За прошлый год строители купили в Петербурге и ближайших окрестностях 118 га земли. Это в 2 раза больше, чем годом ранее. Эксперты говорят, что застройщики торопятся пополнить земельные банки, пока спрос на жилье высок. Но львиная доля сделок бартерные.
За 2016 год девелоперы приобрели в Петербурге и ближайших районах Ленобласти 118 га земли под новые жилищные проекты общей площадью 1,3 млн м2, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. Совокупная стоимость этих сделок оценивается в 18-22 млрд рублей.
"По сравнению с прошлым годом, строители купили в 2 раза больше земли (если считать в гектарах), заплатили за нее в 3 раза больше денег и смогут построить на купленных территориях в 2,5 раза больше жилья", — констатирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Среди крупнейших сделок года эксперты называют приобретение участков компаниями "Самолет ЛО" (80 га в Лавриках под строительство 740 тыс. м2 жилья), ГК "ЦДС" (приобрела 40 га в Петербурге и Ленобласти, где, по оценке, можно возвести около 500 тыс. м2 жилья), а также ГК "Лидер групп" (купила около 10 га под 200 тыс. м2 жилья) и "Аквилон-Инвест" (купил около 10 га под 200 тыс. м2 жилья).
Пополняли земельный банк в этом году практически все крупные застройщики: Setl City, холдинг RBI, КВС, "РосСтройИнвес", "ЛенСпецСтрой" и др. В конце года стало известно о приобретении 6 га земли на Петровском острове "Группой ЛСР" Андрея Молчанова, хотя сама публичная компания информацию об этой сделке до сих пор не раскрыла. А два крупных застройщика — ГК "Эталон" и "ЮИТ Санкт-Петербург" — в 2016 году закрыли сделки с землей впервые за последние несколько лет. "Эталон" приобрел три новых участка под жилье совокупной площадью 2,9 га, а "ЮИТ Санкт-Петербург" купил одно пятно площадью 2,4 га.
Активно пополняли земельные банки в Петербурге не только местные застройщики, но и московские девелоперы. Так, ФСК "Лидер" купила 5,5 га в Шушарах и 2,8 га на Комендантском проспекте. ГК "ПИК" приобрела два пятна площадью 9,3 га в разных районах города под строительство 200 тыс. м2 (это вторая попытка московской компании войти и закрепиться на рынке Петербурга). Компания Glorax Development купила 5 га на Лиговском проспекте. А компания "Мортон" (ее в 2016 году выкупил Сергей Гордеев, владеющий 29,9% ГК "ПИК") вошла в жилищный проект на участке в 5,3 га на территории бывшего завода "Самсон".
"Для москвичей выход в Петербург — это расширение рынка. Экономика проектов в нашем городе, конечно, не такая интересная, как в столице. Но в кризис все ищут новые пути развития и часто идут в регионы, где высок спрос на жилье. Петербург — именно такой регион. У нас много старого фонда, коммунальных квартир, а объемы нового строительства снижаются", — поясняет активность столичных девелоперов Екатерина Запорожченко из Docklands Development.
Эксперты считают, что рост спроса строителей на землю обусловлен разными причинами. "Во-первых, спрос на жилье на первичном рынке жилья региона вырос на 15%. Поэтому девелоперы торопятся вывести на рынок как можно больше новых проектов, чтобы успеть собрать этот спрос. Во-вторых, с собственниками земли стало легче договариваться. Если раньше большинство из них настаивали на продаже участков только за реальные деньги, то сейчас большинство сделок смешанные. То есть собственник часть стоимость получает деньгами, а часть — долей квартир в будущем проекте. Встречаются и чисто бартерные сделки, когда девелопер расплачивается с лендлордом только долей в площадях", — говорит Николай Пашков.
"После затишья всегда наступает более активная фаза. Товарный запас имеет свойство заканчиваться, и для дальнейшего развития бизнеса необходимо покупать новые участки. Цены на недвижимость после обвала рубля несколько стабилизировались. И цены на землю, которые рассчитываются исходя из планируемых прибылей девелопера, тоже стали более понятны. Кроме того, этим летом вступили в силу долгожданные Правила землепользования и застройки Петербурга. Появились определенные градрегламенты. Поэтому оценивать землю и принимать решения о покупке участков стало намного проще", — добавляет директор по инвестициям компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Анна Смольная.
По данным гендиректора компании "Терра Инкогнита" Сергея Федорова, сделок с землей становится больше, но доля бартера на этом рынке растет. "Дело в том, что у строителей ухудшилась ситуация с оборотными средствами. Передавая собственникам участков долю в проекте, они распределяют риски. И чем больше проект, тем меньше доля денег в сделке". По его словам, цен на землю как таковых нет. А если они звучат — им никто не верит.
"Нижний порог цены участков, который сейчас звучит — 12 тыс. рублей в расчете на 1 м2 новой застройки. А верхнего предела нет. Но цена на землю, как правило, не превышает 30% от общей стоимости проекта. И здесь класс жилья особого значения не имеет, поскольку себестоимость строительства в экономе и элитке не сильно разнится", — говорит Сергей Федоров.
Главным регулятором цены на участки, по его словам, являются местные власти. "В их ведении находится согласование граддокументации под новые проекты. Сейчас по разным причинам эти процессы замедлились. И участки на рынок выходят редко. Но рынок есть и сделки идут", — говорит он.
Правда, по словам Сергея Федорова, за деньги девелоперы покупают обычно пятна под небольшие стройки — до 50 тыс. м2, у которых документация в высокой степени готовности. Но такие участки единичны.
И надеяться на активных покупателей-москвичей лендлордам, по мнению Сергея Федорова, не стоит. "Это пустая иллюзия, что придут столичные девелоперы с деньгами и все купят. Она, как правило, быстро рассеивается в процессе переговоров", — заключил Сергей Федоров.
Большинство опрошенных застройщиков сообщили "ДП", что у них в планах — пополнение земельных банков и в 2017 году. "Но все будет зависеть от рыночной ситуации и от спроса на жилье. А их определяют разные факторы — все и не перечислишь. Но большинство из них от строителей не зависят", — заключил исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников.
