Президент "ЛенСпецСтроя" подсчитал, насколько за 10 лет подорожало жилье в Петербурге

Какие тенденции на рынке жилья в этом году вы считаете самыми важными?

— Самое серьезное событие с точки зрения последствий — это появление пакета жестких решений Госдумы, явно пролоббированных крупными строителями и банковским сообществом. Я имею в виду, в частности, решение о росте минимальной величины уставного капитала фирм в сочетании с солидарной материальной ответственностью их гендиректоров и учредителей. Никто отвечать имуществом не захочет, разумно рассуждая, что лучше не заработать, чем потерять. Поэтому многие гендиректора уходят со сцены: становятся президентами. А на расстрельные должности назначают людей, которые к реальному бизнесу отношения не имеют. Это уводит отрасль в тень, как в 1990–е годы.

А как вам идея с банковским фондом страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, который начнет работать в 2017 году?

— Если ФЗ–214, по которому мы все сейчас работаем, привел к фатальной коррупции в органах ФРС (не заплатишь отдельным чиновникам — никогда сделки не зарегистрируешь), то фонд страхования позволит похожим образом "накушаться" нечистоплотным страховщикам. Другой цели его создания не вижу. Решение абсолютно бессмысленное, и защиту дольщиков оно не увеличит.

Количество строительных компаний будет уменьшаться?

— Безусловно. Если в 2008 году, до глобального мирового кризиса, в Петербурге было 900 строительных фирм, которые выступали в роли заказчиков–застройщиков, то к 2014–му их число сократилось до 600. А за последний кризис, который якобы закончился с возвращением ипотеки, осталось 360 компаний. Идет процесс вымирания малого и среднего бизнеса. И санкции, на которые все кивают, тут ни при чем. Смею утверждать, что все санкции нашей отрасли, говоря студенческим языком, по барабану. Строим давно из отечественных материалов, рабочие тоже у нас "условно отечественные". Так что сокращение рынка — искусственно созданная ситуация. Цель — развалить отрасль, провести ее передел и перераспределить финансовый поток.

Чтобы богатые стали еще богаче?

— Это неизбежно. Хотя декларируется, что мы строим либеральную экономику с упором на средний и малый бизнес, но на самом деле идет концентрация капитала во всех сферах. Посмотрите, что происходит с банками. В строительстве то же самое.

Меня поразило заявление одного из руководителей Сбербанка на конференции "ДП" в октябре этого года. Было заявлено, что кредитовать юрлица, у которых меньше четырех проектов в портфеле, банку неинтересно. Но давайте разберемся. Четыре проекта — это около 200 тыс. м2 продаваемой площади под монтажом! При нынешней себестоимости "квадрата" 70 тыс. рублей получается бюджет 14 млрд рублей! Во всем мире компании с такими проектами — это крупный бизнес. Но для Сбербанка фирма, которая за 3–4 года освоит такие деньги, мала и кредитованию не подлежит. Что это, если не глумление над экономической политикой? Ведь понятно, что без кредитов ни один застройщик развиваться не может…

Что делать тем, кто не может их получить?

— Сворачивать бизнес. Небольшие застройщики уже активно продают свои проекты. Их скупают крупные фирмы. История с обрубленной ипотекой тоже оказалась на руку крупному бизнесу. Отключили ее в 2015 году всем одновременно, а вернули большим компаниям на полгода раньше, чем всем остальным. Причем под более низкий процент. А поскольку с ипотекой сейчас заключается около 70% сделок на строительном рынке, эта фора обеспечила крупным застройщикам серьезный покупательский трафик на падающем рынке и добила их небольших конкурентов. В итоге останется несколько больших игроков, которые будут формировать ценовую политику на рынке.

Цены, разумеется, вырастут.

— Я полагаю, что в ближайшие пару лет жилье подорожает на 30–40% минимум. Звучит страшно? А вы знаете, что с 2006 года жилье подорожало в 3 раза? Я тут посчитал ради интереса… Оказалось, что это объективно. За 10 лет кредиты для застройщиков подорожали в 2 раза, себестоимость строительства выросла в 2–3 раза, подключения проектов к сетям — в 4–5 раз. А покупательная способность населения за тот же период увеличилась всего на 30%. Так что половина оставшихся на рынке компаний скоро его покинут.

А ваша компания?

— В своем бизнесе я уверен. В этом году впервые за 2 года мы купили новые пятна под застройку и будем развиваться. Но упор сделаем не на жилье массового спроса, которое активно строили до сих пор, а на более дорогом бизнес–классе. В этом формате запускаем сразу два проекта: в Зеленогорске и Выборге. Участок в Зеленогорске находится в 1,5 км от Финского залива. Мы его купили месяц назад. Там будет 22,5 тыс. м2 жилья с инфраструктурой. Продажи откроем в январе. А в Выборге построим 10 тыс. м2 в самом центре — на углу Ленинградской, Онежской улицы и улицы Куйбышева. Это будет дом в стиле конца XIX века. Наша целевая аудитория — иностранцы и, например, состоятельные сотрудники "Газпрома" или таможенные брокеры. Проект также запустим в начале 2017 года.

Почему решили сосредоточиться на дорогом жилье?

— Две причины. Первая — рентабельность таких проектов выше. Вторая — вероятность появления в них так называемых профессиональных дольщиков значительно меньше, чем в экономе. А мы общением с этой публикой сыты.

В одном из наших жилых комплексов в Приморском районе есть гражданка, которая годами пишет во все инстанции про плесень, про комаров в подвале, про падающие потолки, про трещины в стенах и сломанные лифты, а сама не платит за жилье.

