются в материалах отделки, фасадных решениях, благоустройстве территории, отмечает Петр Буслов. "В текущей ситуации покупатели готовы пренебречь качеством, но не базовым, — утверждает он, — например, выбрать доступную квартиру, где в отделке использованы недорогие расходные материалы при общем сохранении хорошего уровня строительства".

В целом застройщики отмечают, что покупатели квартир в последнее время более взвешенно подходят к процессу покупки: тщательнее собирают информацию о застройщике, смотрят уже реализованные проекты, стараются понять, как людям потом живется в домах той или иной компании.

"У тех, кто строит исключительно "квадратные метры", остается один путь — ценовая конкуренция, — резюмирует Артем Босов, — но и она уже в значительной степени исчерпала себя, вплотную приблизив порог цены к минимальной рентабельности по многим проектам". В то же время застройщики, которые предлагают продуманный, интересный и качественный продукт за разумные деньги, наоборот, укрепляют свои позиции на рынке.

Ипотечная зависимость

Важным фактором доступности жилья является доступность кредитования: от 50 до 60% сделок на первичном рынке проходят с привлечением ипотечных средств. "Если оглядываться на показатели прошлого года, то объем выдачи ипотеки в Петербурге сократился на 27%, примерно на столько же снизился покупательский спрос на рынке новостроек", — отмечает Евгений Ортин.

"Стоимость кредитования очень важна для покупателей, особенно для людей с невысокими доходами, — говорит Петр Буслов, — при этом если разница в 1% может быть незначительной, 2–3% — существенный рост, напрямую влияющий на покупательскую активность".

Насколько сильно влияют ипотечные ставки на доступность жилья, показал "черный вторник" 16 декабря 2014 года — ипотечные ставки выросли в 1,5–2 раза, и, разумеется, интерес клиентов к жилищному кредитованию резко упал.

"Покупатели, планирующие приобрести квартиру в ипотеку, ожидали ответных шагов от государства, направленных на снижение процентных ставок по жилищным кредитам, — рассказывает Елена Тарабукина, — и только после того, как заработала программа господдержки, покупатели возобновили интерес к кредитным продуктам банков".

Причем ставки оказались даже на 0,5–1 процентный пункт ниже, чем до кризиса. Поэтому, по словам Олега Пашина, проекты, аккредитованные одним или несколькими банками, автоматически получают преимущество в глазах покупателя.

Стоимость квартиры велика, и лишь немногие готовы оплачивать ее за счет собственных средств.

"Мы понимаем, что наши клиенты — в основном молодые люди, не имеющие пока больших сбережений, но уже располагающие стабильным доходом, — без ипотеки не могут позволить себе приобретение недвижимости, даже по сегодняшним, не самым высоким ценам", — объясняет Николай Копытин.

При этом, по словам Артема Босова, рост доли сделок с привлечением кредитных средств — это правильный этап развития рынка. "Кредитование девелоперами своих покупателей путем предоставления различного рода рассрочек — во многом следствие недостаточной зрелости рынка, — отмечает он, — каждый должен заниматься своим делом: девелоперы — строить, а банки — предоставлять финансовые ресурсы". Клиенты же, в свою очередь, должны иметь возможность получать денежные средства в банке по адекватным ставкам.

Практика показывает, что клиент, приобретающий квартиру для собственного проживания, как правило, не берет во внимание полную стоимость кредитования и готов переплачивать за возможность иметь собственное жилье, отмечает Елена Тарабукина. При этом сумма ежемесячного платежа по ипотеке сопоставима с ежемесячной арендной платой съемного жилья.

К тому же покупатели, оформляющие ипотеку на 15 лет, обычно досрочно закрывают кредиты за 7–10 лет, а те, кто берет кредит на 10 лет, рассчитываются по нему в 2 раза быстрее, тем самым сильно сокращая переплату процентов по кредиту.

Помимо ипотеки среди покупателей популярны предложения по беспроцентной рассрочке, отмечают в ГК "ЦДС".

"Как правило, рассрочка удобна покупателям, рассчитывающим на стабильный доход в ближайшие несколько лет или продающим уже имеющуюся недвижимость", — пояснил Дмитрий Сидоренко.

Поддержка сверху

Строители считают, что сделать недвижимость доступной невозможно без поддержки властей — как на городском, так и на федеральном уровне.

"Ипотека с господдержкой — это отличный способ стимулирования спроса, но эта программа не может действовать бесконечно", — комментирует Николай Копытин.

В частности, властям необходимо пересматривать свое отношение к подготовке земли, инженерному обеспечению участков, строительству социальных объектов, считают строители.

Ну а с глобальной точки зрения для роста спроса необходим рост экономики, который позволит снижать процентные ставки по кредитам, а главное — обеспечит уверенность людей в завтрашнем дне.