Город разрастается

За последние 5 лет наибольший импульс к развитию в городской черте получили такие локации, как Парнас, Юнтолово, Каменка, Лахта. К точкам роста, по словам руководителя аналитического центра "Главстрой–СПб" Петра Буслова, относятся территории, находящиеся в центральной части города — в высвобождаемых в процессе редевелопмента промышленных зонах. Это север Московского и Фрунзенского районов (от Обводного канала до Благодатной ул.) и юг Калининского района (окрестности станций метро "Выборгская" и "Площадь Ленина"). В Калининском районе также сформировалась единая застройка территории, ограниченной пр. Маршала Блюхера, Лабораторным пр., Кушелевским путепроводом. В Приморском районе — это территория в районе ул. Оптиков, Шуваловского пр., Комендантского пр. и Парашютной ул.

На Юго–Западе зоной масштабной застройки стал микрорайон "Балтийской жемчужины" и прилегающие к ней территории. На юге недавно было завершено строительство квартала Славянка, новый жилой микрорайон сформировался в Шушарах. Активно формируются как жилая зона намывные территории Васильевского острова, отмечает начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт–Петербург", Светлана Лежнева.

Среди территорий Ленинградской области, где активно формируются новые жилые районы–спутники, стоит отметить Девяткино, Кудрово, Колтуши, Мурино. Первый заместитель генерального директора ГК "КВС" Владимир Трекин одной из интересных локаций называет Янино, так как оно расположено в непосредственной близости от КАД, а при цене квадратного метра ниже, чем в Мурино и Кудрово, здесь менее плотная застройка и более низкая этажность возводимого жилья.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости компании "ЦДС", относит к перспективным локациям район Бугров, что находится сразу за развязкой кольцевой автодороги и пр. Культуры, где компания сейчас возводит ЖК "Новые горизонты".

"Этот район привлекает покупателей отсутствием городского шума, близостью к городу и низкими ценами на жилье, даже по сравнению с новостройками Мурино", — отмечает он.

"За последние 10 лет Санкт–Петербург разросся в полноценную агломерацию, вторую по величине после московской. Петербургская в значительной степени прирастает за счет новых проектов комплексного освоения территории, реализуемых на границе города и области, на которые и приходится значительный объем ввода жилья, — констатирует аналитик "Объединения строителей СПб" Евгений Ортин. — В связи с этим при подсчете сданных квадратных метров ряд экспертов даже суммирует городские показатели с областными новостройками".

Где придется

Сосредоточение застройщиков в той или иной локации связано с рядом факторов. Девелоперы осваивают наиболее доступные для развития и комплексной застройки земли в отношении как финансов, так и трудозатрат на подготовку участка под строительство, отмечает Светлана Лежнева. При этом для девелоперов важна хорошая транспортная доступность. "Все это — удаленные городские или окологородские локации, близкие к КАД и метро", — отмечает коммерческий директор ГК Normann Татьяна Алексеева.

Интерес к областным землям Петр Буслов объясняет дефицитом свободных земельных ресурсов для нового жилого строительства в черте города и высокой стоимостью имеющихся пятен под застройку. "В области застройщиков привлекает более низкая стоимость участков при наличии большого земельного банка и существующие налоговые льготы", — отмечает он.

При этом процесс освоения территорий в целом происходит весьма хаотично, без общегородского плана развития территорий. "Говорить о какой–то очень продуманной политике в этой области пока не приходится", — считает директор по продвижению ГК "Ленстройтрест" Дмитрий Карпушин.

Один в поле не воин

В настоящее время в вышеперечисленных зонах работает, как правило, несколько застройщиков. Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева рассказывает, что на территории микрорайона "Балтийская жемчужина" помимо одноименного застройщика, который продолжает реализацию своего проекта, закончили возведение своих объектов More и "Линкор" такие девелоперы, как Setl City и КВС. При этом недавно стало известно, что на территории микрорайона будут работать и другие застройщики.

