Петербургские застройщики подвели итоги года

Чтобы обсудить, как прошел 2016 год для игроков строительного рынка Санкт–Петербурга, "Деловой Петербург" организовал круглый стол, на котором собрались представители компаний, входящих в СРО А "Объединение строителей СПб", а также руководство ассоциации. В основном обсуждали темпы продаж квартир в новостройках, предпочтения покупателей и изменения в законодательстве, влияющие на строительный рынок.

Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест":

I квартал 2016 года был беспокойным: на рынке недвижимости ожидали решения о сохранении либо отмене программы господдержки ипотеки. II и III кварталы оказались более или менее ровными, но к концу года рынок снова начало "потряхивать" в связи с предстоящими изменениями в Федеральный закон № 214–ФЗ.

Из тенденций можно отметить незначительный, чуть ли не нулевой темп роста цен в сегменте массового жилья: в 2016 году цена квадратного метра выросла даже меньше, чем составила инфляция, — всего на 2–3%. Другая тенденция, которую мы наблюдаем, — уменьшение средних площадей квартир, чтобы сохранить на прежнем уровне средний чек покупки. Это достигается в том числе за счет увеличения числа объектов с доминирующей долей однокомнатных квартир и студий. Данные наших исследований по безопасности жилой среды показывают, что в таких ЖК высок риск формирования неблагоприятного социального климата.

Общее предложение на рынке превышает объем спроса. В этом году предложение в городе и пригородных районах составляет около 5 млн м2 при общем объеме продаж около 3,5 млн м2 с начала года. Застройщики объявляют о запуске новых проектов, но с большей осторожностью, зачастую откладывая старт проектов, корректируя свои планы с учетом объема платежеспособного спроса.

Основное беспокойство сейчас вызывают изменения в 214–ФЗ, которые вступят в силу с 1 января. Эти изменения могут повлиять на объем продаж, на скорость регистрации договоров, а значит, на финансовую ситуацию в компаниях. Если темпы продаж и юридических процедур замедлятся хотя бы на квартал, потери могут быть ощутимыми.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб":

Количество застройщиков продолжает сокращаться. Вымывание небольших компаний — это постоянная тенденция, характерная не только для кризиса, но в период экономического спада она особенно ощутима.

Еще несколько лет назад многие компании, для которых строительство было не основным видом деятельности, пытались пробовать свои силы в девелопменте, выходя на рынок с локальными проектами. Сейчас же на рынке, естественно, остались только сильные компании, у которых есть внутренние финансовые и организационные ресурсы, в том числе серьезные земельные портфели и планы по новым объектам. Это те застройщики, которые действительно собираются работать дальше. Но если раньше девелоперы наращивали портфели, увеличивали потенциальные будущие инвестиции, то сейчас эти показатели снижаются.

Подводя итоги уходящего года, можно сказать, что в сравнении с показателями 2015 года он стал для строителей достаточно успешным. С другой стороны, нас совсем не порадовал экватор года, когда накануне выборов Государственная дума второпях приняла множество законов и поправок, что, безусловно, сказалось на их качестве. В первую очередь это касается поправок в 214–ФЗ.

Николай Крутов, член совета директоров Normann:

У всех компаний на рынке происходило примерно одно и то же. На ситуацию влияли как экономические условия, так и политическая составляющая в виде очередного изменения 214–ФЗ и наделения органов государственной власти дополнительными полномочиями по контролю над застройщиками. Причем это происходит в ущерб тем функциям, которые госорганы должны осуществлять в отношении градостроительной документации, например. Так, принятые Генплан и Правила землепользования и застройки должны быть экономической моделью развития города, а по сути представляют собой описание того, что и где находится, и не рассчитаны на перспективу. Они не отвечают на вопросы, как будет развиваться город.

