Инвесторы готовы строить заводы в Петербурге, но никак не могут найти подходящих участков. Лишь 5% индустриальной недвижимости города удовлетворяют их требованиям. В итоге поиск участка превращается в квест с непредсказуемым результатом.
Инвесторы отмечают: сейчас благоприятное время для развития промышленности, но это развитие требует модернизации производства или смены площадки. А найти место для размещения предприятия крайне сложно. Лишь 5% индустриальной недвижимости и земельных участков в Петербурге, предназначенных для промышленного использования, удовлетворяют требованиям бизнесменов.
Строительство завода в чистом поле рискованно: возможно, участок не удастся обеспечить инфраструктурой. Наделы в индустриальных парках (ИП) дорогие. Старые заводы и фабрики нельзя реконструировать из–за охранных требований.
В итоге поиск подходящего участка или помещения превращается для промышленников в многолетний квест с непредсказуемым результатом.
Заводы не считаны
Читайте также:
Персонал
"Ижорские заводы" сокращают персонал
Оценить объем индустриальной недвижимости Петербурга невозможно — таких подсчетов пока не проводили ни участники рынка, ни Смольный, утверждает руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Maris Борис Мошенский. "Инвентаризация этих объектов находится на начальном этапе. Можно разделить всю представленную на рынке недвижимость на четыре категории", — отмечает он.
Самый большой и малоизученный пласт — советское промышленное наследие (какую площадь они занимают, эксперты оценить не могут). Вторая по объему категория — склады. Их площадь в Петербурге — 2,6 млн м2 (оценка Colliers Int.). Третий тип — индустриальные парки, их девять (занимают 1,1 тыс. га). И, наконец, в последние годы развивается сегмент индустриальной недвижимости build–to–suit — строительство предприятия для конкретного заказчика.
Строительство новых предприятий и расширение действующих в последние годы ведется крайне вяло. По данным компании STEP, в 2015 году в Петербурге было введено 448,6 тыс. м2 индустриальной недвижимости. Это всего на 3,6% меньше, чем годом ранее. При этом 30% сданных площадей (136,7 тыс. м2) пришлось на автозавод "Тойота Мотор", который после реконструкции нарастил мощности. Остальные промышленные новостройки — это в основном фармацевтические и мебельные предприятия. Достроены "Мебельный технопарк", мебельный завод "Салотти", фармзаводы "Новартис Нева", "Цитомед".
Строительство всех сданных объектов было запланировано несколько лет назад. Новых проектов возведения промпредприятий — единицы.
Обманчивое изобилие
Несмотря на кажущееся индустриальное изобилие, разместить производство фактически негде, утверждают промышленники. Например, на заводах дореволюционной и советской постройки обычно ищут арендные площади мелкие предприниматели. А для средних и крупных предприятий эти объекты не подходят: инженерных мощностей здесь обычно не хватает, цеха не удовлетворяют современным требованиям, а перестраивать находящиеся под охраной исторические здания нельзя.
Отпугивают инвесторов и запутанные имущественные отношения в таких комплексах. Так, территория "Красного треугольника" принадлежит 70 собственникам, в том числе Петербургу. Здесь размещены производства, склады, офисы. Многие здания, которыми владеет город, числятся свободными от арендаторов, но на самом деле в этих корпусах бурлит деловая жизнь.
Инвесторы не раз предлагали городу преобразовать эту территорию, но объединить для этого местных собственников без помощи Смольного не смогли. Похожая ситуация и на многих других заводах.
Склады тоже не подходят промышленникам: для размещения производства их нужно существенно перестраивать, а ни владельцы, ни арендаторы в этом не заинтересованы.
Строить завод с нуля на свободном участке слишком дорого, говорит гендиректор НПК "Мегадор" Андрей Голубков. Его компания выпускает бытовые обогреватели, начала их экспортировать в этом году и намерена расширить производство. Но площадку пока не нашла. Да и свободной земли под промышленную застройку в Петербурге мало: по данным Maris, в продаже 1 тыс. га, причем лишь 10% участков инфраструктурно подготовлены и не имеют имущественных проблем.
Процент на выбор
Если отсеять все не подходящие промышленникам объекты, то останется не больше 5% от всего объема предложения, говорит заместитель гендиректора ООО "Тонар" Арнольд Лейман. Из них и приходится выбирать инвесторам.
Еще часть отсеивается из–за плохой транспортной доступности, дороговизны, санитарных и прочих ограничений.
Компания "Тонар" (производитель полиэтиленовых пакетов и пленки) арендует помещения на заводе имени Карла Либкнехта и уже 5 лет строит планы по переезду на новую площадку. Но найти подходящее место очень трудно.
"Приезжаем на Ижорские заводы — там есть подходящие площади, но крайне жесткий пропускной режим. Для нас это нереально: у нас ежедневно с завода и на завод курсируют десятки машин", — сокрушается Лейман.
Индустриальные парки не устраивают промышленников из–за высоких цен на аренду и продажу земельных участков и зданий. Недвижимость в ИП сдается в аренду по 400–500 рублей за 1 м2 в месяц и продается по 50–65 тыс. рублей за 1 м2, а инвесторы готовы платить вдвое меньше.
В итоге ИП заполнены в среднем лишь на 50%. Так, ИП "Левобережный" (строительство началось в 2013 году) рассчитывал к 2015–му привлечь 100 млн евро инвестиций. А смог привлечь лишь 5–7% от этой суммы, говорит директор по продажам парка Алексей Каран.
К тому же не всегда крупным предприятиям хватает инженерных мощностей в индустриальных парках.
С такой проблемой столкнулась, например, компания "Мон’дэлис Русь", которая построила завод по производству сублимированного кофе не в индустриальном парке Greenstate в Горелово (проект "ЮИТ Санкт–Петербург"), а на свободном участке по соседству.
Промышленные инвесторы считают, что изменить ситуацию может только расширение мер государственной поддержки. "В фармацевтике это очень хорошо сработало — петербургский фармкластер развивается весьма успешно", — резюмирует Константин Мовчан, заместитель директора НП "Медико–фармацевтические проекты. XXI век".
“
Часто предприятия, особенно из малого бизнеса, не знают о том, какую поддержку они могут получить от государства для развития производства. Многие не знают о таких видах господдержки, как компенсация лизинговых платежей, банковских процентов, расходов на рекламно–выставочную деятельность. Поддержку от государства получают обычно одни и те же компании, и все это происходит как–то кулуарно. Я советую всем обращаться за помощью к общественным организациям. В Петербурге есть Центр поддержки предпринимательства, очень эффективно работает с бизнесом "Деловая Россия".
Даниил Талюкин
заместитель коммерческого директора ООО "Термотроник"
“
Сегодня активы промышленной недвижимости в России и в Петербурге недозагружены. Промышленные предприятия — как вновь построенные, так и оставшиеся еще со времен Советского Союза — используются неэффективно. Привлечение на эти площадки малого и среднего бизнеса выгодно для собственников такой недвижимости. Но не хватает информации, предприниматели не знают о возможностях, которые есть на рынке. Мы организовали центр одного окна для связи владельцев таких площадок и потенциальных арендаторов, покупателей.
Станислав Невзоров
Член Регионального Совета Петербургского Отделения Союза МашиноСтроителей России, Гендиректор Гк "Союз–Инвест"
