Городские власти на этой неделе должны решить, какими способами можно ускорить и улучшить программу реновации хрущевок. О том, что нужно сделать, чтобы программа реновации заработала в полном объеме, и почему чиновники больше мешают, чем помогают реновации, рассказал исполнительный директор компании "СПб Реновация" Андрей Репин.
Выборы позади, а программу реновации продолжают критиковать и власти, и депутаты, и градозащитники…
— Наши критики не хотят ознакомиться с программой от точки до точки: взять постановление, прочитать законы, ознакомиться, каким образом утверждались наши договоры. Никто не хочет читать документы, говорят: "Давайте заберем у "СПб Реновации" 10 кварталов". Это аукцион, он проводился по четким правилам: если вы пересматриваете какие–то условия аукциона, состав участков, например, вы должны его отменить. Если вы хотите забрать у нас одну территорию, вы должны отменить весь договор, а это четыре–пять кварталов в каждом договоре, причем некоторые из них находятся в активной фазе реализации (22 территории).
"Реновация" должна передать городу определенное количество жилья. При этом обязательство города — строительство социальных объектов, дорог. Наше обязательство — строительство инженерной инфраструктуры, всех внутриквартальных сетей с последующей передачей на баланс городу. По этому договору мы платим стоимость земли в рассрочку. Это не аренда земли, это цена аукциона за право в этом квартале работать.
Из тех кварталов, которые вы сейчас строите, какой наиболее удачный?
— Все они в той или иной степени удачные. Например, в Колпино все обязательства перед городам полностью исполнены. Сейчас у нас там осталось 75 тыс. м2, мы спокойно их достраиваем, закрываем и уходим. Мы построили действительно качественный квартал с красивыми и удобными домами. Тяжело найти дома, похожие на наши.
Колпино всегда считалось дырой, где найти покупателя будет тяжело.
— На самом деле нет. Есть люди, которые работают в Колпино, их около 400 тыс., они зарабатывают и жить хотят в лучших условиях. Они не хотят жить в домах, которые рушатся. Мы только вышли на стройплощадку — уже пошли звонки: "Мы хотим купить квартиру".
Продавали по 68 тыс. рублей за 1 м2. Готовый дом продавался на уровне 78 тыс. рублей. Однушки подороже были.
Главная проблема программы — само расселение?
— Главная проблема — люди, которые воспринимают застройщика как дойную корову. У меня недавно была женщина, которая рассказывала, что мы на месте ее родового гнезда хотим построить дом, и поэтому она хочет за "гнездо" десятки миллионов рублей. Для руководства города этой женщины не существует, и, как будут решать вопросы, чиновников не волнует.
В Колпино мы столкнулись с гигантской проблемой: асоциальная семья, члены которой периодически находятся в состоянии такого алкогольного опьянения, что не помнят, как их зовут, хотела за квартиру 20 млн рублей, понимая, что они остались последние в доме и без их расселения стройка не начнется. В итоге мы готовы были огородить их дом заборчиком, построить свой корпус и оставить их в покое. Бились почти 2 года, и вот только в конце весны удалось решить вопрос. Сейчас похожая ситуация в Сосновой Поляне, 7–17, — там с нас хотят 45 млн рублей за трехкомнатную хрущевку… Подобные люди есть практически в каждом квартале.
Последний раз на слушаниях говорили о том, что государство может выкупать в собственность. И второй тезис — решение о сносе дома решается большинством собственников квартир. Поможет ли это?
— На мой взгляд, это довольно простая мысль. У нас есть закон о строительстве дорог: при строительстве дорог в федеральную собственность изымаются все участки. Такой же подход был бы логичен, если говорить о программе реновации. Будет ли она реализована нами или кем–то другим? У нас сейчас 22 квартала, у "Воина–В" — один. А всего в Петербурге хрущевских кварталов около ста — почти 70% еще осталось. И с ними надо что–то делать.
Ну найдут нового инвестора…
— Насмотревшись на нас, частный инвестор не пойдет точно, я могу сказать это со стопроцентной уверенностью.
С другой стороны, у вас большое преимущество перед теми девелоперами, которые строят за КАД, — это уже локейшен…
— Согласен, мы строим в городе, прописка в наличии, и все прелести жизни в городе — транспорт, инфраструктура, магазины и прочее — тоже имеются. Однако не все кварталы удачны с точки зрения локации… Сосновая Поляна все–таки далековато от метро, Ржевка, например, так и не получила обещанную в начале реализации программы станцию метро.
Нам периодически говорят: надо строить дома меньше, создавать среду. Это замечательно, но нужно смотреть на экономику.
В ближайшие годы какие кварталы будете выпускать?
— Семь уже запустили. Сейчас два еще — Песочный, и, если поправки в 820–й закон примут, мы сможем выйти на Нарвскую заставу, это Кировский район — хотим запустить. Два дома там уже готовы под снос — на Турбинной ул.
Нарвская застава — хорошее место или депрессивный район?
— Раньше я думал, что в Колпино продать ничего нельзя. Сейчас я мнение изменил. Так и Нарвская застава — станция метро рядом, сама территория относительно недалеко от центра. С точки зрения доступности все в порядке.
Когда подойдем к стройке, будем более плотно изучать рынок, сейчас мы этого не делаем: на рынке недвижимости действует столько факторов, что просчитать, что будет завтра, практически невозможно. Может, завтра большой застройщик объявит, что они начали или купили землю под строительство нового комплекса поближе к метро. Мы в начале дороги. Надо дойти до стадии предпроектных работ: понять, сколько денег мы потратим, какова себестоимость, и посмотреть, что с сетями.
Три правила правильной реновации?
— Пускай расселение происходит за счет инвестора, но оно должно быть в регулируемых законом цивилизованных рамках. Должен существовать технический механизм, по которому у собственника можно выкупить жилье по рыночной цене, даже если он не хочет. Социальная программа в определенном смысле похожа на хирургию. К хирургу приходите — гланды не хочется удалять, но вы же это делаете, потому что иначе будет постоянная ангина и вы умрете. Если эти хрущевки не убрать, рано или поздно произойдет катастрофа.
Второе — те обязательства, которые закреплены в договоре, должны безусловно исполняться обеими сторонами так, как они прописаны. Если написано, что мы должны отдать городу 10 тыс. м2, а город должен построить детский сад, нам не должны вменять строительство садика в момент передачи этих метров.
Третье — неизменность нормативов, которые действуют на момент создания программы. Когда мы входили в проект, не было закона о зеленых насаждениях внутриквартального поселения, из–за которого у нас возникли проблемы в квартале Полюстрово, 43.
Хрущевки — сколько они еще реально простоят?
— По ощущениям — дом дому рознь. Есть дома, у которых практически цемента уже нет, есть такие, которые еще лет пятьдесят простоят. Формально нужно обследования индивидуально делать, и это правильно.
Проблема не в серии, ведь строили разные люди, разным цементом, здесь много факторов. Хрущевки простоят еще какое–то время, и достаточно длительное. Наверняка есть дома, у которых катастрофический износ, и оттуда нужно людей расселять срочно.
Каковы планы на ближайшее время?
— Запустим два квартала и, наверное, сделаем паузу. Нам нужно притормозить, начать предметно осваивать то, что есть. Стабилизировать ситуацию.
Новых кварталов, кроме тех, о которых я говорил, не будет в течение всего следующего года, не может компания так быстро запускать новые проекты. Это очень большие первичные затраты: разработка проекта, получение технических условий, подключение — это колоссальная проблема, в ряде кварталов — предварительное расселение.