Несмотря на ситуацию, мы планируем начинать новые проекты. Но поскольку в условиях такой градостроительной политики ожидать роста спроса на жилье экономкласса не приходится, мы решили выходить в другие сегменты рынка. До сих пор мы продавали квартиры "первого спроса", а сейчас решили смотреть на рынок шире. Потому что в нижнем сегменте спрос не вырастет, пока не случится улучшения ситуации в экономике страны.

2016 год в очередной раз обострил противостояние между банками и застройщиками, хотя можно сказать, что оно никогда и не утихало. Но поскольку были и печальные примеры того, как застройщики уходили с рынка, ужесточаются и отношения с банками, и возможности привлечения денег строителями с рынка минуя банки.

Анжелика Альшаева, управляющая "КВС. Недвижимость":

2016 год был однозначно лучше, чем 2015–й, по спросу на квартиры, причем и по городским, и по областным объектам. Объемы продаж в области — в Сертолово и Янино — у нас выросли в 2 раза по сравнению с прошлым годом, а в целом по объектам продажи выросли почти на 30%. И эта ситуация характерна не только для нашей компании — в целом по рынку объем продаж выше, чем в прошлом году. Спрос начал расти еще в I квартале, когда был ажиотаж из–за возможного окончания программы господдержки ипотеки, во II квартале он немного снизился, но был по–прежнему достаточно высоким и таким же остался в III–IV кварталах.

Но говорить о том, что все хорошо, нельзя. Мы не увидели роста цен, которого ожидали. Рост стоимости квадратного метра не превысил уровень инфляции. Кроме того, люди стали просить еще более мелкие метражи — на рынке встречаются предложения студий площадью 17 м2. Средняя площадь квартир стала меньше, в квартирографии стало больше однокомнатных квартир и студий, чем в 2014–2015 годах. Застройщики, чтобы сохранить цену квартиры в целом, делают меньше метраж.

Правда, ситуация различается в зависимости от объекта. Например, в Сертолово раскупили все двухкомнатные квартиры, а студии — остались, так как там, в малоэтажном комплексе, квартиры покупают уже семейные люди с другими потребностями.

Сергей Терентьев, директор департамента жилой недвижимости ГК "ЦДС":

В 2016 году по сравнению с 2015–м ситуация на рынке строящегося жилья стала заметно более стабильной. У большинства застройщиков выросли объемы продаж. Во второй половине года они сравнялись с усредненными показателями 2014 года, если не принимать во внимание ажиотажный спрос последних месяцев того периода.

К началу лета мы вышли на устраивающий нас уровень продаж, а в последние месяцы эта планка даже была превышена. Учитывая стабильную ситуацию, во второй половине 2017 года мы планируем вывести в продажу около пяти новых проектов. Все они расположены в пределах КАД, так как в последний год спрос сместился от недорогих проектов в Ленобласти к объектам в городской черте.

Уходящий год был для нас значимым еще и потому, что мы перевели все наши объекты на продажи по договорам долевого участия (ДДУ), так как эта схема более привычна потенциальным покупателям.

В 2016 году на рынке преобладали разнонаправленные тенденции. С одной стороны, спросом традиционно пользовались самые недорогие объекты на границе города и области. С другой стороны, покупателей интересовали проекты классов комфорт и комфорт плюс в черте города. В данном случае ценовой фактор несколько уходит на второй план. Потребитель хочет, чтобы недвижимость в первую очередь соответствовала его ожиданиям в части локации, планировочных решений, технических характеристик дома и т. д.

Также в нашей структуре продаж существенно выросла доля ипотечных сделок. Сейчас она достигает 50%, а если принимать во внимание сделки, в которых участвуют различные субсидии и материнский капитал, то можно говорить уже о доле 70%. Это — яркий показатель того, что "живых" денег у покупателей стало гораздо меньше. Но также это говорит и о качественной работе финансовых институтов, которые делают свои продукты доступнее и удобнее для потребителя.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб":

Ситуация в этом году развивалась по синусоиде. Начинался год очень хорошо, и мы ожидали, что к концу года будет еще больший рост в связи с тем, что заканчивается господдержка ипотеки. Но роста, к сожалению, так и не случилось. Октябрь даже упал на несколько процентов по сравнению с сентябрем. Но если от октября этого можно было ожидать — традиционно после лета, когда жилье покупают иногородние, — то в ноябре роста тоже не наблюдается.