Встречаются и примеры, когда весь микрорайон сначала создается силами одного застройщика, например как "Северная долина", которую строит компания "Главстрой–СПб". Но затем, по словам Татьяны Алексеевой, как показывает практика, за одним застройщиком приходят и другие — так происходит на "Парнасе".

Застройщик при реализации проектов комплексного освоения территории должен действовать именно как девелопер. По мнению Дмитрия Карпушина, между этими терминами часто подразумевается знак равенства, что ошибочно: "Девелопер — функция, которая должна ответить на вопрос: что человека побудит жить именно здесь? Застройщик — тот, кто реализует этот замысел".

Не только квартиры

Безусловно, новые дома лучше, потому что они новые. В целом же микрорайоны советского периода постройки зачастую выглядят более привлекательными и комфортными для жизни: больше зелени, просторнее дворы, гораздо ниже этажность застройки, отмечает Светлана Лежнева.

В то же время основное отличие новых жилых микрорайонов от тех, которые сложились в 1990–е годы, заключается в комплексном подходе к освоению территорий. "Большая часть проектов сегодня представляет собой полноценные городские кварталы, которые подразумевают сбалансированное сочетание жилой, социальной и коммерческой функции", — объясняет Петр Буслов. Поэтому они включают не только жилые дома, но и большое количество общественных пространств, разнообразную архитектуру.

При этом девелоперы отлично понимают, что, обеспечив будущих покупателей всей необходимой для проживания инфраструктурой, они повышают привлекательность проекта в глазах потребителей, отмечает Владимир Трекин.

По словам Сергея Терентьева, продуманный подход к инфраструктуре, особенно социальной, может стать важным конкурентным преимуществом застройщика. "Если коммерческой и бытовой инфраструктурой новые кварталы  после заселения могут "обрасти" естественным образом, то наличие в будущем социальной инфраструктуры волнует покупателей еще на этапе выбора квартиры в новостройке", - отмечает он, рассказывая, что во многих проектах компании запланировано возведение школ и детских садов на территории комплексов; два детских сада на данный момент уже успешно функционируют в Мурино.  

Сложнее всего обстоит дело с транспортной доступностью. "Чтобы новые территории вовлекались в жизнь города наиболее комфортным, удобным для жителей путем, развитие транспортной инфраструктуры должно быть опережающим", — говорит Светлана Лежнева. К сожалению, это случается крайне редко. Как правило, заселенный микрорайон долго ждет не только "своей" станции метро, но и качественных дорог, структурированной работы наземного общественного транспорта.

"Застройка Каменки и Парнаса, новые микрорайоны в районе нынешней станции метро "Девяткино", проекты КОТ в районах Муринского, Кудровского, Бугровского сельских поселений во Всеволожском районе Ленинградской области — в значительной степени на появление всех этих новостроек повлияла перспектива улучшения транспортной доступности. В то же время она стала камнем преткновения для дальнейшего их развития", — уточняет Евгений Ортин.

"Развитие территорий неизбежно влечет необходимость одновременного развития транспортной инфраструктуры, ведь нагрузка на нее в локациях, активно осваиваемых девелоперами, будет только возрастать", — отмечает Владимир Трекин.

Ярким примером является локация рядом с метро "Девяткино", где в скором времени планируется построить дорогу в объезд Мурино, соединив ею Пискаревский пр. и Токсовское шоссе. Разработкой проекта на данный момент занимается ГК "ЦДС", рассказали в компании.

Но за дороги и транспорт отвечает в основном город. С той частью инфраструктуры, которую возводят застройщики, дело обстоит несколько проще. "Преимущества и недостатки новых микрорайонов лежат в одной плоскости, — рассказывает Татьяна Алексеева, — сперва почти полностью отсутствует социальная и торговая инфраструктура, но, как показывает практика, в течение 3 лет жители получают ее — причем в самом современном виде". Ярким примером тут будут уже упомянутые ранее Приморский и Красносельский районы.