Первое время к ней серьезно относились: нас вызывали в Смольный, делали внушения, проверок было много. Но однажды вице–губернатор приехал на объект, и его речь на жестком русском свелась к следующему: еще раз напишете пасквиль, я подам на вас в суд за клевету. Такие люди попадаются. Обычно они покупают жилье по низким ценам на самой ранней стадии, а потом мотают строителям нервы. В дорогих проектах, надеюсь, такого не будет.

Означает ли это, что вы ставите на экономе крест?

— Нет. Мы будем строить жилье массового спроса. Сейчас, например, ведем переговоры о покупке еще одного участка земли в Новодевяткино. Но цены поднимем, чтобы отсечь неадекватную публику.

Где вам комфортнее сегодня работать — в городе или в области?

— Правила игры в Ленобласти понятнее. Там если проект прошел госэкспертизу — к нему относятся серьезно. А в городе ППТ не утверждают, старые градпланы отменили, а новых нет — чехарда какая–то. Да еще в Смольном говорят: градплан не дадим, пока школу не построишь. А это, извините, рэкет.

А еще застройщиков массово попросили дать рабочие руки на достройку стадиона на Крестовском. Вы тоже в этом участвуете?

— Нет. Я вне игры. На стадионе собрали тех, кому проекты надо завершать. А я только купил участки. Когда дойду до сдачи домов, чемпионат мира уже пройдет. Но в истории со стадионом, на мой взгляд, будет еще много интересного.

Анекдот в тему. Последний олигарх докладывает президенту РФ: все имущество распродал, долги вернул, дачу отдал под детдом, налоги за всех друзей и родственников заплатил… Разрешите отбыть за границу? Президент в ответ: а как же русская традиция посидеть на дорожку?

К сожалению, новость № 1 в России — воруют. А уже потом дураки и дороги… Но, я думаю, разберутся. И со стадионом тоже.

Как вам вообще новые чиновники Смольного?

— Не знаю их. Но сравнения с командой Матвиенко они не выдерживают. Те интересовались строительным процессом. У них была понятная позиция. Кто строил — тому помогали. А если не строил — мягко выводили из игры без посадок. Был диалог. А теперь… пустота. И неизвестность.

В этом году "ЛенСпецСтрой" первым из местных строителей вышел на рынок Кабардино–Балкарии. Неожиданный выбор региона.

— Мы рассматривали варианты строить в Анапе или Сочи. Но после анализа спроса решили идти в Нальчик. Создали филиал компании на Северном Кавказе. Его возглавляет мой друг Арсен Уначев. Мы выиграли конкурс на строительство 33 тыс. м2 в центре города у местного КУГИ. Надеемся до конца года получить разрешение на строительство и начать работу. Никаких местных клановых препятствий мы не встретили. Если первый проект окажется успешным, будем расширяться. Есть планы строить там гостиницу.

Вы в этом году готовились избираться в ЗС от коммунистической партии, но на полпути отказались от этой идеи. Почему?

— Я должен был идти в ЗС первым номером по партийному списку Приморского района при трех выдвиженцах от КПРФ по городу. Но по решению обкома городской список увеличили в 2 раза. Я понял, что мое место в списке непроходное, поэтому отказался вести бессмысленную борьбу. Но я остаюсь помощником депутата ЗС Ленобласти Вадима Густова.

Вы уже 3 года продюсируете постановки балетов "Пламя Парижа", "Класс–концерт" и оперы "Манон Леско" в Михайловском театре, который возглавлял Владимир Кехман. Есть ли еще идеи совместных постановок?

— Каждая постановка — дорогое удовольствие. Так что пока новых проектов не намечается. Но наши постановки живут. Они — моя гордость.

Окупаются?

— Нет. До кризиса были разговоры о коммерческом проекте, чтобы деньги вернуть. Но на классическом искусстве у нас денег не заработаешь. Можно сделать один проект, например оперу или фестиваль, но не репертуар.

Что вы думаете об обвинениях в сторону Владимира Кехмана? О судах и банкротстве.

— Он хороший товарищ. Есть штрихи, которые его характеризуют. Он восстановил храм, отремонтировал театр за свои деньги. Поднял театр в Новосибирске — там сегодня танцуют звезды. За границу не уехал. Если бы он был настроен иначе, зачем все это делать? И то, что ему инкриминируют в плане денег… Знаете, я не в курсе и думаю, что это чистой воды политика.

Вы второй год входите в рейтинг миллиардеров "ДП". Это как–то повлияло на вашу жизнь?

— Коррупционеры теперь требуют взятки в повышенном размере. А обыватели и профессиональные дольщики путают активы компании с мешком денег, который, естественно, нужно отобрать. Так что влияние оказалось скорее негативным.

Биография

Дмитрий Астафьев

Родился в 1963 году в Ленинграде. Окончил ЛИСИ. Академик РАЕН, доктор технических наук, профессор. В 2001–2004 годах возглавлял группу экспертов по строительству при полпреде президента РФ в СЗФО. В 2004 году — соучредитель СК "Маяк". С 2006 года по сей день — руководитель СК "ЛенСпецСтрой". № 157 в рейтинге миллиардеров "ДП" в 2016 году.

О компании "ЛенСпецСтрой"

Создана в 2006 году Дмитрием Астафьевым.

Доля основателя и членов его семьи в этом бизнесе — 100%. За время работы компания ввела в строй шесть домов площадью 250 тыс. м2. В работе еще три проекта площадью 180 тыс. м2. Сформирован земельный банк под 420 тыс. м2 жилья в Петербурге и Нальчике. В собственности гранитный карьер в Ленобласти (запасы 840 тыс. м3). Оценка активов — 3,2 млрд рублей.

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первым узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!