Помню, несколько месяцев назад мы смотрели на ситуацию в Московской области, где рынок встал, доля сделок по ипотеке составляет 70%, а "живых" денег нет, и думали, что у нас–то так не будет. Но теперь это повторяется и у нас, и говорить о том, что в 2017 году будет рост, пока не приходится. Объем продаж квартир в ипотеку, конечно, растет, но база–то прошлого года не очень большая.

Средний метраж квартир не растет, а если выходит крупный застройщик с проектом, где 70% студий, то средний метраж еще больше снижается в среднем по рынку. Но мне кажется, что сокращение площадей в целом все же остановилось и дальше девелоперы пойдут по пути того, чтобы при том же метраже увеличить функционал. Сейчас предложение не будет расти такими темпами, как раньше: девелоперы будут растягивать проекты, выводить новые очереди того, когда это будет актуально, возможно, продадут часть участков. Предложение и должно превышать спрос, но ожидать, что это превышение станет критическим, не приходится.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург":

С января по октябрь 2016 года в Санкт–Петербурге введено более 2,23 млн м2 жилья. Регулярно выводились на рынок новые проекты самых разных классов, пополнявшие предложение.

Спрос удерживался благодаря продлению государственной программы субсидирования ипотеки и только в начале лета отреагировал на сезонность.

Среднерыночная цена квадратного метра до июня демонстрировала ступенчатое падение, сменившееся позже стабилизацией и поступательным ростом. В итоге к июлю показатели достигли январского уровня. До конца года какого–либо резкого падения цен ожидать не следует, однако и потенциал роста невелик. В качественных проектах с хорошей локацией стоимость квадратного метра планомерно повышалась в течение года, хоть и более низкими темпами, чем это бывало на растущем рынке. Сохраняется тенденция снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях, однако базовый спрос на улучшение жилищных условий не сокращается даже в условиях экономического кризиса.

Быстрый рост цен на жилье в предыдущие годы и инвестиционный спрос привели к перекосу в проектировании жилых комплексов: увеличились доли однокомнатных квартир и студий, заметно сократились площади квартир. В текущих экономических условиях высокая стоимость жилья на фоне кризисных явлений сформировала запрос на квартиры меньшей площади со стороны всех покупателей, а не только инвесторов.

В целом можно сказать, что в 2016 году первичный рынок жилья упорно сопротивлялся кризису и выстоял.

Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость":

По нашим прогнозам, 2016 год покажет неплохие результаты по спросу на строящееся жилье. И будет продано больше, чем в 2015 году: если в прошлом году объем продаж составил 3,78 млн м2, то в 2016 году он, вероятно, достигнет 4 млн м2. Что касается нашей компании, то предполагаю, что в текущем году объем заключенных нами сделок на первичном рынке, исходя из результатов прошедших 11 месяцев, вырастет приблизительно на 11%. На счету "Петербургской недвижимости" каждая третья сделка, которая заключается на рынке строящегося жилья нашего региона.

Во многом высокий спрос на квартиры на первичном рынке в этом году обеспечивался наличием ипотеки с господдержкой с привлекательными ставками. Доля ипотечных сделок держалась на уровне 55–60%. Скорее всего, в 2017 году нас ожидает отмена программы субсидирования. Но я думаю, что и в следующем году ставки удержатся на том уровне, чтобы ипотека оставалась привлекательной для наших клиентов. Наибольшей популярностью у покупателей традиционно пользовалось ликвидное жилье небольшого метража. При этом вырос интерес к евродвушкам и евротрешкам: формат стал более привычным, люди поняли, что это удобные для жизни квартиры.