Ольга Трошева приводит в пример зону "Каменка" в Приморском районе города, где реализуют свои проекты ведущие застройщики города. "Преимущества этой территории очевидны — Приморский район вот уже много лет удерживает пальму первенства по популярности среди покупателей на рынке строящегося жилья благодаря развитой социальной и торгово–развлекательной инфраструктуре, хорошей транспортной доступности, наличию большого числа парков и в целом благоустроенности этого северного района Санкт–Петербурга", — говорит она.

Из недостатков новых микрорайонов Дмитрий Карпушин отмечает в первую очередь возросшую по сравнению с советским временем высотность и прямо связанную с ней высокую плотность населения на единицу площади земли. Есть также проблема излишней "связности" кварталов, когда несколько тысяч человек живут в трех–пяти домах. Каждый такой дом — сам себе "мини–моногород", и в будущем, когда подойдет срок расселять их (для капремонта или сноса), это окажется нерешаемой задачей даже для одного дома, а они стоят зачастую так тесно, что их окажется невозможно брать в работу поодиночке — только все вместе. Будет просто некуда девать столько людей сразу.

"К сожалению, об этих проблемах сейчас никто не думает, — констатирует Дмитрий Карпушин. — На качестве жизни такая застройка, как мы уже сказали, тоже сказывается весьма и весьма неблагоприятно".

Взаимодействие застройщиков между собой в рамках создающегося микрорайона в основном заключается в обеспечении инфраструктурой — транспортной, социальной и пр. Но до создания единого стиля района дело пока, как правило, не доходит. "Если микрорайон формируют проекты разных застройщиков, то зачастую они не складываются в единый ансамбль, даже если каждый из них сам по себе является интересным в архитектурном и инфраструктурном плане", — комментирует Светлана Лежнева.

К новым берегам

Всем очевидно, что город будет расти. Так, по словам Светланы Лежневой, в пределах городской черты наиболее перспективными территориями являются бывшие промышленные предприятия, так называемый "серый пояс". Однако освоение таких участков несет массу обременений, таких как, например, рекультивация загрязненной земли, снос монументальных конструкций, необходимость сохранения памятников архитектуры и интегрирование их в проект и т. п. Однако в городе остается все меньше пятен под застройку, поэтому будущее за окологородскими локациями, отмечает Татьяна Алексеева, а ключевым будет соблюдение баланса "удаленность — цена". Поэтому наиболее перспективными на сегодняшний день являются территории, непосредственно прилегающие к Петербургу. "Близость к КАД, линиям метрополитена, городским автомагистралям минимизируют временные затраты жителей комплексов, создавая ощущение жизни в городской среде", — объясняет Владимир Трекин. Наиболее востребованным как у покупателей, так и у девелоперов остается Всеволожский район, где реализуется около 80% жилых проектов Ленобласти. Еще одним перспективным районом является Стрельна. По словам Владимира Трекина, это место с хорошей транспортной доступностью, обладающее уникальными характеристиками, обусловленными соседством с архитектурными ансамблями Петергофа и Константиновского дворца.

Еще одна зона, которая развивается, по словам Ольги Трошевой, — это Усть–Славянка в Невском районе Петербурга, где уже работает ряд известных застройщиков.

По прогнозам аналитиков компании "Главстрой–СПб", в течение ближайших 10–15 лет в агломерациях (удаленных районах Петербурга и территориях Ленобласти, находящихся за КАД, но не далее 20 км), будут реализованы проекты жилищного строительства общей площадью более 10 млн м2.

При этом очевидным трендом является увеличение размеров проектов. "Нужен такой размер, чтобы в единой концепции умещались и жилье, и сервисы — медицина, школы, магазины, быт, досуг, — и рабочие места", — отмечает Дмитрий Карпушин. В таком случае может быть снижена и острота транспортной проблемы, ведь чем меньше людей утром выезжает из микрорайона, а вечером возвращается в него, тем проще.

То есть в будущем новые микрорайоны должны стать не современными "спальниками", а местом, где можно и работать, и проводить досуг. Но такая инфраструктура возможна только в проектах площадью не менее 100–150 га, отмечает Дмитрий Карпушин. И это может стать новым ориентиром для роста отрасли.